소액임차인 최우선변제, 서울 1억6500만원은 보증금 기준…실제 대상액은 5500만원
법 제8조는 대항요건을 요구하고 금액은 대통령령에 위임…확정일자는 일반 우선변제권 요건
소액임차인이 보증금을 얼마까지 먼저 받을 수 있는지를 두고 서울 1억6500만원을 최우선변제 대상액으로 보는 설명은 조문 체계와 다르다. 서울에서 보증금이 1억6500만원 이하여야 우선변제를 받을 임차인의 범위에 들어가며, 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 보증금 중 일정액은 5500만원 이하다.
주택임대차보호법 제8조제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 정한다. 다만 주택에 대한 경매신청 등기 전에 같은 법 제3조제1항의 요건을 갖춰야 한다.
제3조제1항의 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 본다. 확정일자는 제3조의2제2항에서 일반 우선변제권의 요건으로 규정한 사항으로, 제8조가 정한 보증금 중 일정액의 우선변제 요건과는 구별된다.
금액 기준은 법률 제8조에 직접 적혀 있지 않다. 제8조제3항은 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위·기준을 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 했다. 법률이 직접 둔 상한은 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없다는 점이다.
주택임대차보호법 시행령 제11조는 소액임차인 범위에 들어가기 위한 보증금 기준을 정한다. 서울특별시는 1억6500만원, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4500만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시 및 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 8500만원, 그 밖의 지역은 7500만원 이하다.
실제 우선변제 대상액은 시행령 제10조제1항에 별도로 규정돼 있다. 서울특별시는 5500만원, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 4800만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시 및 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 2800만원, 그 밖의 지역은 2500만원 이하다.
이 금액도 보증금 전액을 뜻하지는 않는다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있고, 한 주택에 임차인이 여러 명이면 각 보증금 중 일정액의 비율에 따라 분할한다. 가정공동생활을 하는 임차인들은 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다.
기준 시점도 살펴봐야 한다. 2023년 2월 21일 시행된 개정 시행령은 당시 존속 중인 임대차계약에도 제10조제1항과 제11조의 개정규정을 적용하도록 했지만, 그 전에 해당 주택에 담보물권을 취득한 사람과의 관계에는 종전 규정을 적용하도록 했다.
대법원은 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결에서 여러 담보물권자나 확정일자 임차인의 권리 취득 시기가 서로 다르고 그때의 시행령 기준이 다르면, 소액임차인이 되기 위한 보증금과 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위도 달라진다고 판단했다. 소액임차인 여부의 보증금 기준과 실제 우선변제 대상액, 담보물권 취득 시점은 각각 나눠 확인해야 한다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제2조, 제3조제1항, 제3조의2제2항 및 제4항부터 제6항까지, 제8조, 제8조의2제1항
- 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항부터 제4항, 제11조
- 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조