1억6천500만원은 자격 기준…서울 최우선변제 대상액은 5천500만원
확정일자 아닌 인도·주민등록이 제8조 요건…금액 상한은 주택가액 2분의 1
주택 임차인이 다른 담보물권자보다 앞서 변제받는 것은 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일정액이며, 그 액수는 법률이 아니라 대통령령에 적혀 있다.
주택임대차보호법 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 정한다. 이어 “이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 규정한다.
보호 대상에 들어가는 자격을 정하는 금액과 실제로 받는 금액은 조문이 서로 다른 곳에 두고 있다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호는 서울특별시에서 우선변제를 받을 임차인을 보증금이 1억6천500만원 이하인 임차인으로 정하고, 그 임차인이 먼저 변제받는 금액은 같은 시행령 제10조 제1항 제1호가 5천500만원으로 따로 정한다.
우선변제 대상 금액은 시행령 제10조 제1항이 ▲서울특별시 5천500만원 ▲수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 4천800만원 ▲광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 2천800만원 ▲그 밖의 지역 2천500만원 이하로 구분해 정하고 있다.
같은 구분에 따른 보증금 기준은 시행령 제11조가 각각 1억6천500만원, 1억4천500만원, 8천500만원, 7천500만원 이하로 정한다.
이 금액을 정하는 것은 법률이 아니다. 제8조 제3항은 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 위임하고, 단서에서 그 범위와 기준이 “주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”는 상한만 직접 정한다.
요건에서도 조문과 통념이 갈린다. 제8조 제1항이 요구하는 것은 경매신청의 등기 전에 갖추는 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록이며, 임대차계약증서상의 확정일자는 제3조의2 제2항이 일반 우선변제권의 요건으로 정한 것이다.
금액에는 제한이 더 붙는다. 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정하고, 제3항은 한 주택에 임차인이 2명 이상이면 각 임차인의 일정액 비율로 주택가액의 2분의 1을 나누도록 하며, 제4항은 그 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인 2명 이상을 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산하도록 한다.
현재의 금액은 2023년 2월 21일 시행된 개정 시행령이 정한 것이다. 부칙 제2조는 제10조제1항과 제11조의 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 하고 있다.
대법원도 담보물권을 취득한 시기나 대항요건과 확정일자를 갖춘 시기가 서로 다르고 그때 적용되는 시행령상의 기준이 다르면, 소액임차인이 되기 위한 보증금과 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위도 그 기준액에 따라 달라진다고 판단했다. 같은 판결에서 대법원은 제8조 제1항의 소액임차인이 확정일자를 갖춘 임차인에 우선해 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다고 밝혔다.
임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 보호 대상인 소액임차인으로 볼 수 없다는 것도 대법원 판단이다. 다만 임대차보증금이 감액되어 소액임차인에 해당하게 된 경우에는 원칙적으로 보호받을 수 있다고 봤다.
제8조는 권리와 요건, 대통령령 위임만 정하고 있어 이 조문을 위반한 행위에 징역이나 벌금, 과태료를 정한 규정은 이 글의 확인 범위에서는 없다. 현행법 상단에 표시된 법률 제21065호는 제8조를 고치지 않았고, 제8조 제3항의 현행 문언은 2009년 5월 8일 공포된 법률 제9653호가 만들었다.
제8조 제2항은 제3조의2 제4항부터 제6항까지를 준용한다. 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있도록 한 절차가 최우선변제에도 그대로 적용된다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의2 제4항부터 제6항까지, 제8조 제1항·제2항·제3항, 제8조의2 제1항
- 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항부터 제4항까지, 제11조, 부칙(대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.) 제2조
- 참조 판례: 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결, 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결