부동산·임대차

소액임차인 최우선변제 — 서울 1억 6,500만원은 자격의 금액이고, 받는 금액은 5,500만원이다

입력 2026.09.11. 오전 10:08

서울에서 보증금이 1억 6,500만원 이하이면 소액임차인 자리에 들어갈 수 있고, 그 자격으로 다른 담보물권자보다 앞서 변제받을 수 있는 금액은 5,500만원까지다. 두 숫자는 성격이 다른 금액이다. 앞의 것은 주택임대차보호법 시행령 제11조가 정한 자격의 상한이고, 뒤의 것은 같은 시행령 제10조 제1항이 정한 우선변제 대상액이다. 그리고 이 금액들은 법률이 아니라 대통령령에 적혀 있다.

먼저 결론부터

• 금액을 정하는 것은 법률이 아니라 대통령령이다. 주택임대차보호법 제8조 제3항은 범위와 기준을 대통령령에 위임하고, 단서로 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다는 천장만 직접 정한다.
• 제8조가 문언으로 요구하는 요건은 확정일자가 아니다. 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것이다.
• 받는 금액에는 제한이 더 붙는다. 주택가액 2분의 1 상한, 임차인이 여럿일 때의 비율 분할, 가정공동생활 임차인의 합산.
• “지금은 무조건 현행 금액”이 아니다. 2023. 2. 21. 전에 그 주택에 담보물권을 취득한 자와의 관계에는 종전 기준이 남는다.
• 제8조에는 법정형이 없다. 징역·벌금·과태료·범칙금으로 설명할 조문이 아니다.

1. 자격의 금액과 받는 금액은 서로 다른 조문에 있다

시행령 제11조의 문언은 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다이다. “임차인”의 범위를 정하는 조문이지, 받을 금액을 정하는 조문이 아니다.

받을 금액은 시행령 제10조 제1항이 정한다. 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다고 하고, 제1호에 서울특별시: 5천500만원이라고 적혀 있다.

두 조문의 지역 구분은 같지만 금액은 다르다. 하나는 문을 여는 열쇠의 크기이고, 다른 하나는 문 안에서 손에 쥐는 금액이다. 이 둘을 하나로 합쳐 “서울은 1억 6,500만원까지 먼저 받는다”고 옮기면 조문과 어긋난다.

두 조문의 현재 금액 문언을 만든 것은 **대통령령 제33254호(2023. 2. 21., 일부개정)**다. 이 개정령이 함께 고친 것은 제10조 제1항 제1호~제4호와 제11조 제1호~제4호뿐이다.

2. 법률 제8조는 금액을 한 줄도 정하지 않는다

주택임대차보호법 제8조 전문은 다음과 같다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

법률이 직접 말하는 것은 세 가지다. 권리가 있다는 것(제1항 앞부분), 요건을 갖추어야 한다는 것(제1항 뒷부분), 그리고 범위와 기준은 대통령령으로 정하되 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다는 것(제3항). 구체적인 금액은 한 줄도 없다.

그래서 “주택임대차보호법이 서울 5,500만원으로 정한다”는 설명은 조문의 구조와 맞지 않는다. 정확히는 법률이 대통령령에 위임했고, 대통령령이 5,500만원을 정했다.

금액을 정하는 절차도 법률에 있다. 제8조 제3항은 대통령령에 넘기기 전 주택임대차위원회의 심의를 거치도록 하고, 제8조의2 제1항은 그 위원회를 법무부에 주택임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다고 정한다. 위원회는 위원장 1명을 포함해 9명 이상 15명 이하로 구성한다(제8조의2 제2항). 이 심의는 시행령의 대상·금액을 정하는 절차이지, 개별 임차인이 추가로 밟아야 하는 절차가 아니다.

3. 요건 — 확정일자가 아니라 인도와 주민등록이다

제8조 제1항이 명시하는 요건은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추는 것이다. 제3조 제1항은 이렇다.

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

확정일자를 요구하는 것은 다른 조문이다. 제3조의2 제2항은 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정한다. 이것이 일반 우선변제권이고, 제8조의 최우선변제와는 요건이 다르다.

두 권리의 요건이 다르다는 점은 문언 대조로 확인되는 사실이다. 다만 확정일자는 일반 우선변제권과 배당 실무에서 별도로 기능하므로, 확정일자를 받지 않아도 된다는 뜻으로 읽을 조문은 아니다. 제8조의 요건 목록에 확정일자가 들어 있지 않다는 것이 여기서 확인되는 내용이다.

절차 쪽에서 제8조가 끌어오는 것은 제3조의2 제4항~제6항뿐이다. 제4항은 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정한다. 제5항의 구체 문언은 이 글의 확인 범위에서 확정하지 못했으므로 인용하지 않는다.

4. 금액에 붙는 세 가지 제한

시행령 제10조 제1항의 금액이 그대로 나가는 것도 아니다. 같은 조에 제한이 세 개 더 있다.

1. 주택가액의 2분의 1 상한 — 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(제10조 제2항). 법 제8조 제3항 단서가 정한 천장이 시행령에서 다시 확인된다.
2. 임차인이 여럿일 때 비율 분할 — 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 보증금 중 일정액의 합이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 일정액 비율로 주택가액 2분의 1을 나눈 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다(제10조 제3항).
3. 가정공동생활 임차인의 합산 — 한 주택의 임차인 2명 이상이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다(제10조 제4항).

따라서 “보증금 전액을 최우선변제받는다”는 설명은 조문과 맞지 않는다. 조문이 보호하는 것은 처음부터 보증금 중 일정액이고, 그 일정액에도 상한과 분할이 걸린다.

5. “지금 금액”이 언제나 적용되지는 않는다

2023년 개정 시행령의 부칙은 이렇게 되어 있다.

제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

적용례의 대상은 조문 자체가 아니라 제10조 제1항과 제11조의 개정규정이다. 2023. 2. 21. 전에 그 주택에 담보물권을 취득한 자가 있다면, 그 사람과의 관계에서는 종전 기준을 확인해야 한다. 개정령의 시행일은 공포한 날인 2023. 2. 21.이다.

대법원도 같은 구조를 확인했다. 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결은 담보물권자나 확정일자 임차인의 취득·구비 시기가 서로 다르고 그때 적용되는 시행령상 기준이 다른 경우, 소액임차인이 되기 위한 보증금과 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위도 적용되는 시행령상 기준액에 따라 달라진다고 판시했다(적극). 같은 판결은 제8조 제1항의 소액임차인이 제3조의2 제2항의 확정일자 임차인에 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다는 점도 적극으로 판시했다. 주문은 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.이다.

6. 자격만 맞추면 되는가 — 법원이 짚은 두 사안

대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 두 가지를 함께 판시했다. 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 것(소극), 그리고 임대차보증금의 감액으로 소액임차인에 해당하게 된 경우에는 원칙적으로 보호받을 수 있다는 것(적극)이다. 주문은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.이다.

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은, 근저당권 채권최고액 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 주택을 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 임차한 뒤 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심 판단을 수긍했다. 주문은 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.이다.

세 판결은 모두 배당이의 사건이고, 모두 판결이다.

7. 인용할 때 자주 어긋나는 자리

• 제8조 제○호는 없다. 제8조는 ①·②·③ 세 개 항으로만 되어 있고, 각 항에 호가 없다. 삭제로 남은 항도 없다.
• 현행본 상단의 공포번호로 제8조를 설명하면 어긋난다. 법률 상단은 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]이지만, 제21065호는 제8조를 고치지 않았다. 제8조의2 제4항 제3호의 부처 명칭만 바꾸었다. 제8조 제3항의 현행 문언(위원회 심의를 거친 대통령령 위임과 2분의 1 상한 단서)을 만든 것은 **법률 제9653호(2009. 5. 8., 일부개정)**이고, 그 시행일은 2009. 8. 9.이다. 제8조의 기본 틀은 2008. 3. 21. 전문개정에서 나왔다.
• 시행령도 마찬가지다. 시행령 현행본 상단은 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]이지만, 제36423호는 제10조·제11조를 고치지 않았다. 금액 문언은 대통령령 제33254호(2023. 2. 21.)의 것이다.
• 제8조에 법정형은 없다. 이 조문은 권리·요건·위임만 규정한다. 제8조 위반을 인용해 형벌이나 과태료를 정한 조문은 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않았다.
• 최우선변제금·소액임차인은 조문의 말이 아니다. 제8조가 쓰는 말은 보증금 중 일정액과 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리다. 통용되는 용어를 쓰더라도 조문을 인용할 때는 조문의 말로 적어야 어긋나지 않는다.

질문과 답

소액임차인은 보증금을 얼마까지 먼저 받나요 지역별로 시행령 제10조 제1항이 정한 금액 이하다. 서울특별시 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 4,800만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외)·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원이다. 다만 그 금액도 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못하고, 한 주택에 임차인이 여럿이면 비율에 따라 나뉜다. 그리고 이 금액을 받으려면 먼저 시행령 제11조의 보증금 기준(서울 1억 6,500만원 이하 등) 안에 들어야 한다.

최우선변제를 받으려면 확정일자가 필요한가요 법 제8조 제1항이 문언으로 요구하는 것은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록을 갖추는 것이다. 확정일자는 제3조의2 제2항이 일반 우선변제권의 요건으로 요구한다. 두 권리는 근거 조문과 요건이 다르므로 구별해서 읽어야 한다.

최우선변제 금액은 어디에 정해져 있나요 법률이 아니라 대통령령이다. 법 제8조 제3항이 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다고 위임했고, 실제 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항(우선변제 대상액)과 제11조(소액임차인 보증금 기준)에 있다. 법률이 직접 정한 것은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다는 상한뿐이다.

2023년보다 전에 잡힌 근저당이 있으면 어떻게 되나요 2023년 개정 시행령 부칙 제2조에 따라, 이 영 시행 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 담보물권자별로 적용 기준이 달라질 수 있다는 점은 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결이 판시한 바와 같다.

참고한 법령·조문

주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

• 제2조(적용 범위)
• 제3조 제1항(대항력 등)
• 제3조의2 제2항, 제4항~제6항(보증금의 회수)
• 제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 현행 제3항 문언은 법률 제9653호(2009. 5. 8., 일부개정)
• 제8조의2(주택임대차위원회)
• 제11조(일시사용을 위한 임대차)

주택임대차보호법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]

• 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 제1항~제4항 — 현행 금액 문언은 대통령령 제33254호(2023. 2. 21., 일부개정)
• 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) — 현행 금액 문언은 대통령령 제33254호
• 부칙(대통령령 제33254호) 제1조·제2조

판례

• 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결(배당이의)
• 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결(배당이의)
• 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결(배당이의)

원문 링크

• 주택임대차보호법 현행본
• 시행령 제10조 · 시행령 제11조
• 주택임대차보호법 제·개정문 · 시행령 제·개정문

기준일은 2026. 9. 11.이며, 위 조문은 모두 그날 시행 중이다. 이 글은 법령과 판결의 문언을 정리한 기록이다.

관련 법령: 주택임대차보호법 제3조 · 주택임대차보호법 제3조의2 · 주택임대차보호법 제8조 · 주택임대차보호법 제8조의2

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