새 땅 주인과 땅 사용료 합의가 안 되면 누가 금액을 정해주나요
요약 및 결론: 저당권이 설정된 토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유였다가 경매로 소유자가 갈리면, 민법 제366조에 따라 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 '본다'. 다만 그 지상권 사용료(지료)는 당사자끼리 정할 수 없다면 당사자의 청구에 의해 법원이 정한다. 즉 새 땅 주인과 건물 주인이 지료 금액에 합의하지 못하면, 어느 쪽이든 법원에 지료 결정을 청구할 수 있고 금액은 법원이 정한다.
재건축·재개발이나 담보대출 부실로 토지와 건물이 따로 경매에 넘어가는 사례가 늘면서, 땅과 건물 주인이 갈린 뒤 "건물을 헐어야 하느냐, 땅을 계속 쓸 수 있느냐, 쓴다면 얼마를 내야 하느냐"를 둘러싼 분쟁이 반복되고 있다. 이런 상황을 규율하는 핵심 조문이 민법 제366조(법정지상권)이며, 대법원은 이 조문의 적용 범위를 둘러싸고 전원합의체 판결로 기존 입장을 일부 변경한 바 있다. 땅 주인과 건물 주인 중 누구든 지료를 둘러싼 분쟁에서 "법원이 정해준다"는 조문의 의미를 정확히 알아둘 필요가 있다.
법정지상권이란 무엇이고 언제 성립하나
법정지상권은 당사자가 계약으로 설정하지 않아도 법률이 ‘설정한 것으로 보는’ 지상권이다. 민법 제366조 본문은 “저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다”고 정한다. 토지 소유자가 실제로 지상권 설정 계약을 맺어줘야 하는 것이 아니라, 법률상 그렇게 간주된다는 뜻이다.
다만 조문 문언만 보면 경매 당시 토지 위에 건물이 있기만 하면 성립하는 것처럼 읽힐 수 있다. 그러나 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견 쪽 보충의견은, 법정지상권이 성립하려면 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 하며, 나대지(건물 없는 땅)에 저당권을 설정한 뒤 나중에 건물을 신축한 경우에는 그 신축건물을 위한 법정지상권 성립을 부정하는 것이 판례·통설이라고 밝혔다. 즉 “경매 당시 건물 존재” 여부만으로 단순 판단할 수 없고, 저당권 설정 시점의 사정이 함께 고려된다.
땅 사용료(지료)는 누가, 어떻게 정하나
지료는 당사자가 합의하면 그 금액을 따르지만, 합의가 안 되면 당사자의 청구에 의해 법원이 정한다. 민법 제366조는 본문에서 지상권 성립을 간주한 뒤, 단서에서 “그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다”고 별도로 규정한다. 지상권이 성립한다고 해서 지료가 당연히 없는 것도 아니고, 당사자의 청구 없이 법원이 직권으로 지료를 정해주는 것도 아니다 — 토지 소유자나 건물 소유자 중 누구든 먼저 법원에 지료 결정을 청구해야 절차가 시작된다.
지료의 구체적인 액수를 산정하는 방법이나 법정지상권의 존속기간은 제366조 문언 자체에 나와 있지 않다. 이는 개별 사안에서 법원이 토지의 가치, 이용 현황 등을 고려해 결정할 사항이며, 조문만으로 미리 정해진 금액이나 기간은 없다.
참고로 민법 제305조는 저당권 경매가 아니라 전세권이 걸린 경우의 유사한 상황을 규정한다. 대지와 건물이 같은 소유자에 속했다가 건물에 전세권을 설정한 뒤 대지 소유권이 특별승계인(예: 매수인)에게 넘어가면, 그 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다(제1항). 이때도 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정하며, 대지 소유자는 그 대지를 타인에게 임대하거나 이를 목적으로 지상권·전세권을 설정하지 못한다(제2항). 저당물 경매를 요건으로 하는 제366조와는 적용 상황이 다르므로 혼동하지 않아야 한다.
토지와 건물에 공동저당권이 설정됐다가 건물을 다시 지으면 어떻게 되나
동일인 소유의 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 건물이 철거되고 새 건물이 신축된 경우, 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결의 다수의견은 원칙적으로 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 판시했다. 예외는 신축건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우처럼 ‘특별한 사정’이 있을 때다. 이 결론은 토지와 건물 모두에 저당권이 걸린 ‘공동저당’ 사안에 적용되는 것이며, 토지에만 저당권이 설정된 경우로 그대로 확장해 적용할 수 있는 법리가 아니다.
이 판결은 기존 대법원 판례들(1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결, 1992. 6. 26. 선고 92다9388 판결, 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결, 2000. 12. 12. 선고 2000다19007 판결, 2001. 3. 13. 선고 2000다48517·48524·48531 판결)이 “경매로 토지와 건물 소유자가 갈리면 언제나 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다”고 본 부분을, 저촉되는 한도에서 변경했다. 따라서 저당권 설정 후 건물을 다시 지은 사안에서 위 변경 전 판례들을 현재의 법리로 그대로 인용하는 것은 정확하지 않다.
다만 이 판결에는 반대의견이 있었다. 반대의견은 법정지상권의 일반 성립요건을 ① 저당권설정 당시 건물의 존재, ② 토지와 건물 소유자의 동일성, ③ 토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 대한 저당권설정, ④ 경매로 인한 토지와 건물 소유의 분리로 정리하고, 이 요건이 충족되면 신축건물에도 법정지상권이 성립하되 그 범위는 구건물을 기준으로 이용에 필요한 범위로 제한된다고 보았다. 다만 이는 다수의견이 아닌 반대의견의 결론이므로, 현재 적용되는 법리로 서술할 때는 다수의견과 구분해야 한다.
위 판결의 주문은 “원심판결을 전부 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다”였다. 원심은 건물 소유자의 법정지상권 항변을 받아들여 토지 소유자의 건물철거·대지인도 청구를 배척했는데, 대법원은 이를 법리 오해로 보아 파기환송했을 뿐이고, 대법원이 건물 철거를 직접 명한 것은 아니다.
행위·상황별 분해표
| 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 저당물 경매로 토지·건물 소유자가 갈린 경우(저당권설정 당시 건물 존재) | 민법 제366조 본문 | 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 간주 |
| 위 경우 지료를 당사자가 합의하지 못한 경우 | 민법 제366조 단서 | 당사자의 청구에 의해 법원이 지료를 정함 |
| 나대지에 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우 | 민법 제366조(보충의견의 해석) | 신축건물을 위한 법정지상권 성립 부정(판례·통설) |
| 동일인 소유 토지·건물에 공동저당권 설정 후 건물 철거·신축(특별한 사정 없음) | 민법 제366조(98다43601 다수의견) | 신축건물을 위한 법정지상권 불성립 |
| 대지·건물 동일 소유자 상태에서 건물에 전세권 설정 후 대지소유권이 특별승계인에게 이전 | 민법 제305조제1항 | 특별승계인이 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 간주, 지료는 법원이 정함 |
| 제305조제1항 적용 시 대지소유자의 임대·지상권·전세권 재설정 | 민법 제305조제2항 | 대지소유자는 임대·지상권·전세권 설정 금지 |
실제 처벌 수위
이 글의 근거 자료(민법 제366조, 제305조, 대법원 98다43601 판결)에는 형벌·벌금·과태료 등 처벌 조항이 없다. 법정지상권과 지료 결정은 민사상 권리관계와 법원의 금액 산정 절차에 관한 문제이며, 형사처벌의 대상이 아니다. 지료 액수의 구체적 산정 기준이나 법정지상권의 존속기간에 관한 공표된 통계·산정 기준은 이 자료 범위에 없으므로 “공표 자료 없음”으로 밝힌다.
관련 법령
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
관련 판례
[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저
자주 묻는 질문
땅 주인이 바뀌면 건물을 무조건 헐어야 하나요?
아니다. 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 있었고 경매로 토지·건물 소유자가 갈린 경우라면, 민법 제366조에 따라 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보기 때문에 건물 소유자는 그 땅을 계속 이용할 권리를 갖는다. 다만 나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우나 공동저당권 설정 후 건물을 철거·재축한 경우처럼 성립이 부정되는 예외가 있다.
지료를 안 내도 되나요, 아니면 얼마를 내야 하나요?
법정지상권이 성립해도 지료가 없는 것은 아니다. 민법 제366조 단서는 당사자가 합의하지 못하면 당사자의 청구에 의해 법원이 지료를 정한다고 규정하므로, 토지 소유자나 건물 소유자 중 누구든 법원에 지료 결정을 청구할 수 있다.
건물을 새로 지으면 전과 같은 법정지상권이 그대로 유지되나요?
동일인 소유의 토지·건물에 공동저당권이 설정된 뒤 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 대법원 98다43601 판결의 다수의견에 따르면 특별한 사정이 없는 한 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다. 신축건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축건물에 대해 같은 순위의 공동저당권을 새로 설정해 준 경우처럼 예외적 사정이 있을 때만 다르게 판단될 수 있다.
