부동산·임대차

새 임차인에게 요구한 차임, 얼마부터 '현저히 고액'인가

입력 2026.08.28.

요약 및 결론: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 '현저히 고액의 차임과 보증금'을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해 행위로 정한다. 대법원은 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결에서 '현저히 고액'인지는 조문이 든 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임·보증금 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 고려해 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다고 밝혔다. 같은 조 제3항은 제1항 위반으로 손해가 생긴 때 임대인에게 배상 책임을 지우되, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 둔다.

대법원은 2026. 7. 16. "임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건"을 일부 파기환송했다. 쟁점은 임대인이 새 임차인에게 부른 차임과 보증금이 '현저히 고액'인지를 무엇에 견주어 판단하느냐였다. 조문에 적힌 비교 대상만 따져서는 판단이 끝나지 않는다는 것, 그것이 이 판결이 새로 밝힌 부분이다.

조문은 무엇과 견주라고 하나

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호는 비교 대상을 네 갈래로 든다. 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그리고 ‘그 밖의 부담에 따른 금액’이다. 조문 원문은 이렇다.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

즉 조문 자체는 ‘얼마’가 아니라 ‘무엇에 비추어’를 정해 둔 규정이다. 금액의 절대 수준이 아니라 비교의 결과로 고액 여부가 정해진다는 뜻이고, 그래서 무엇을 비교 대상에 넣느냐가 곧 결론을 좌우한다.

대법원은 무엇을 더 보라고 했나

대법원은 조문이 든 목록이 전부가 아니라고 했다. 판결문에서 결정적인 단어는 ‘외에도’다. 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금을 본 다음, 세 가지를 더 고려하라고 했다. ① 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, ② 상가건물의 시세 및 적정 차임, ③ 거래관행과 경제상황이다.

해당 부분 원문은 다음과 같다.

위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지 여부는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 ① 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, ② 상가건물의 시세 및 적정 차임, ③ 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다.

덧붙은 세 가지 중 첫째가 실무상 특히 눈에 띈다. 조문 문언에는 ‘기존 임차인이 내던 차임·보증금’이 비교 대상으로 등장하지 않는다. 대법원은 그 차이를 고려 요소로 명시했다.

몇 배면 ‘현저히 고액’인가

대법원 판결은 배수나 비율 같은 숫자 기준을 제시하지 않았다. 판시의 어미는 “구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다”이다. 차임을 몇 퍼센트 올려 부르면 자동으로 위반이고 그 아래면 아니라는 식의 선은 이 판결에 없다.

‘현저히 고액’이 불확정 개념으로 남아 있다는 점은 조문 문언에서도 드러난다. 제1항 제3호는 금액이나 배율 대신 ‘비추어’라는 비교 문언을 썼고, 대법원은 그 비교에 넣을 항목을 늘렸을 뿐 비교의 임계값을 정하지는 않았다. 숫자 기준을 찾는 질문에 대한 현재의 정확한 답은 ‘판결이 숫자를 못 박지 않았다’이다.

왜 목록 밖을 보라고 했나

판결이 밝힌 근거는 입법 취지다. 대법원은 이 규정이 “임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는” 데 있다고 적었다.

이 취지에서 보면 비교 대상을 조문 목록으로만 좁히기 어렵다. 계약 체결을 사실상 거절하는 수단으로 금액을 부르는 경우, 그 금액이 주변 시세나 조세·공과금과만 비교되면 실제 거절 의도가 드러나지 않을 수 있기 때문이다. 기존 임차인이 내던 조건과의 차이, 해당 건물의 시세와 적정 차임, 그때의 거래관행과 경제상황이 함께 놓여야 ‘수용할 수 없는 수준’인지가 보인다는 판단으로 읽힌다.

이 조항은 언제 체결한 임대차부터 적용되나

제10조의4 제1항 제3호와 제3항은 법률 제13284호(2015. 5. 13.)로 신설됐다. 부칙 제3조에 따라 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용된다. 신설 시점 이후 새로 맺은 계약에만 적용되는 것이 아니라는 뜻이다.

현행 「상가건물 임대차보호법」은 [시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호]이고, 제10조의4 자체는 2018년 개정 후 내용이 유지되고 있다.

위반하면 어떤 책임을 지나

제10조의4는 형벌 조항이 아니다. 제3항은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임을 지운다. 그리고 후단에서 배상액의 상한을 정한다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금, 이 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 두 금액의 합계도, 평균도, 높은 쪽도 아니다.

행위별 분해

실제 배상 수위

제10조의4 위반 사건에서 실제 인용된 배상액의 분포에 관한 공식 통계는 공표 자료 없음. 이 조항은 형사처벌 규정이 아니어서 대법원 양형위원회의 양형기준 대상도 아니다.

법문상 확실한 것은 상한뿐이다. 배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다는 것. 하한이나 정액 배상은 조문에 없다.

이 사건은 어떤 사건이었나

사건번호가 2026다201337과 2026다201338 둘인 이유는 본소와 반소가 병합됐기 때문이다. 오기가 아니다. 사건명은 건물인도(본소), 손해배상(기)(반소)이고, 대법원이 공식 게시한 제목은 “임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건”이다. 선고 결과는 파기환송(일부)이다.

판시사항은 두 부분으로 나뉜다. 앞부분이 ‘현저히 고액’ 해당 여부 판단에 고려할 사항이고, 뒷부분은 요구한 차임 및 보증금이 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우 법원이 심리하여야 할 사항이다. 뒷부분의 구체적 내용은 이 글에서 확인하지 못했다.

이 판결은 2026. 8. 27. 기준 국가법령정보센터(law.go.kr) 판례 검색에 등록돼 있지 않고, 대법원 공식 주요판결 게시로 확인한 것이다.

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