대법원, ‘현저히 고액’ 판단에 시세·거래관행도 고려…권리금 회수 방해 사건 일부 파기환송
조세·공과금·주변 상가 차임만으로 판단 못 해…기존 조건과의 차이·경제상황도 살펴야
임대인이 신규임차인에게 요구한 차임과 보증금이 ‘현저히 고액’인지 판단할 때 조문에 열거된 사정 외에도 기존 임대차 조건과의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 고려해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원은 2026년 7월 16일 선고한 건물인도(본소), 손해배상(기)(반소) 사건에서 일부를 파기환송했다. 이 사건은 임차인이 임대인이 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구한 사안이다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정한다. 이 조항은 그 방해 행위 중 하나로, 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 규정하고 있다.
제1항 제3호는 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”라고 정하고 있다.
대법원은 이 문언과 입법 취지를 함께 살폈다. 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임과 보증금을 제시해 임차인의 권리금 회수를 방해하는 일을 막으려는 것이 이 규정의 취지라는 설명이다.
대법원은 조문에 적힌 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임·보증금과 새로 요구한 차임·보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등을 고려해야 한다고 밝혔다.
이어 ‘현저히 고액’ 여부는 일정한 배율이나 금액으로 일률적으로 정할 수 있는 기준이 아니라며, “구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다”고 판시했다. 조문이 든 항목이 판단의 전부가 아니라는 점을 분명히 한 것이다.
손해배상 범위도 법률이 정하고 있다. 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다.
다만 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 두 금액을 더하거나 평균한 금액이 아니라 낮은 금액이 상한이 된다.
대법원은 이 같은 법리를 설시하며 해당 사건 일부를 파기환송했다.
참고한 법령과 조문
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제3항
관련 판례
판시사항 원문: "◇임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 '현저히 고액'에 해당하는지를 판단하기 위하여 고려해야 할 사항 및 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우 법원이 심리하여야 할 사항◇". 판단 요소 원문: "위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 '현저히 고액'인지 여부는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 ① 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, ② 상가건물의 시세 및 적정 차임, ③ 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다." 핵심은 '외에도'다. 조문이 든 목록은 판단의 출발점이지 전부가 아니다. 어미는 "구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다"로, 배율·퍼센트 같은 수치 기준은 제시되지 않았다. 대법원 공식 게시 제목은 "임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건"이고 결론은 파기환송(일부)이다. 본소·반소가 병합된 사건이라 사건번호가 2026다201337(본소)과 2026다201338(반소) 둘이다. 판시사항 뒷부분('법원이 심리하여야 할 사항')의 구체적 내용은 확인하지 못했다. 이 판결은 2026년 8월 27일 현재 국가법령정보센터에 미등록이고 대법원 공보로 확인했다.