부동산·임대차

임대인이 새 임차인에게 차임을 크게 올려 부르면 권리금 회수 방해인가요

입력 2026.08.28.

요약 및 결론: 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 지급을 방해하면 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호의 문제로 이어질 수 있습니다. 대법원은 2026년 7월 16일, 조문에 적힌 조세·공과금·주변 상가의 차임·보증금만이 아니라 기존 조건과의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황도 함께 보아 구체적으로 판단해야 한다고 밝혔다. 이 조항은 형사처벌의 법정형을 정한 규정이 아니라 손해배상 책임과 그 상한을 정한 민사 규정이다.

권리금 계약을 맺은 뒤 새 임차인에게 제시된 차임과 보증금이 계약 체결을 어렵게 만드는 상황에서, ‘현저히 고액’의 기준이 질문이 된다. 대법원은 [2026년 7월 16일 공개한 판단](https://sc.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&seqnum=11219)에서 조문 속 비교 항목이 전부가 아니라는 점을 분명히 하면서, 숫자 하나로 결론을 낼 수 없는 판단 틀을 제시했다.

‘현저히 고액’은 몇 배부터인가요?

‘현저히 고액’에는 법률이나 대법원이 정한 고정 배율·퍼센트 기준이 없다. 대법원은 차임과 보증금이 현저히 고액인지 여부를 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다고 밝혔다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액을 비교 대상으로 든다. 대법원의 2026년 7월 16일 판단은 이 목록 외에도 기존 임차인 조건과 새로 요구한 조건의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 고려해야 한다고 설명했다.

조문에 적힌 주변 상가 시세만 보면 되나요?

주변 상가의 차임과 보증금만으로 판단이 끝나지는 않는다. 대법원이 제시한 판단 요소에는 기존 임차인에게 적용되던 차임·보증금과 신규임차인에게 요구한 차임·보증금의 차이도 포함된다.

대법원이 덧붙인 두 번째 요소는 상가건물의 시세 및 적정 차임이고, 세 번째 요소는 거래관행과 경제상황이다. 따라서 특정 금액이 주변 사례와 비슷해 보인다는 사정만으로 ‘현저히 고액’ 여부가 정해지는 것은 아니며, 반대로 기존 조건과의 차이만으로도 자동 결론이 나는 것도 아니다.

왜 높은 차임·보증금 요구가 권리금 회수 방해와 연결되나요?

제10조의4는 임대차 종료 전 일정 기간에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 정한다. 적용 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지다.

대법원은 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임과 보증금을 제시해 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 권리금 회수를 방해하는 것을 막는 데 이 규정의 취지가 있다고 설명했다. 그러므로 쟁점은 단순한 증액 여부가 아니라, 요구된 조건이 그 비교 요소들을 종합할 때 권리금 지급을 방해하는 수준의 ‘현저히 고액’인지에 있다.

행위별로 보면 어떤 규정이 적용되나요?

현저히 고액의 차임·보증금 요구는 권리금 회수기회 보호 규정에서 다루는 방해행위 유형이다. 아래 표의 ‘법정형’은 이 조항이 형사처벌을 정하는 조항인지도 함께 구별하기 위한 항목이다.

실제 처벌 수위는 어떻게 보나요?

제10조의4 제1항 제3호와 제3항은 형벌이나 법정형을 정하지 않는다. 따라서 이 규정에 관해 ‘실제 처벌 수위’로 비교할 형사 선고 수치의 공표 자료 없음.

민사상 금액은 위반과 손해 발생이 인정되는 경우에도 무제한으로 정해지지 않는다. 제10조의4 제3항은 손해배상액이 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정한다. 두 금액의 합계나 평균이 아니라 낮은 금액이 상한이라는 뜻이다.

대법원 판단이 새로 분명히 한 점은 무엇인가요?

대법원의 2026년 7월 16일 판단은 ‘현저히 고액’을 판단할 때 조문에 열거된 항목 외의 사정도 살펴야 한다고 명시했다. 특히 기존 차임·보증금과 새 요구액의 차이, 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황이 함께 제시됐다.

대법원은 같은 공개 판단에서 적정 차임과 보증금을 확인할 때 감정 절차가 반드시 필요한 것은 아니라고 밝혔다. 다만 요구액이 기존 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액일 여지가 있으면, 적정 조건이 확인되지 않았다는 이유만으로 손해배상 청구를 곧바로 배척하지 말고 감정 등을 통해 확인한 뒤 판단하는 것이 바람직하다고 설명했다.

손해배상 청구에는 언제까지 기간이 있나요?

제10조의4 제3항에 따른 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸한다. 이 3년은 권리금 계약 체결일이 아니라 법문상 임대차 종료일을 기준으로 적혀 있다.

손해배상 상한과 3년의 행사기간은 ‘현저히 고액’ 여부와 별개의 규정이다. 높은 차임·보증금 요구가 있었는지, 그것이 법문상 방해행위에 해당하는지, 손해가 발생했는지는 구체적 사정을 바탕으로 판단될 문제다.

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