부동산·임대차

‘현저히 고액’은 주변 시세만으로 정해지지 않는다: 권리금 회수와 새 임차인 조건의 판단 기준

입력 2026.08.28.

상가 임대차가 끝날 무렵, 임차인이 주선한 새 임차인에게 임대인이 높은 차임이나 보증금을 제시하는 경우가 있다. 이때 핵심 질문은 “얼마나 올랐는가”라는 숫자 하나가 아니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호는 어떤 요구를 권리금 회수기회 보호 규정의 위반 유형으로 두고 있고, 대법원은 2026년 7월 16일 선고한 판결에서 ‘현저히 고액’의 판단이 조문에 열거된 항목만으로 끝나지 않는다고 밝혔다.

이 글은 개별 분쟁의 결론이나 손해액을 계산하는 글이 아니다. 법 조문과 대법원 판결이 제시한 판단 틀을 정리한다.

먼저 확인할 조문: 보호 대상은 ‘권리금’ 자체의 고액 여부가 아니다

질문을 읽을 때 가장 먼저 구별할 점이 있다. 여기서 문제 되는 문구는 권리금이 현저히 고액인지가 아니라, 새 임차인이 되려는 사람에게 요구한 차임과 보증금이 현저히 고액인지다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호는 다음과 같이 정한다.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

따라서 조세·공과금·주변 상가건물의 차임과 보증금·그 밖의 부담에 따른 금액은 출발점이 된다. 다만 이 목록만 비교해 곧바로 결론을 낼 수 있는지는 별개의 문제다.

대법원이 강조한 한 단어: ‘외에도’

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337·201338 판결은 건물인도와 손해배상이 함께 다뤄진 사건에서 일부 파기환송 결론을 냈다. 대법원이 밝힌 판단의 요지는 조문에 적힌 비교 대상이 전부가 아니라는 데 있다.

판결은 임대인이 새 임차인에게 제시한 차임과 보증금이 ‘현저히 고액’인지 판단할 때, 조문에서 정한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 다음 사정을 고려할 필요가 있다고 밝혔다.

1. 기존 임차인과의 차임 및 보증금과, 새 임차인이 되려는 사람에게 요구한 차임 및 보증금의 차이
2. 상가건물의 시세 및 적정 차임
3. 거래관행과 경제상황

대법원은 이를 종합하여 “구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다”고 했다. 다시 말해, 법원 판단을 대신할 수 있는 고정 배율이나 퍼센트 기준을 이 판결이 제시한 것은 아니다.

왜 기존 조건과의 차이를 함께 보는가

주변 상가와의 비교만으로는 해당 임대차관계에서 조건이 어떻게 바뀌었는지 충분히 드러나지 않을 수 있다. 그래서 대법원은 기존 임차인의 차임·보증금과 새 임차인에게 요구된 차임·보증금의 차이를 별도의 고려 요소로 들었다.

이 요소는 단순히 인상폭만 기계적으로 비교하라는 뜻은 아니다. 조문의 문언, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 놓고 구체적 사정을 살펴야 한다는 판단 구조 안에 있다.

시세와 적정 차임, 거래관행도 독립된 맥락이다

대법원이 덧붙인 두 번째와 세 번째 요소는 비교 범위를 넓힌다. 상가건물의 시세와 적정 차임은 해당 건물의 임대 조건을 보는 맥락이 되고, 거래관행과 경제상황은 거래가 이뤄지는 환경을 보는 맥락이 된다.

그렇다고 어느 하나만으로 답이 정해지는 것은 아니다. 예컨대 주변 조건, 기존 조건과의 차이, 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황은 서로 분리된 체크박스가 아니라 종합 판단의 자료다. 판결이 수치선을 정하지 않은 이유도 이처럼 사정이 구체적으로 달라질 수 있기 때문이다.

규정의 목적: 수용하기 어려운 조건으로 권리금 회수를 막는 것을 방지

대법원은 이 규정의 입법 취지를, 임대인이 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약 체결을 거절할 목적으로 새 임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임과 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 막는 데서 찾았다.

이 설명은 ‘높은 금액’이라는 인상만으로 판단하지 말아야 하는 이유를 보여 준다. 조문이 문제 삼는 것은 임차인이 주선한 새 임차인에게 계약 조건으로 요구되는 차임과 보증금이며, 그 요구가 권리금 회수기회 보호 규정과 어떤 관계에 있는지는 앞서 본 여러 사정을 종합해 판단한다.

손해배상액의 상한은 합계나 평균이 아니다

제10조의4 제3항은 제1항 위반으로 임차인에게 손해가 발생한 경우의 배상책임과 상한을 정한다.

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

상한은 두 권리금 액수의 낮은 금액이다. 두 금액을 더한 값이나 평균값이 아니다. 다만 이 조항은 제1항 위반으로 손해가 발생한 때를 전제로 하므로, 어느 사안에서 그러한 전제가 충족되는지는 개별 사실관계에 따라 달라진다.

자주 묻는 질문

임대인이 새 임차인에게 차임을 크게 올려 부르면 권리금 회수 방해인가요

큰 인상이라는 사정만으로 일률적으로 답할 수 없다. 제10조의4 제1항 제3호의 문언과 대법원 판단에 따르면, 조세·공과금·주변 상가의 차임 및 보증금뿐 아니라 기존 임차인 조건과의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 고려해 구체적으로 판단할 필요가 있다.

권리금에서 현저히 고액인지는 무엇을 기준으로 판단하나요

정확히는 권리금 자체가 아니라 새 임차인에게 요구한 차임과 보증금의 ‘현저히 고액’ 여부가 쟁점이다. 조문에 든 비교 요소가 전부가 아니며, 대법원은 기존 조건과의 차이, 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황도 고려 요소라고 밝혔다. 몇 배 또는 몇 퍼센트라는 숫자 기준은 이 판결에 제시돼 있지 않다.

권리금을 못 받으면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요

제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 정한다. 배상액에는 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다는 상한이 있다. 실제로 조항의 요건에 해당하는지는 구체적 사정에 따라 판단된다.

정리

‘현저히 고액’은 주변 상가의 숫자만 대조해 판정하는 표현이 아니다. 2026년 대법원 판결은 조문에 열거된 요소 외에도 기존 임차인 조건과의 차이, 상가건물의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 보라고 했다. 동시에 숫자로 고정된 기준은 제시하지 않았다.

권리금 회수기회와 관련해 이 규정을 읽을 때는 세 가지를 구별하면 이해가 선명해진다. 첫째, 문제 되는 대상은 권리금의 고액 여부가 아니라 새 임차인에게 요구된 차임과 보증금이다. 둘째, 판단 요소는 조문 목록에만 한정되지 않는다. 셋째, 손해배상액의 법정 상한은 두 권리금 액수 중 낮은 금액이다.

참고 법령 및 조문

• 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 제3호
• 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제3항

관련 법령: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항

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