보증금반환 판결로 경매를 신청하려면 집부터 비워야 하나요? 주택임대차보호법 제3조의2 제1항과 제3항의 차이

입력 2026.10.23. 오전 10:08

핵심 답변

경매를 신청하는 단계에서는 반대의무를 먼저 이행하거나 그 이행을 제공하는 것이 경매 개시 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 이 요건을 명시적으로 빼기 때문입니다.

경매 절차에서 보증금을 받는 단계는 다릅니다. 같은 조 제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정합니다.

두 항은 적용되는 시점이 다릅니다. 하나로 합쳐 “집을 넘기지 않고도 보증금까지 받는다”고 이해하면 틀립니다.

구분	경매 신청(집행개시) 단계	보증금을 받는 단계
근거 조문	주택임대차보호법 제3조의2 제1항	주택임대차보호법 제3조의2 제3항
내용	반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않음	임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없음
의미	반대의무를 먼저 이행하거나 제공하지 않아도 경매를 개시할 수 있음	제2항의 보증금을 받으려면 양수인에게 인도해야 함

기준일: 2026년 10월 23일 현행 법령

1. 원칙: 민사집행법 제41조 제1항

반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행에는 다음 원칙이 적용됩니다.

「민사집행법」 제41조 제1항 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

조문의 “개시할 수 있다”에는 “하여야만”이 붙어 있습니다. 법원이 재량으로 판단할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 증명이 있어야만 집행을 개시할 수 있다는 요건입니다.

이 원칙만 적용된다면, 집행권원이 반대의무의 이행과 동시에 집행하도록 정한 경우 임차인은 그 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 증명을 먼저 해야 경매를 개시할 수 있습니다.

2. 임차인에 대한 특례: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항

주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 회수하는 경우에 대해 위 원칙의 예외를 둡니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

조문에서 확인할 수 있는 점은 다음과 같습니다.

적용 대상: 임차인이 임차주택에 대해 경매를 신청하는 경우입니다.
근거가 되는 집행권원: 보증금반환청구소송의 확정판결, 또는 그 밖에 이에 준하는 집행권원입니다.
효과: 민사집행법 제41조에도 불구하고, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다.
조문에 없는 내용:
- 제1항은 “반대의무”라고만 쓰고, 그 반대의무가 무엇인지는 문언에 적지 않습니다.
- 제1항이 빼는 것은 집행개시 요건뿐입니다. 반대의무 자체를 없앤다는 문언은 없습니다.
법인 임차인: 괄호 부분에 따라 제3조 제2항·제3항의 법인도 “임차인”에 포함됩니다. “이하 같다”에는 “이 조에서”라는 한정이 없으므로 제3항의 “임차인”에도 이 법인이 포함됩니다.

따라서 질문처럼 보증금반환소송에서 확정판결을 받아 임차주택의 경매를 신청하는 경우, 반대의무를 먼저 이행하거나 그 이행을 제공한 것을 경매 개시의 조건으로 요구하지 않습니다.

3. 보증금을 받으려면: 주택임대차보호법 제3조의2 제3항

주택임대차보호법 제3조의2 제3항 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

“인도”라는 말을 문언에 적은 조항은 제1항이 아니라 제3항입니다. 이 조항의 요점은 세 가지입니다.

인도의 상대방: 조문에 적힌 상대방은 “양수인”입니다.
적용 시점: 경매를 신청하는 단계가 아니라 보증금을 받는 단계입니다.
대상 보증금: “제2항에 따른 보증금”입니다.

“제2항에 따른 보증금”의 의미

제2항이 정하는 내용은 다음과 같습니다.

제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 대상입니다.
「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때 적용됩니다.
임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받는 보증금입니다.

즉, 제3항은 이 우선변제 보증금을 받는 단계에 적용되는 조항입니다.

4. 두 조항을 시간 순서로 정리하면

확정판결 등 집행권원 확보: 보증금반환청구소송의 확정판결, 또는 이에 준하는 집행권원을 얻습니다.
임차주택 경매 신청: 제1항에 따라 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다.
경매 진행 및 환가: 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 제2항에 따라 환가대금에서 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
보증금 수령: 제3항에 따라 임차주택을 양수인에게 인도해야 제2항에 따른 보증금을 받을 수 있습니다.

5. 자주 하는 오해

“경매를 신청하려면 먼저 집을 비워야 한다” 제1항은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다.
“제1항 덕분에 집을 넘기지 않고도 보증금을 다 받는다” 제1항은 경매 신청 단계의 규정입니다. 보증금을 받는 단계에는 제3항이 적용되어, 양수인에게 인도해야 제2항에 따른 보증금을 받을 수 있습니다.
“제3항의 인도는 임대인에게 하는 것이다” 제3항 문언의 인도 상대방은 “양수인”입니다.
“제1항으로 반대의무 자체가 사라진다” 제1항이 빼는 것은 민사집행법 제41조의 집행개시 요건입니다. 반대의무를 없앤다는 문언은 없습니다.

6. 현행 조문 기준 정보

주택임대차보호법

현행 법률은 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)이고, 시행일은 2026. 1. 2.입니다.
제3조의2는 9개 항, 13개 호(제7항 10개 호, 제8항 3개 호)로 구성됩니다.
제3조의2의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(공포 2016. 5. 29.)로, 현행 공포번호와 다릅니다.
법률 제21065호 부칙 제7조<121>은 제8조의2 제4항 제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 것입니다. 제3조의2를 고친 개정이 아닙니다.

민사집행법

현행 법률은 법률 제20733호(2025. 1. 31., 일부개정)이고, 시행일은 2026. 2. 1.입니다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제246조와 제246조의2입니다.
제41조는 2개 항으로 되어 있고 연혁 표기가 없습니다. 따라서 이 문언을 현행 공포번호에 따른 개정으로 단정할 수 없습니다.
법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)는 2028. 3. 1. 시행 예정으로, 기준일 현재 시행 전입니다. 이 개정이 고치는 조문은 제26조, 제173조, 제224조, 제278조, 제303조이며, 제41조의 문언은 그대로입니다.

판례

이 글은 조문 문언만을 근거로 정리했습니다. 이 글의 확인 범위에서는 이 주제에 관한 판례가 확인되지 않았습니다.

요약

보증금반환 확정판결 등으로 임차주택 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
경매 절차에서 제2항에 따른 우선변제 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다 (같은 조 제3항).
제1항은 민사집행법 제41조 제1항의 집행개시 요건만 뺄 뿐, 반대의무 자체를 없애지 않습니다.