민폐를 끼치는 이웃의 집, 강제로 경매에 넘길 수 있을까?
가능한 경우가 있지만, 이웃에게 불편을 준다는 이유만으로 집을 바로 경매에 넘길 수 있는 것은 아닙니다. 집합건물법은 일정한 의무 위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 경우, 정해진 결의와 법원 절차를 거쳐 구분소유자의 전유부분과 대지사용권을 경매에 부칠 수 있도록 합니다.
경매를 청구할 수 있는 경우
집합건물법 제45조에 따르면, 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우가 대상입니다.
- 구분소유자의 공동 이익에 어긋나는 행위 금지
- 주거용으로 분양된 전유부분을 정당한 사유 없이 주거 외 용도로 사용하거나 내부 벽을 철거·파손해 증축·개축하는 행위 금지
- 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 경우
따라서 반복적인 소음이나 다른 민폐가 있다는 사실만으로 경매 요건이 충족된다고 단정할 수는 없습니다. 법에서 정한 의무 위반과 그로 인해 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 사정이 있어야 합니다.
누가, 어떤 절차로 청구하나
경매를 법원에 청구할 수 있는 사람은 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자입니다. 경매 청구를 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 수의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 모두 찬성해야 합니다. 결의를 하기 전에는 해당 구분소유자에게 미리 변명할 기회를 주어야 합니다.
절차는 결의만으로 경매가 시작되는 방식이 아닙니다. 우선 법원에 해당 구분소유자의 전유부분과 대지사용권에 대한 경매를 명해 달라고 청구해야 합니다. 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 사람이 경매를 신청할 수 있지만, 재판 확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 해당 구분소유자는 그 경매에서 경락인이 될 수 없습니다.
먼저 가능한 정지청구와 사용금지청구
집합건물법 제43조는 공동의 이익에 어긋나는 행위가 이미 있었거나 우려되는 경우, 그 행위의 정지나 결과 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있도록 합니다. 이 청구 자체에는 조문상 4분의 3 결의 요건이 없습니다. 다만 제43조에 따른 소송을 제기하려면 관리단집회의 결의가 필요하며, 제43조에는 그 결의의 정족수가 따로 적혀 있지 않습니다.
전유부분의 사용금지는 별도의 요건이 적용됩니다. 공동생활상의 장해가 현저하고, 제43조에 따른 청구로는 그 장해를 없애기 매우 곤란한 때에 소송으로 적당한 기간 동안 청구할 수 있습니다. 이 경우에도 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다.
실제 점유자가 구분소유자가 아닌 경우
법에서 말하는 “점유자”는 전유부분을 점유하는 사람 중 구분소유자가 아닌 사람입니다. 점유자가 제45조제1항에 따른 의무 위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 이 청구에도 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 결의 전 변명 기회도 주어야 합니다. 인도받은 사람은 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 사람에게 지체 없이 넘겨야 합니다.
결국 집합건물법상 경매는 반복되는 민폐만으로 곧바로 진행할 수 있는 조치가 아닙니다. 법에 정한 의무 위반과 공동생활을 유지하기 매우 곤란한 결과가 있는지, 필요한 관리단집회 결의와 절차를 갖췄는지가 핵심입니다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조제1항·제2항·제4항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제43조제1항부터 제3항까지
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제44조제1항부터 제3항까지
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조제1항부터 제5항까지
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제46조제1항부터 제3항까지
