계속 민폐를 끼치는 이웃의 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
집합건물의 구분소유 관계라면, 공동생활을 유지하기 매우 곤란할 정도의 의무위반이 있는 경우 법원에 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 청구하는 제도가 있습니다. 다만 단순히 불편하거나 갈등이 있다는 사정만으로 곧바로 경매가 되는 것은 아닙니다.
경매청구는 구분소유자가 다음과 같은 행위를 해 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에 가능합니다.
- 건물의 보존에 해로운 행위 또는 건물의 관리·사용에 관한 공동의 이익에 어긋나는 행위
- 주거의 용도로 분양된 전유부분을 정당한 사유 없이 주거 외 용도로 사용하는 행위
- 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 행위
- 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 행위
이 경우에도 청구 주체는 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자입니다. 관리단 자체가 곧바로 청구 주체가 되는 구조로 정해져 있는 것은 아닙니다.
경매를 청구하려면 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상의 찬성이 모두 필요합니다. 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회도 미리 주어야 합니다.
절차 역시 법원이 경매를 명하는 재판을 해야 합니다. 그 재판이 확정된 뒤 청구한 자가 경매를 신청할 수 있고, 재판확정일부터 6개월이 지나면 경매를 신청할 수 없습니다. 경매 대상이 된 해당 구분소유자는 그 경매에서 경락인이 될 수 없습니다.
경매보다 앞선 대응수단도 구분됩니다. 공동의 이익에 어긋나는 행위가 있거나 그 우려가 있으면 행위의 정지, 결과 제거, 예방조치를 청구할 수 있습니다. 이 청구 자체에 관리단집회 결의가 필요한 것은 아니지만, 이를 위한 소송을 제기하려면 관리단집회 결의가 필요합니다. 제43조는 그 소송 결의의 정족수를 따로 정하지 않습니다.
공동생활상의 장해가 현저하고, 정지·결과 제거·예방조치만으로 장해를 없애 공용부분 이용이나 공동생활 유지를 도모하기 매우 곤란한 경우에는 소로써 적당한 기간 동안 전유부분 사용금지를 청구할 수 있습니다. 이 경우에도 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 결의와, 상대방에게 변명 기회를 주는 절차가 필요합니다.
한편 구분소유자가 아닌 점유자가 의무위반을 해 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우에는, 전유부분을 목적으로 한 계약의 해제와 전유부분 인도를 청구하는 별도 규정이 적용될 수 있습니다. 인도받은 자는 지체 없이 점유할 권원이 있는 자에게 전유부분을 인도해야 합니다.
따라서 계속되는 민폐라는 사정만으로 이웃의 집을 강제로 경매에 넘길 수 있는 것은 아닙니다. 법이 정한 중대한 의무위반, 공동생활 유지가 매우 곤란한 결과, 관리단집회의 이중 4분의 3 결의, 변명 기회, 법원의 확정재판과 기간 요건을 갖춰야 합니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제43조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제44조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제45조
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제46조
