계속 민폐를 끼치는 이웃의 집, 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
요약 및 결론: 집합건물에서 구분소유자가 공동생활을 유지하기 매우 곤란할 정도로 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약상 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 됐다면, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 법원에 그 구분소유권과 대지사용권의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 구분소유자 수와 의결권 수 각각 4분의 3 이상의 관리단집회 결의 및 해당 구분소유자에게 미리 변명할 기회를 주는 절차가 필요하고, 경매는 법원이 명한 재판이 확정된 뒤 신청할 수 있습니다.
이웃의 반복적인 행위가 불편하다는 사정만으로 집을 곧바로 경매에 넘길 수 있는 것은 아닙니다. 집합건물법 제45조는 의무 위반의 종류와 공동생활에 미친 정도, 관리단집회 결의와 법원 절차를 요건으로 정하고 있습니다.
본문
이웃이 민폐를 끼치면 바로 집 경매를 청구할 수 있나요?
바로 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 구분소유자가 집합건물법 제5조제1항·제2항을 위반하거나 규약상 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에 경매청구가 가능합니다.
제5조제1항은 건물 보존에 해로운 행위나 건물의 관리·사용에 관해 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 금지합니다. 주거용 전유부분을 정당한 사유 없이 주거 외 용도로 사용하거나 내부 벽을 철거·파손해 증축·개축하는 행위도 제5조제2항에서 금지합니다. 경매 여부는 구체적인 행위가 이 요건에 해당하는지와 공동생활 유지가 매우 곤란해졌는지에 달려 있습니다.
누가 경매를 청구하고, 어떤 결의가 필요한가요?
청구할 수 있는 사람은 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자입니다. 관리단집회에서는 구분소유자 수 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상을 모두 충족하는 결의가 있어야 합니다.
결의 전에 해당 구분소유자에게 미리 변명할 기회도 주어야 합니다. 요건을 갖춘 뒤에도 집이 자동으로 경매되는 것은 아니며, 법원에 경매를 명할 것을 청구해야 합니다.
정지청구·사용금지청구와 경매청구는 어떻게 다른가요?
제43조의 정지·결과 제거·예방조치 청구는 공동의 이익을 위해 할 수 있고, 그 청구 자체에는 조문상 결의 요건이 없습니다. 다만 제43조제1항에 따른 소송을 제기할 때는 관리단집회 결의가 필요하며, 제43조에는 그 결의의 정족수가 정해져 있지 않습니다.
사용금지청구는 요건이 더해집니다. 공동생활상의 장해가 현저하고 제43조제1항의 청구로 장해를 제거하기 매우 곤란할 때, 소로써 적당한 기간 동안 전유부분 사용금지를 청구할 수 있습니다. 경매청구는 제5조제1항·제2항 위반뿐 아니라 규약상 의무의 현저한 위반도 대상이 될 수 있지만, 그 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란해야 합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지, 결과 제거 또는 예방조치 청구 | 집합건물법 제43조 | 소송 제기에는 관리단집회 결의 필요. 제43조에는 정족수 규정 없음 |
| 전유부분 사용금지 청구 | 집합건물법 제44조 | 현저한 공동생활상 장해와 제43조 청구로 제거하기 매우 곤란한 사정이 있을 때, 소로써 적당한 기간 동안 청구. 구분소유자 수와 의결권 수 각각 4분의 3 이상 결의 필요 |
| 구분소유권 및 대지사용권 경매 청구 | 집합건물법 제45조 | 요건을 갖춰 법원에 청구. 구분소유자 수와 의결권 수 각각 4분의 3 이상 결의 필요 |
| 점유자에 대한 계약 해제 및 전유부분 인도 청구 | 집합건물법 제46조 | 점유자의 의무 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란한 경우 청구. 제44조제2항·제3항의 결의 및 변명 기회 규정 준용 |
경매가 확정되면 바로 집을 비워야 하나요?
제45조에 따른 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 사람이 경매를 신청할 수 있습니다. 신청은 재판확정일부터 6개월이 지나면 할 수 없고, 해당 구분소유자는 그 경매에서 경락인이 될 수 없습니다.
집을 점유하는 사람이 구분소유자가 아닌 경우에는 제46조가 별도로 적용될 수 있습니다. 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활 유지가 매우 곤란해지면, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 인도받은 사람은 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 자에게 인도해야 합니다.
실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?
제43조부터 제46조까지는 형벌의 형량을 정하는 조문이 아니라 행위의 정지·사용금지·경매·계약 해제 및 인도청구 절차를 정합니다. 글감에는 이 절차와 관련한 공식 통계나 실제 선고 수치가 없습니다.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
이웃이 시끄럽게 하거나 민폐를 끼치면 집을 경매할 수 있나요?
그 사정만으로 경매를 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 구분소유자의 법 또는 규약상 의무 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란해졌다는 요건과 법정 결의·법원 절차를 갖춰야 합니다.
집 경매를 추진하려면 입주민 4분의 3 동의만 받으면 되나요?
구분소유자 수의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 모두 충족하는 관리단집회 결의가 필요합니다. 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회도 주어야 합니다.
세입자나 다른 점유자가 민폐를 끼치면 그 집을 경매할 수 있나요?
제45조의 경매청구는 구분소유권과 대지사용권을 대상으로 하고, 제46조는 일정한 경우 점유자에 대한 계약 해제와 전유부분 인도청구를 정합니다. 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우가 제46조의 요건입니다.
