계속 민폐 끼치는 이웃, 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요
요약 및 결론: 집합건물(아파트·오피스텔 등)에서 이웃 구분소유자가 공동생활을 유지하기 매우 곤란할 정도로 의무를 위반한 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조에 따라 법원에 그 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권에 대한 경매를 명할 것을 청구할 수 있습니다. 다만 이 청구는 아무나 단독으로 할 수 있는 것이 아니라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의를 거쳐야 하고, 결의 전에는 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다. 경매는 법원이 재판으로 명하는 절차이므로 민폐 행위가 있다고 곧바로 집이 넘어가는 것은 아니며, 재판이 확정된 뒤에도 경매 신청 기한(확정일로부터 6개월)이 있습니다.
공동주택·오피스텔 관리 현장에서 특정 세대의 소음·불법 용도 변경·관리비 분쟁 등이 누적되면 "저 집을 내쫓을 방법이 없느냐"는 질문이 반복됩니다. 실제로 이런 상황은 개별 민원이 아니라 집합건물법이 정한 단계적 구제 절차(정지청구-사용금지청구-경매청구-인도청구)로 다뤄지며, 단계마다 요건과 결의 정족수가 다릅니다. 이 글은 실명·사건을 특정하지 않고 집합건물법 제43조부터 제46조까지가 정한 절차와 조건만을 정리합니다.
이웃을 당장 멈추게 하는 조치가 먼저인가요?
맞습니다. 구분소유자가 건물의 보존에 해롭거나 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위(집합건물법 제5조제1항)를 했거나 할 우려가 있을 때, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 그 행위의 정지, 결과 제거, 예방 조치를 청구할 수 있습니다(제43조제1항). 이 청구 자체에는 결의가 필요 없고, 이를 소송으로 제기할 때만 관리단집회 결의가 있어야 합니다(제43조제2항). 다만 그 결의의 정족수는 제43조에 따로 정해져 있지 않습니다.
점유자(구분소유자가 아니면서 전유부분을 점유하는 세입자 등, 제5조제4항)가 같은 행위를 한 경우에도 제43조제1항·제2항이 그대로 준용됩니다(제43조제3항).
말로 안 통하면 집을 못 쓰게 막을 수 있나요?
가능하지만 조건이 좁습니다. 제5조제1항 위반 행위로 공동생활상의 장해가 현저해서 제43조제1항의 정지청구만으로는 그 장해를 없애고 공용부분 이용이나 공동생활 유지를 도모하기가 매우 곤란할 때에만, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있습니다(제44조제1항). 이 청구에는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이라는 관리단집회 결의가 필요하고(제44조제2항), 결의 전에는 해당 구분소유자에게 미리 변명할 기회를 주어야 합니다(제44조제3항). 기간이 정해진 조치이므로 영구적인 사용 금지가 아닙니다.
그래도 안 되면 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
네, 가능하지만 사용금지청구보다 요건 범위가 더 넓습니다. 구분소유자가 제5조제1항(공동이익 위반) 및 제2항(주거용 용도 외 사용·무단 증축개축 금지) 둘 다를 위반했거나, 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 그 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있습니다(제45조제1항). 이 청구 역시 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의가 필요하고(제45조제2항), 결의 전 변명 기회 부여도 똑같이 요구됩니다(제45조제3항).
경매 재판이 확정되면 바로 넘어가나요, 기한이 있나요?
경매를 명한 재판이 확정되었을 때 그 청구를 한 자는 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없습니다(제45조제4항). 또한 경매 대상이 된 그 구분소유자는 이 경매에서 경락인(낙찰자)이 되지 못합니다(제45조제5항). 즉 재판이 확정됐다고 자동으로 소유권이 넘어가는 것이 아니라, 정해진 기간 안에 경매 신청이라는 별도 절차가 필요합니다.
문제를 일으킨 사람이 소유자가 아니라 세입자(점유자)라면요?
점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 해서 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다(제46조제1항). 이 청구에도 제44조제2항·제3항이 준용되므로 4분의 3 이상·4분의 3 이상 결의와 사전 변명 기회가 똑같이 필요합니다(제46조제2항). 전유부분을 인도받은 자는 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 자(예: 소유자)에게 인도해야 합니다(제46조제3항).
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 공동이익 위반 행위(또는 우려)의 정지·결과제거·예방조치 청구 | 제43조제1항 | 결의 없이 청구 가능(소송 제기 시에만 관리단집회 결의 필요, 정족수 미정) |
| 공동생활상 장해가 현저해 정지청구로 부족한 경우 | 제44조제1항·제2항·제3항 | 소로써 적당한 기간 전유부분 사용금지 청구, 4분의 3 이상·4분의 3 이상 결의, 사전 변명 기회 |
| 제5조제1항·제2항 위반 또는 규약상 의무 현저 위반으로 공동생활 유지 매우 곤란 | 제45조제1항·제2항·제3항 | 법원에 전유부분·대지사용권 경매 명령 청구, 4분의 3 이상·4분의 3 이상 결의, 사전 변명 기회 |
| 경매 명령 재판 확정 후 경매 신청 | 제45조제4항·제5항 | 확정일부터 6개월 내 경매 신청 가능, 해당 구분소유자는 경락인 불가 |
| 점유자의 제45조제1항 의무위반으로 공동생활 유지 매우 곤란 | 제46조제1항·제2항·제3항 | 계약 해제 및 전유부분 인도 청구(제44조제2항·제3항 준용), 인도받은 자는 지체 없이 권원자에게 인도 |
실제로는 얼마나 자주 경매·인도까지 가나요?
집합건물법 제45조·제46조에 따른 경매 청구나 인도 청구가 실제로 얼마나 자주 이용되고 법원이 얼마나 인용하는지에 관한 공표 통계는 이 글이 참고한 자료에는 없습니다. 공표 자료 없음. 다만 조문 구조상 사용금지청구(제44조)나 경매청구(제45조)는 모두 “매우 곤란”이라는 현저성 요건과 4분의 3 이상·4분의 3 이상이라는 가중 결의, 사전 변명 기회라는 절차적 보호장치를 겹겹이 두고 있어, 정지청구(제43조)보다 단계가 훨씬 무겁게 설계되어 있다는 점만 조문에서 확인됩니다.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
이웃이 민폐를 끼친다고 바로 경매를 신청할 수 있나요?
아니요. 개인이 임의로 신청할 수 없고, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 법원에 경매를 명할 것을 청구해야 하며, 그 전에 구분소유자 4분의 3 이상·의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의와 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주는 절차를 거쳐야 합니다(제45조제1항\~제3항).
집을 못 쓰게 막는 것과 경매는 어떤 차이가 있나요?
사용금지청구(제44조)는 제5조제1항 위반 행위로 인한 장해가 현저할 때 소로써 적당한 기간 동안 전유부분 사용을 금지하는 조치이고, 경매청구(제45조)는 제5조제1항·제2항 위반 또는 규약상 의무의 현저한 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란할 때 전유부분과 대지사용권 자체의 경매를 법원에 청구하는 더 강한 조치입니다. 두 조치 모두 4분의 3 이상·4분의 3 이상 결의와 사전 변명 기회가 필요합니다.
경매를 명한 재판이 확정되면 그 집은 자동으로 다른 사람에게 넘어가나요?
아니요. 재판이 확정되면 청구한 자가 경매를 신청할 수 있을 뿐이며, 그 신청은 재판확정일부터 6개월 안에 해야 합니다. 또한 그 경매에서 원래 구분소유자는 경락인이 될 수 없습니다(제45조제4항·제5항).
