계속 민폐를 끼치는 이웃의 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
가능한 경우가 있지만, 이웃의 불편한 행동이 반복된다는 이유만으로 경매에 넘길 수는 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조는 구분소유자의 의무 위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 경우, 법원에 그 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 청구할 수 있도록 정합니다.
경매청구의 대상은 구분소유자입니다. 그 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위 등 공동의 이익에 어긋나는 행위에 관한 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나, 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활 유지가 매우 곤란해져야 합니다. 따라서 단순한 불쾌감이나 갈등만으로 경매 요건이 충족된다고 단정할 수 없습니다.
청구할 수 있는 사람은 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자입니다. 경매청구에는 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상, 두 기준을 모두 충족하는 관리단집회 결의가 필요합니다. 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회도 주어야 합니다.
결의를 마쳤다고 곧바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다. 먼저 법원에 경매를 명할 것을 청구해야 합니다. 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 사람이 경매를 신청할 수 있지만, 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 해당 구분소유자는 이 경매의 경락인이 될 수 없습니다.
법은 경매 외의 청구도 정합니다. 공동의 이익에 어긋나는 행위가 있거나 그 우려가 있다면, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 행위의 정지, 결과의 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있습니다. 이 청구 자체에는 관리단집회 결의가 필요하지 않고, 소송을 제기할 때 결의가 필요합니다. 제43조는 그 결의에 4분의 3 정족수를 정하지 않습니다.
그러한 청구로는 현저한 공동생활상의 장해를 제거하여 공용부분의 이용이나 공동생활을 유지하기 매우 곤란하다면, 적당한 기간 동안 전유부분의 사용을 금지해 달라고 소송으로 청구할 수 있습니다. 이 경우에도 구분소유자와 의결권 각각 4분의 3 이상의 결의 및 사전 변명 기회가 필요합니다.
문제가 되는 사람이 소유자가 아닌 점유자라면 구분해서 보아야 합니다. 점유자란 전유부분을 점유하지만 구분소유자는 아닌 사람입니다. 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우에는 제46조에 따라 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 이 청구에도 위 두 가지 4분의 3 결의 요건과 사전 변명 기회 규정이 적용됩니다. 전유부분을 인도받은 사람은 지체 없이 이를 점유할 권원이 있는 사람에게 인도해야 합니다.
결국 경매가 가능한지는 상대방이 구분소유자인지, 어떤 의무를 위반했는지, 그 결과 공동생활 유지가 매우 곤란해졌는지에 달려 있습니다. 여기에 법이 정한 결의와 변명 기회, 법원의 경매 명령 절차가 뒤따릅니다.
참고 법령
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제1항·제2항·제4항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제43조제1항부터 제3항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제44조제1항부터 제3항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제45조제1항부터 제5항
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제46조제1항부터 제3항
