이웃이 계속 민폐를 끼칠 때, 그 집을 강제 경매로 넘길 수 있나요?
요약 및 결론: 경매청구는 가능하지만 엄격한 조건이 따른다. 집합건물법에 따라 이웃이 건물 보존에 해로운 행위나 공동의 이익에 어긋나는 행위를 했거나 규약상 의무를 현저히 위반해서 **공동생활 유지가 "매우 곤란"해진 경우**에만, 관리단의 4분의 3 이상(구분소유자 수·의결권 모두) 결의를 거쳐 법원에 청구할 수 있다. 이는 정지청구나 사용금지청구가 효과를 보지 못했을 때의 최후 수단이다.
아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서 이웃의 소음, 악취, 반려동물, 불법 개조 같은 행위로 피해를 겪으며 "강제로 그 집을 빼앗을 수 있을까"라고 묻는 주민들이 많다. 법은 공동생활의 질서를 위반하는 행위에 대해 단계적 대응 체계를 마련했으며, 경매는 모든 다른 수단이 다한 후의 최종 옵션이다.
본문
경매청구가 가능한 조건은?
경매청구는 제한된 상황에서만 법적으로 인정된다. 해당 구분소유자가 집합건물법 제5조제1항과 제2항을 위반하거나, 집합건물의 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과로 공동생활을 유지하기 “매우 곤란”한 경우다. “매우 곤란”은 단순한 불편함이나 비문명적 행동 수준을 넘어 공동주택으로서의 기본 기능을 잃은 상태를 의미한다.
| 위반 행위 유형 | 근거 조문 | 처리 절차 |
|---|---|---|
| 건물 보존에 해로운 행위 또는 공동의 이익에 어긋나는 행위 | 제5조제1항 | 경매청구 가능 |
| 주거용 전유부분을 주거 외 용도로 사용하거나 내부 벽을 철거·파손하여 증축·개축하는 행위 | 제5조제2항 | 경매청구 가능 |
| 규약에서 정한 의무의 현저한 위반 | 규약 및 제45조 | 경매청구 가능 |
경매청구는 마지막 수단이다
경매청구는 다른 낮은 단계의 조치가 모두 실패했을 때 가능하다.
먼저 제43조에 따라 “행위의 정지”, “행위의 결과 제거”, “행위의 예방”을 청구할 수 있다. 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 행위의 정지, 결과 제거, 예방 조치를 청구할 수 있다.
그다음 제44조의 사용금지청구로 나아갈 수 있다. 이는 제43조의 정지청구만으로는 “장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란”할 때 가능하다. 법원에 “소(訴)로써” “적당한 기간 동안” 전유부분의 사용을 금지해달라고 청구하는 것이다. 영구적 금지가 아니며, 일정 기간 후 해제될 수 있다.
경매청구는 이 모든 단계를 거친 후에도 공동생활 유지가 불가능할 때 최후의 수단으로 활용된다.
경매청구에 필수적인 결의 요건
경매를 청구하려면 관리단집회의 결의가 반드시 필요하다. 단순다수결이 아니라 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 모두 만족해야 한다. 예를 들어 구분소유자 수는 충족했으나 의결권(크기나 지분)에서 부족하면 결의는 성립하지 않는다. 두 조건 중 하나만 충족하는 것으로는 부족하다.
또한 중요한 절차적 보장이 있다. 결의를 하기 전에 미리 문제가 된 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다. 해당 주민이 자신의 입장을 설명할 수 있도록 보장하는 절차적 정의 조항이다.
경매가 확정되면 어떻게 진행되는가
경매를 명하는 재판이 확정되면, 청구를 한 자(관리단이 지정한 구분소유자)는 6개월 이내에 경매를 신청할 수 있다. 재판확정일부터 6개월이 지나면 더 이상 신청할 수 없다. 이는 강제 매각권이 무한정 행사되지 않도록 제한하는 규정이다.
경매에 참여할 때 중요한 제약이 있다: 경매를 청구당한 그 구분소유자는 경매에서 낙찰받을 수 없다. 즉, 본인의 집을 다시 구매해서 되찾을 수 없다는 뜻이다.
세입자나 임차인의 경우
문제를 일으킨 사람이 구분소유자가 아니라 세입자나 임차인(점유자)이라면 어떻게 될까? 이 경우 제43조와 제44조의 정지청구·사용금지청구 규정을 같은 방식으로 적용할 수 있다.
추가로 제46조는 점유자에 대해 특별한 조치를 허용한다. 임대차계약의 해제와 함께 전유부분의 **인도(돌려받기)**를 청구할 수 있다. 이 경우에도 구분소유자의 4분의 3 이상·의결권의 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 변명 기회 제공도 필수다. 인도받은 자는 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 자에게 인도하여야 한다.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
이웃의 소음이나 냄새만으로도 경매를 청구할 수 있나요?
경매청구는 단순한 불편함 수준으로는 불가능하다. 제5조가 금지하는 "건물 보존에 해로운 행위" 또는 "공동의 이익에 어긋나는 행위"를 해야 하고, 그로 인해 공동생활이 **"매우 곤란"한 수준**에 달해야 한다. 또한 정지청구나 사용금지청구 같은 더 낮은 단계의 조치가 먼저 시도되어야 한다. 모든 단계를 거친 후에도 효과가 없을 때만 경매청구가 가능하다.
관리사무소나 관리자가 일방적으로 경매를 청구할 수 있나요?
불가능하다. 경매청구는 "관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자"가 하는 것이고, **반드시 관리단집회의 결의**가 있어야 한다. 그 결의는 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 모두 만족해야 한다. 관리사무소의 일방적 판단이나 관리자의 권한으로는 청구할 수 없다.
경매가 진행되는 동안 그 집의 세입자는 어떻게 되나요?
집이 경매로 넘어가면 새로운 소유자가 생긴다. 세입자의 임차권이나 임대차계약이 새 소유자에게 어떻게 승계되는지는 임차인 보호 규정과 임대차 성질에 따라 달라진다. 다만 명확한 점은, 원래 경매를 청구당한 구분소유자(이전 소유자)는 그 경매에서 낙찰받을 수 없다는 것이다.
