민폐 이웃의 집, 강제로 경매에 넘길 수 있을까
요약 및 결론: 집합건물법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률) 제45조에 따라 민폐 구분소유자의 집도 경매에 넘길 수 있습니다. 경매를 명해 달라고 법원에 청구할 수 있는 경우는 해당 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반했거나 규약상 의무를 현저히 위반해서 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우입니다. 청구하려면 관리단집회에서 "구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상"이 찬성해야 하고, 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다. 집합건물법 제43조\~제46조에는 징역이나 벌금 같은 형벌이 없습니다. 이 조문들이 정한 것은 정지청구, 사용금지청구, 경매청구, 계약해제·인도청구라는 민사상 청구입니다.
집합건물에서 이웃 간 분쟁이 길어지면 "그 집을 경매로 넘길 수는 없느냐"는 질문이 나옵니다. 집합건물법에는 실제로 '구분소유권의 경매'(제45조)라는 조문이 있습니다. 다만 법은 경매를 바로 쓸 수 있는 수단으로 두지 않았습니다. 정지청구, 사용금지청구, 경매청구로 갈수록 요건과 절차가 무거워집니다. 이 글은 현행 법률 제19282호(시행 2023. 9. 29.)를 기준으로 각 단계에서 무엇이 필요한지 정리합니다.
집합건물법은 어떤 행위를 ‘민폐’로 보나요?
집합건물법 제5조제1항은 구분소유자에게 “건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위”를 금지합니다. 제5조제2항은 주거용으로 분양된 전유부분에 관한 금지를 따로 둡니다. 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 쓰거나, 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 행위가 여기에 해당합니다. 집합건물법 제43조~제46조의 청구는 모두 이 의무 위반에 대응하는 수단입니다. 제43조는 위반할 우려가 있는 경우도 포함하고, 제45조·제46조는 규약상 의무를 현저히 위반한 경우도 포함합니다.
제5조제4항은 “점유자”를 “전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자”로 정의하고, 점유자에게도 제5조제1항부터 제3항까지를 준용합니다. 소유자가 아니면서 그 집에 사는 사람에게도 같은 의무가 있다는 뜻입니다.
경매까지 가려면 어떤 단계를 거치나요?
집합건물법이 정한 대응은 네 가지입니다. 제43조의 정지청구, 제44조의 사용금지청구, 제45조의 경매청구, 제46조의 점유자에 대한 계약해제·인도청구입니다. 네 조문 모두 청구 주체를 “관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자”로 정합니다. 이웃 한 사람이 혼자 청구할 수 있는 구조가 아닙니다.
| 어떤 행위(상황) | 적용 조문 | 법정 효과(청구 내용) | 관리단집회 결의 요건 |
|---|---|---|---|
| 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 했거나 할 우려가 있음 | 제43조제1항 | 행위 정지, 행위 결과 제거, 예방에 필요한 조치 청구 | 청구 자체에는 결의가 필요 없음. 소송을 낼 때만 결의가 필요함(제43조제2항). 정족수는 조문에 없음 |
| 점유자가 같은 행위를 했거나 할 우려가 있음 | 제43조제3항 | 제43조제1항·제2항 준용 | 위와 같음 |
| 제5조제1항 위반으로 공동생활상의 장해가 현저하고, 제43조제1항의 청구로는 장해를 없애기가 매우 곤란함 | 제44조 | 소(訴)로써 적당한 기간 동안 전유부분 사용금지 청구 | 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상. 결의 전에 변명 기회를 주어야 함 |
| 제5조제1항 및 제2항 위반 또는 규약상 의무의 현저한 위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란함 | 제45조 | 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구 | 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상. 결의 전에 변명 기회를 주어야 함 |
| 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활을 유지하기 매우 곤란함 | 제46조 | 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 전유부분의 인도 청구 | 제44조제2항·제3항 준용. 4분의 3 이상 이중 기준과 변명 기회가 적용됨 |
정지청구는 주민 결의 없이도 할 수 있나요?
정지청구는 소송 밖에서라면 관리단집회 결의 없이도 할 수 있습니다. 집합건물법 제43조제1항에 따라 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 행위를 정지하거나, 행위의 결과를 제거하거나, 예방에 필요한 조치를 하라고 청구할 수 있습니다. 위반 행위가 이미 있었을 때뿐 아니라 그런 행위를 “할 우려가 있는 경우”에도 청구할 수 있습니다.
관리단집회 결의가 필요한 것은 제43조제2항이 정한 “제1항에 따른 소송의 제기”뿐입니다. 제43조에는 그 결의의 정족수가 적혀 있지 않습니다. 사용금지·경매·인도청구에 붙는 ‘4분의 3’ 요건을 정지청구 소송에 그대로 옮겨 적용하면 안 됩니다. 사전에 변명 기회를 주어야 한다는 절차도 제43조에는 없습니다.
사용금지청구는 언제 할 수 있나요?
사용금지청구에는 조건이 있습니다. 집합건물법 제44조제1항에 따르면 제5조제1항의 행위로 공동생활상의 장해가 현저하고, 제43조제1항의 청구로는 그 장해를 없애서 공용부분 이용을 확보하거나 공동생활을 유지하기가 “매우 곤란할 때”에만 청구할 수 있습니다. 정지청구로 해결할 수 있는 상황이라면 사용금지청구를 할 수 없다는 뜻입니다.
방법은 “소(訴)로써”, 즉 소송입니다. 금지 기간은 “적당한 기간 동안”입니다. 조문은 기간을 정하지 않은 영구적 금지나 소송 밖의 청구를 예정하고 있지 않습니다. 소송을 내려면 제44조제2항에 따라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성하는 관리단집회 결의가 필요합니다. 제44조제3항에 따라 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다.
경매청구는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?
집합건물법 제45조제1항에 따른 경매청구는 다음 요건을 갖춘 경우에 할 수 있습니다. 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반했거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반했고, 그 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우입니다. 청구 대상은 해당 구분소유자의 전유부분과 대지사용권입니다. 청구 내용은 이를 직접 경매에 부치는 것이 아니라 “경매를 명할 것을 법원에 청구”하는 것입니다.
사용금지청구는 제5조제1항 위반만 근거로 삼습니다. 경매청구는 제5조제2항(주거용 전유부분의 용도 외 사용, 내부 벽 철거·파손 증축·개축)과 규약상 의무의 현저한 위반까지 근거로 삼으므로 요건 범위가 더 넓습니다. 제45조제1항은 사용금지청구를 먼저 거칠 것을 요건으로 적고 있지 않습니다.
경매청구에도 제45조제2항에 따라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 필요합니다. 두 기준을 모두 채워야 하므로 사람 수만 4분의 3을 넘거나 의결권만 4분의 3을 넘으면 요건을 채우지 못합니다. 제45조제3항에 따라 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다.
경매 재판이 확정되면 그다음은 어떻게 되나요?
집합건물법 제45조제4항에 따르면 경매를 명한 재판이 확정되면 그 청구를 한 자가 경매를 신청할 수 있습니다. 재판이 확정됐다고 해서 경매가 저절로 진행되지는 않습니다. 청구한 자가 경매를 신청해야 합니다.
신청 기간에는 제한이 있습니다. 제45조제4항 단서에 따라 재판확정일부터 6개월이 지나면 경매를 신청할 수 없습니다. 제45조제5항에 따라 해당 구분소유자는 이 경매에서 경락인이 될 수 없으므로, 본인이 다시 낙찰받아 그 집을 지킬 수는 없습니다.
문제를 일으키는 사람이 소유자가 아니라 점유자라면요?
소유자가 아닌 점유자가 문제를 일으키면 경매가 아니라 계약해제와 인도를 청구합니다. 집합건물법 제46조제1항에 따르면 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 두 가지를 청구할 수 있습니다. 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 전유부분의 인도입니다.
제46조제2항은 제44조제2항·제3항을 준용합니다. 따라서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 결의 전에 변명 기회를 주어야 합니다. 제46조제3항에 따라 전유부분을 인도받은 자는 “지체 없이” 그 전유부분을 점유할 권원(權原)이 있는 자에게 넘겨주어야 합니다. 이는 의무 규정이므로 관리인 등이 인도받은 집을 계속 차지하고 있을 수 없습니다.
점유자의 행위가 정지청구 단계에 해당한다면 제43조제3항에 따라 제43조제1항·제2항이 점유자에게도 준용됩니다.
실제로 경매까지 가는 경우는 얼마나 되나요?
집합건물법 제43조~제46조의 청구가 실제로 몇 건 제기됐고 그중 몇 건에서 경매가 명해졌는지에 대해서는 공표 자료가 없습니다. 이 조문들은 형벌 조문이 아니므로 법정형과 선고형을 비교할 양형기준도 없습니다.
조문 구조로 볼 수 있는 것은 단계별 문턱의 차이입니다. 정지청구는 소송 밖에서라면 결의 없이 할 수 있습니다. 사용금지청구는 “매우 곤란할 때”라는 보충성 요건, 소송, 4분의 3 이중 결의, 변명 기회를 모두 요구합니다. 경매청구는 “공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우”라는 요건과 법원 재판, 재판확정일부터 6개월 안의 경매 신청까지 거쳐야 합니다.
이 조문들은 최근 개정으로 바뀌었나요?
집합건물법 제43조·제45조·제46조의 현재 문언은 법률 제10204호(공포 2010. 3. 31.) 전문개정으로 만들어졌습니다. 제44조제1항·제2항은 법률 제16919호(공포 2020. 2. 4.) 개정으로 바뀌었습니다.
현행 법률 제19282호(공포 2023. 3. 28., 시행 2023. 9. 29.)가 함께 고친 조문은 다음과 같습니다.
- 제15조의2
- 제26조
- 제26조의5
- 제28조
- 제41조
- 제47조
- 제66조(과태료)
제43조~제46조는 이 목록에 들어 있지 않습니다. 이 개정의 부칙은 시행일(공포 후 6개월)과 제26조 장부에 관한 적용례만 정하고, 제43조~제46조에 관한 적용례나 경과조치는 두지 않았습니다. 조문별 항 개수는 제43조 3개, 제44조 3개, 제45조 5개, 제46조 3개이고, 네 조문 모두 호는 없습니다.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
민폐 이웃 집을 경매에 넘기려면 주민 몇 명이 동의해야 하나요?
집합건물법 제45조제2항에 따르면 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다. 두 기준을 모두 채워야 하고, 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다(제45조제3항). 결의가 있어도 경매가 바로 진행되지는 않으며, 법원에 경매를 명해 달라고 청구해야 합니다.
집주인이 아니라 세입자가 문제를 일으키면 내보낼 수 있나요?
소유자가 아닌 점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 되면, 집합건물법 제46조제1항에 따라 그 전유부분에 관한 계약의 해제와 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 이때도 4분의 3 이상 이중 결의와 사전 변명 기회가 필요합니다(제46조제2항). 인도받은 자는 지체 없이 점유할 권원이 있는 자에게 그 집을 넘겨주어야 합니다(제46조제3항).
경매 판결이 확정되면 언제든 경매를 신청할 수 있나요?
언제든 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 집합건물법 제45조제4항에 따라 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 자가 경매를 신청할 수 있지만, 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 해당 구분소유자는 그 경매에서 경락인이 될 수 없습니다(제45조제5항).
