민폐 이웃의 집, 강제로 경매에 넘길 수 있을까? 집합건물법 제43조부터 제46조까지 정리

입력 2026.10.12. 오전 10:08

핵심 답변: 집합건물에서는 가능합니다. 다만 조건이 까다롭습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제45조는 구분소유자가 의무를 어겨 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에 그 사람의 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 이 청구는 피해를 입은 이웃 한 사람이 혼자 낼 수 없습니다. 청구할 수 있는 사람은 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자로 정해져 있습니다. 또 다음 절차를 모두 거쳐야 합니다.

• 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의
• 결의 전 해당 구분소유자에게 변명할 기회 부여
• 경매를 명한 법원 재판의 확정

기준일: 2026년 10월 12일 현재 현행 조문(법률 제19282호, 시행 2023. 9. 29.)을 기준으로 정리했습니다.

한눈에 보기: 수위별 4가지 수단

집합건물법은 공동의 이익에 어긋나는 행위에 대응하는 수단을 강도에 따라 나누어 두었습니다.

네 수단 모두 청구하는 사람은 **“관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자”**입니다.

1. 출발점: 어떤 행위가 ‘민폐’로 문제가 되나 (제5조)

집합건물법은 ‘민폐’를 따로 정의하지 않습니다. 기준이 되는 것은 제5조의 의무입니다.

• 제5조제1항: 구분소유자는 “건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위”를 해서는 안 됩니다.
• 제5조제2항: 전유부분이 주거 용도로 분양된 경우, 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 쓰면 안 됩니다. 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 것도 금지됩니다.
• 제5조제4항: 전유부분을 점유하는 사람 가운데 구분소유자가 아닌 사람을 **“점유자”**라고 하며, 제1항부터 제3항까지의 규정이 점유자에게도 준용됩니다.

이웃의 행동이 이 의무를 어겼는지가 아래 모든 수단의 출발점입니다.

2. 1단계: 행위 정지·결과 제거·예방 청구 (제43조)

구분소유자가 제5조제1항의 행위를 했거나 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자가 구분소유자 공동의 이익을 위해 다음 조치를 청구할 수 있습니다.

• 그 행위의 정지
• 그 행위의 결과 제거
• 그 행위의 예방에 필요한 조치

결의가 언제 필요한지 구분해야 합니다. 이 청구 자체에는 관리단집회 결의가 필요하지 않습니다. 결의가 있어야 하는 것은 **“제1항에 따른 소송의 제기”**뿐입니다(제43조제2항). 제43조는 그 결의의 정족수를 정하지 않았으므로, 4분의 3 요건이 여기에 그대로 적용된다고 볼 근거는 조문에 없습니다. 결의 전 변명 기회 절차도 제43조에는 없습니다.

점유자가 같은 행위를 했거나 할 우려가 있는 경우에도 제1항과 제2항이 준용됩니다(제43조제3항).

3. 2단계: 전유부분 사용금지 청구 (제44조)

제43조의 청구로는 해결이 안 될 때 쓰는 수단입니다. 요건은 다음과 같습니다.

1. 제5조제1항에 규정된 행위로 공동생활상의 장해가 현저할 것
2. 제43조제1항의 청구로는 장해를 없애 공용부분 이용을 확보하거나 공동생활을 유지하기가 **“매우 곤란할 때”**일 것

방법과 기간도 정해져 있습니다.

• 방법: “소(訴)로써”, 즉 소송으로만 청구할 수 있습니다. 재판 밖에서 하는 청구로는 안 됩니다.
• 기간: “적당한 기간 동안” 전유부분 사용을 금지하는 것입니다. 기간에 제한이 없는 금지가 아닙니다.
• 결의: 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 합니다(제44조제2항). 두 기준을 모두 채워야 합니다.
• 변명 기회: 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다(제44조제3항).

4. 3단계: 구분소유권의 경매 청구 (제45조) — 질문에 대한 직접적인 답

4-1. 경매를 청구할 수 있는 경우

제45조제1항의 문언은 다음과 같습니다.

구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우

사용금지 청구(제44조)의 근거는 제5조제1항뿐입니다. 경매 청구는 제5조제2항 위반이나 규약상 의무의 현저한 위반까지 근거로 삼을 수 있어 요건의 범위가 더 넓습니다. 대신 결과는 **“공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우”**에 이르러야 합니다.

4-2. 경매를 ‘바로’ 신청하는 것이 아니다

관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구합니다. 경매는 법원의 재판을 거친 뒤에야 신청할 수 있습니다.

4-3. 절차 순서

1. 변명 기회 부여: 결의를 하기 전에 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다(제45조제3항).
2. 관리단집회 결의: 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다(제45조제2항).
3. 법원에 경매를 명하는 재판 청구: 제45조제1항에 따릅니다.
4. 재판 확정 후 경매 신청: 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 사람이 경매를 신청할 수 있습니다(제45조제4항 본문).
5. 신청 기한: 재판확정일부터 6개월이 지나면 경매를 신청할 수 없습니다(제45조제4항 단서).

4-4. 문제를 일으킨 소유자는 다시 낙찰받을 수 없다

해당 구분소유자는 이 신청으로 진행되는 경매에서 경락인이 되지 못합니다(제45조제5항). 경매로 넘어간 집을 그 사람이 다시 사들이는 길이 막혀 있다는 뜻입니다.

5. 집주인이 아닌 거주자가 문제라면: 계약 해제·인도 청구 (제46조)

문제를 일으키는 사람이 소유자가 아니라 점유자(전유부분을 점유하는 사람으로서 구분소유자가 아닌 사람)라면 제46조가 적용됩니다. 경매 대상은 소유권이므로, 점유자에게는 별도의 수단이 마련되어 있습니다.

• 요건: 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 해서 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우
• 청구 내용: 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도
• 청구하는 사람: 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자
• 결의·변명 기회: 제44조제2항과 제3항이 준용됩니다. 따라서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 결의 전에 미리 변명할 기회를 주어야 합니다.
• 인도받은 뒤의 의무: 전유부분을 인도받은 사람은 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원(權原)이 있는 사람에게 넘겨주어야 합니다(제46조제3항). 인도받은 쪽이 그 집을 계속 차지하는 구조가 아닙니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 피해를 입은 옆집 사람이 혼자서 경매를 청구할 수 있나요? 제45조에 따른 경매 청구는 “관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자”가 합니다. 또 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 합니다. 이웃 한 사람의 결정만으로는 이 요건을 채울 수 없습니다.

Q2. 4분의 3이면 머릿수만 채우면 되나요? 아닙니다. 사용금지·경매·인도 청구에서는 구분소유자 수의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 함께 충족해야 합니다.

Q3. 소음 등으로 한두 번 갈등이 생겼는데 경매가 가능한가요? 경매는 의무위반의 결과 **“공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우”**에만 청구할 수 있습니다. 이보다 낮은 단계에서는 제43조의 정지·결과제거·예방조치 청구가 기본 수단입니다. 구체적인 사안이 이 요건에 해당하는지는 결국 법원이 판단합니다.

Q4. 정지 청구에도 4분의 3 결의가 필요한가요? 제43조의 청구 자체에는 결의가 필요하지 않습니다. 이 청구를 소송으로 할 때만 관리단집회 결의가 있어야 하며, 그 정족수는 제43조에 적혀 있지 않습니다.

Q5. 경매를 명한 판결이 확정되면 언제까지 경매를 신청해야 하나요? 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없습니다(제45조제4항 단서).

Q6. 변명 기회를 주지 않고 결의해도 되나요? 사용금지(제44조제3항), 경매(제45조제3항), 점유자 인도 청구(제46조제2항에 따른 준용)에서는 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다. 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

Q7. 최근 법 개정으로 이 조문들이 바뀌었나요? 현행 법률 제19282호(공포 2023. 3. 28., 시행 2023. 9. 29.)가 함께 고친 조문은 제15조의2, 제26조, 제26조의5, 제28조, 제41조, 제47조, 제66조입니다. 제43조부터 제46조까지는 여기에 포함되지 않았고, 이 개정의 부칙에도 이 조문들에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다. 제43조·제45조·제46조의 문언은 법률 제10204호(공포 2010. 3. 31.) 전문개정으로 만들어졌습니다. 제44조제1항과 제2항은 법률 제16919호(공포 2020. 2. 4.) 개정으로 바뀌었습니다.

정리

• 집합건물에서 의무위반이 심해 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 경우, 해당 구분소유자의 전유부분과 대지사용권에 대해 법원에 경매를 명해 달라고 청구할 수 있습니다.
• 이를 위해서는 구분소유자와 의결권 각각 4분의 3 이상의 결의, 사전 변명 기회, 법원 재판의 확정이 모두 필요합니다. 경매 신청은 재판확정일부터 6개월 안에 해야 합니다.
• 문제를 일으킨 소유자는 그 경매에서 경락인이 될 수 없습니다.
• 문제를 일으킨 사람이 소유자가 아닌 점유자라면 제46조에 따라 계약 해제와 전유부분 인도를 청구합니다.
• 가장 낮은 단계의 수단은 제43조의 정지·결과제거·예방조치 청구입니다. 이 청구는 결의 없이 할 수 있고, 소송으로 할 때만 결의가 필요합니다.

참고 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
  • 제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) 제1항, 제2항, 제4항
  • 제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) 제1항, 제2항, 제3항
  • 제44조(사용금지의 청구) 제1항, 제2항, 제3항
  • 제45조(구분소유권의 경매) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제5항
  • 제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) 제1항, 제2항, 제3항
  • 부칙(법률 제19282호) 제1조, 제2조

관련 법령: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제43조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제44조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제46조

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