계속 민폐를 끼치는 이웃의 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
요약 및 결론: 집합건물의 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 법원에 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 청구할 수 있습니다. 다만 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의, 상대방에게 미리 변명할 기회를 주는 절차, 경매를 신청하려면 법원이 경매를 명한 재판이 확정되어야 합니다.
공동주택 등 집합건물에서 반복적인 공동생활 침해가 생기면 단순한 중단 요구만으로 해결할 수 있는지, 사용금지나 경매까지 가능한지가 문제됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 행위의 정도와 대상이 구분소유자인지 점유자인지에 따라 정지청구, 사용금지청구, 경매청구, 인도청구를 나누어 정합니다.
본문
이웃의 문제 행위가 있으면 바로 경매를 청구할 수 있나요?
경매청구는 단순히 불편하거나 갈등이 있다는 사정만으로 가능한 절차가 아닙니다. 구분소유자가 건물의 보존에 해롭거나 공동의 이익에 어긋나는 행위, 주거용 전유부분의 용도 위반 등 제5조제1항·제2항을 위반하거나 규약상 의무를 현저히 위반하여 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에 청구할 수 있습니다.
경매청구의 내용은 전유부분과 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구하는 것입니다. 관리단 자체가 청구 주체가 되는 것이 아니라, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 청구합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 공동의 이익에 어긋나는 행위의 중지, 결과 제거, 예방조치 요구 | 집합건물법 제43조제1항 | 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 청구 가능 |
| 위 정지청구 등을 소송으로 제기 | 집합건물법 제43조제2항 | 관리단집회 결의 필요 |
| 현저한 공동생활 장해에 대한 전유부분 사용금지 청구 | 집합건물법 제44조 | 소로써 적당한 기간 동안 사용금지 청구 가능 |
| 현저한 의무위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란한 경우의 경매청구 | 집합건물법 제45조 | 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구 가능 |
| 점유자의 의무위반에 대한 계약해제 및 인도청구 | 집합건물법 제46조 | 계약 해제와 전유부분 인도 청구 가능 |
정지청구와 소송 제기의 결의는 어떻게 다른가요?
공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지, 그 결과의 제거, 예방조치 청구는 제43조제1항이 정한 요건 아래 가능합니다. 제43조제1항 자체는 관리단집회 결의를 청구 요건으로 정하지 않습니다.
다만 제43조제1항에 따른 청구를 소송으로 제기하려면 제43조제2항에 따라 관리단집회 결의가 있어야 합니다. 제43조에는 이 소송 제기 결의의 정족수가 별도로 적혀 있지 않으므로, 제44조나 제45조의 4분의 3 요건을 제43조에 그대로 적용할 수는 없습니다.
사용금지나 경매를 청구하려면 어떤 결의가 필요한가요?
사용금지청구와 경매청구에는 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 모두 필요합니다. 두 기준 가운데 하나만 충족해서는 제44조제2항이나 제45조제2항의 요건을 충족했다고 보기 어렵습니다.
사용금지청구는 제43조제1항의 정지·제거·예방조치만으로는 현저한 공동생활상 장해를 없애기가 매우 곤란한 경우에 한정됩니다. 사용금지는 소로써 청구해야 하며, 법률은 적당한 기간 동안의 전유부분 사용금지를 정하고 있습니다.
경매청구 결의와 사용금지청구 결의를 하기 전에는 해당 구분소유자에게 미리 변명할 기회를 주어야 합니다. 점유자에 대한 인도청구에도 제44조제2항·제3항이 준용되므로, 같은 결의 기준과 변명 기회 절차가 적용됩니다.
법원이 경매를 명하면 언제 경매를 신청할 수 있나요?
경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 자는 경매를 신청할 수 있습니다. 재판이 확정된 날부터 6개월이 지나면 경매를 신청할 수 없습니다.
경매 대상인 구분소유자는 그 신청에 따른 경매에서 경락인이 될 수 없습니다. 따라서 경매청구는 법원의 재판 확정과 6개월의 신청 기간이라는 절차를 거치는 제도입니다.
소유자가 아닌 점유자가 문제 행위를 한 경우에는 어떻게 되나요?
전유부분을 점유하지만 구분소유자가 아닌 사람도 제5조제4항의 점유자에 해당할 수 있습니다. 점유자의 공동 이익 침해 행위에는 제43조제1항과 제2항이 준용됩니다.
점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반하여 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 계약 해제와 전유부분 인도를 청구할 수 있습니다. 전유부분을 인도받은 사람은 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 사람에게 인도해야 합니다.
실제로는 어느 정도의 제재가 내려지나요?
집합건물법 제43조부터 제46조는 형사처벌의 법정형을 정한 조항이 아니라, 정지·사용금지·경매·인도에 관한 민사상 청구 절차와 효과를 정한 규정입니다. 따라서 이 조항들만으로 징역이나 벌금의 수위를 말할 수 없습니다.
이 주제의 실제 처리 결과에 관한 공식 통계 또는 양형기준 수치는 공표 자료가 없습니다. 개별 절차에서는 법률이 정한 행위 요건, 관리단집회 결의, 변명 기회, 법원의 재판 확정 여부가 핵심 기준이 됩니다.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
계속 민폐를 끼치는 이웃이면 집을 경매에 넘길 수 있나요?
반복적인 민폐라는 사정만으로는 경매청구가 가능하다고 단정할 수 없습니다. 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반해 공동생활 유지가 매우 곤란해지고, 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의 등 법정 절차를 갖춰야 합니다.
이웃에게 사용금지 처분을 받게 할 수 있나요?
전유부분 사용금지는 공동생활상 장해가 현저하고 정지청구만으로 장해 제거가 매우 곤란할 때 소로써 청구할 수 있습니다. 사용금지는 적당한 기간을 대상으로 하며, 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의와 상대방의 변명 기회가 필요합니다.
세입자가 문제를 일으키면 집주인의 집을 경매에 넘길 수 있나요?
구분소유자가 아닌 점유자의 의무위반에는 계약 해제와 전유부분 인도청구가 별도로 정해져 있습니다. 점유자에 대한 인도청구에는 사용금지청구의 결의 요건과 변명 기회 규정이 준용됩니다.
