중도금까지 보냈다면 계약금을 포기해도 전세계약을 해제할 수 없을까
요약 및 결론: 민법 제565조제1항은 계약금을 준 쪽은 그 계약금을 포기하고, 받은 쪽은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 해제할 수 있는 기한은 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"입니다. 이 조항은 매매에 관한 규정이어서 전세계약에는 민법 제567조 본문을 거쳐 준용됩니다. 다만 같은 조 단서에 따라 "그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때"에는 준용되지 않습니다. 중도금을 이미 보냈다면 계약금만 포기하면 전세계약을 해제할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 중도금 송금이 '이행 착수'에 해당하는지는 조문이 직접 정하지 않기 때문입니다.
입주 전에 사정이 바뀌어 이미 맺은 전세계약을 물리려는 사람들은 흔히 "계약금만 포기하면 된다"는 말을 믿습니다. 그런데 중도금까지 보낸 뒤라면 민법 제565조가 정한 해제 기한인 '이행에 착수할 때까지'가 쟁점이 됩니다. 기준일인 2026년 10월 5일 현재 시행 중인 민법 조문을 바탕으로 무엇이 정해져 있고 무엇이 정해져 있지 않은지 정리했습니다.
계약금을 포기하면 전세계약이 저절로 끝나나요?
계약금을 포기한다고 해서 전세계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 민법 제565조제1항의 효과는 “해제할 수 있다”입니다. 계약금을 준 사람에게 해제할 권리를 준다는 뜻입니다. 계약금을 준 쪽(교부자)은 그 계약금을 포기하면서 계약을 해제하는 구조입니다.
민법 제565조제1항이 정한 해약금 규정은 조건이 붙은 권리입니다. 첫째, 당사자 사이에 다른 약정이 없어야 합니다. 둘째, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이어야 합니다. 이 두 조건을 따지지 않고 “계약금만 포기하면 끝”이라고 볼 수는 없습니다.
전세계약에도 민법 제565조가 적용되나요?
민법 제565조는 매매에 관한 조문이라서 전세계약에 바로 적용되지는 않습니다. 민법 제567조 본문이 “본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다”고 정하고 있어, 전세계약에는 이 준용 조문을 거쳐 적용됩니다. 다만 제567조 단서에 따라 “그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때”에는 준용되지 않습니다.
그러므로 전세계약에서 해약금 규정을 따질 때는 민법 제565조와 제567조를 함께 봐야 합니다. 제567조의 준용 구조와 단서를 빼고 “전세계약에도 제565조가 그대로 적용된다”고 설명하면 조문 구조를 잘못 전하게 됩니다.
중도금을 보낸 뒤에도 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
민법 제565조제1항에 따른 해제는 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”만 할 수 있습니다. 중도금을 보낸 뒤라면 이 기한이 이미 지났을 수 있습니다. 그렇다면 계약금 포기만으로 해제할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
민법 제565조제1항은 해제 기한을 ‘상대방이’ 착수할 때가 아니라 ‘당사자의 일방이’ 착수할 때로 정합니다. 따라서 기한을 판단할 때는 상대방의 행위만이 아니라 계약 당사자 누구의 행위든 함께 봐야 합니다. 중도금을 보낸 사람이 해제하려는 본인이라도 판단 대상에서 빠지지 않습니다.
민법 제565조에는 ‘이행에 착수’에 대한 괄호 정의가 없습니다. 중도금 송금이나 잔금 준비 같은 행위가 이행 착수에 해당하는지는 조문이 직접 정하지 않습니다. 이 글이 근거로 삼은 자료에는 ‘이행에 착수’의 뜻을 풀이한 판례도 없습니다. 그래서 “입주 전이면 아직 이행 착수 전”이라거나 “중도금을 보냈으니 해제는 끝났다”는 식의 단정은 이 글에서 하지 않습니다.
집주인이 계약을 해제하려면 계약금만 돌려주면 되나요?
계약금을 받은 쪽(수령자)은 받은 금액만 돌려주는 것으로는 해제할 수 없습니다. 민법 제565조제1항은 수령자가 “그 배액을 상환하여” 해제할 수 있다고 정합니다. 전세계약에서 계약금을 받은 쪽이 이 규정으로 해제하려면 받은 계약금의 두 배를 상환해야 합니다.
수령자의 배액 상환 해제에도 똑같이 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”라는 기한과 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 유보가 붙습니다. 교부자와 수령자는 해제 방법만 다르고 해제 기한은 같습니다.
계약서에 해제 특약이 있으면 어떻게 되나요?
민법 제565조제1항은 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 유보를 두고 있습니다. 계약서에 계약금이나 해제에 관한 약정이 따로 있다면 제565조의 규칙이 그대로 적용된다고 할 수 없습니다. 전세계약서의 특약 문구를 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 계약금을 준 쪽이 계약금을 포기하고 해제 | 민법 제565조제1항(전세계약은 제567조로 준용) | 다른 약정이 없고 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이면 해제할 수 있음 |
| 계약금을 받은 쪽이 배액을 상환하고 해제 | 민법 제565조제1항(전세계약은 제567조로 준용) | 받은 계약금의 배액을 상환해야 해제할 수 있음. 받은 금액만 돌려주는 것으로는 부족 |
| 당사자의 일방이 이행에 착수한 뒤 계약금 포기나 배액 상환으로 해제 시도 | 민법 제565조제1항 | 이 조항이 정한 해제 기한(“이행에 착수할 때까지”)이 지나 이 조항을 근거로 한 해제는 인정되지 않음 |
| 계약서에 계약금·해제에 관한 다른 약정이 있음 | 민법 제565조제1항 “당사자간에 다른 약정이 없는 한” | 제565조의 규칙이 그대로 적용된다고 할 수 없음 |
| 매매가 아닌 유상계약이지만 계약의 성질이 준용을 허용하지 않음 | 민법 제567조 단서 | 제565조가 준용되지 않음 |
| 해약금에 따른 해제에 제551조를 적용할지 여부 | 민법 제565조제2항 | 제551조의 규정은 적용되지 않음 |
민법 제565조제2항은 “제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다”는 내용뿐입니다. 제551조가 무엇을 정하는지는 이 글의 근거 조문 범위 밖이므로 따로 설명하지 않습니다.
계약금을 포기하고 해제하면 처벌이나 과태료가 있나요?
민법 제565조와 제567조는 계약을 해제할 수 있는 요건과 방법을 정한 민사 조문이고, 징역·벌금·과태료 같은 제재를 정하고 있지 않습니다. 따라서 이 주제에서 법정형과 실제 선고를 비교할 대상은 없습니다. 해약금 해제를 둘러싼 분쟁 건수나 판결 결과에 관한 공식 통계는 공표 자료가 없습니다.
최근 민법 개정으로 해약금 규정이 바뀌었나요?
현행 민법은 법률 제21454호(2026. 3. 17., 일부개정)이며 2026년 3월 17일부터 시행 중입니다. 이 개정이 고친 조문은 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조로, 모두 상속에 관한 조문입니다. 제565조와 제567조에는 연혁 표기가 없으므로 이 개정으로 바뀐 조문이라고 볼 근거가 없습니다.
민법 부칙 <제21454호>는 시행일(제1조, 공포한 날부터 시행)과 상속 조문에 관한 적용례(제2조, 제3조), 특례(제4조)를 둡니다. 제565조와 제567조에 대한 적용례나 경과조치는 없습니다. 두 조문은 기준일인 2026년 10월 5일 현재 시행 중이고, 시행을 앞두고 바뀌는 문언도 없습니다.
관련 법령
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
전세 중도금 보냈는데 계약금 포기하고 계약 파기할 수 있나요?
민법 제565조제1항에 따른 해제는 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"만 할 수 있어서, 중도금을 보낸 뒤라면 계약금 포기만으로 해제할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 조문은 무엇이 '이행 착수'인지 따로 정의하지 않습니다. 전세계약에는 이 규정이 민법 제567조 본문을 거쳐 준용되고, 같은 조 단서에 따라 계약의 성질이 이를 허용하지 않을 때는 준용되지 않는다는 점도 함께 봐야 합니다.
집주인이 전세계약을 깨면 계약금을 얼마나 돌려받나요?
민법 제567조 본문으로 준용되는 제565조제1항에 따르면(계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때는 제외) 계약금을 받은 쪽은 "그 배액을 상환하여" 계약을 해제할 수 있습니다. 받은 계약금만 돌려주는 것으로는 이 조항에 따른 해제가 되지 않습니다. 이 해제도 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이어야 하고, 다른 약정이 없어야 합니다.
계약금만 포기한다고 말하면 전세계약이 끝나나요?
민법 제565조제1항은 계약금을 준 쪽이 계약금을 포기하고 "해제할 수 있다"고 정한 조항이므로, 계약금을 포기했다고 해서 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 전세계약에서 이 해제권은 민법 제567조 본문에 따라 준용되는 것으로(같은 조 단서에 따라 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않음), 다른 약정이 없고 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라는 조건 아래에서만 인정됩니다. 계약서의 특약도 함께 확인해야 합니다.
