중도금을 이미 보냈다면 계약금을 포기해도 전세 계약을 해제할 수 없나요?

입력 2026.10.05. 오전 10:08

요약 및 결론: 전세 계약은 유상계약이므로 민법 제567조에 따라, 계약의 성질이 허용하는 범위에서 민법 제565조의 해약금 규정이 준용될 수 있습니다. 다만 중도금을 이미 보낸 사실만으로 ‘이행에 착수’했는지는 조문이 정하지 않으므로, 계약금을 포기한 해제가 가능한지 단정할 수 없습니다. 민법 제565조제1항은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 사람이 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.

입주 전 전세 계약을 끝내려는 상황에서는 “아직 입주하지 않았으니 계약금을 포기하면 끝나는 것 아닌가”라는 질문이 나올 수 있습니다. 그러나 민법은 입주 여부가 아니라 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’라는 기준을 두고 있고, 중도금 송금이 그 기준에 어떤 의미를 갖는지는 조문만으로 정해지지 않습니다.

중도금을 보냈다고 곧바로 해제권이 사라지나요?

중도금 송금만으로 민법 제565조제1항의 ‘이행에 착수’에 해당한다고 단정할 수 없습니다. 민법 제565조에는 ‘이행에 착수’의 정의가 없으므로, 입주 전이라는 사정만으로도 이행 착수 전이라고 단정할 수 없습니다.

계약금 포기에 의한 해제는 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능한 구조입니다. 따라서 중도금 지급 여부뿐 아니라 계약 내용과 별도 약정의 존재를 함께 확인해야 합니다.

전세 계약에도 해약금 규정이 적용되나요?

민법 제565조는 문언상 매매계약의 해약금을 정한 조문입니다. 전세 계약과 같은 매매 이외의 유상계약에는 민법 제567조에 따라 준용될 수 있지만, 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 준용되지 않습니다.

전세 계약서에 해제 방법, 계약금의 성격, 중도금 지급 후의 효과를 별도로 정했다면 “당사자간에 다른 약정이 없는 한” 적용되는 민법 제565조제1항의 기본 규칙을 그대로 적용할 수 없을 수 있습니다.

계약금을 낸 사람과 받은 사람의 해제 방법은 어떻게 다른가요?

계약금 등을 교부한 사람은 교부한 금전 등을 포기하고 해제할 수 있습니다. 반대로 계약금 등을 받은 사람은 받은 금액만 반환하는 방식이 아니라 그 배액을 상환해야 해제할 수 있습니다.

실제 처벌 수위가 따로 있나요?

민법 제565조와 제567조는 계약 해제와 준용에 관한 민사 규정입니다. 제공된 조문에는 징역, 벌금, 과태료 등 형사처벌 또는 행정벌 규정이 없습니다.

이 주제와 관련하여 실제 선고 수위나 양형기준을 보여 주는 공표 자료는 제공된 글감에 없습니다. 따라서 계약금 포기와 중도금 지급의 문제는 법정형이 아니라 해제권의 행사 요건과 계약상 효과를 살피는 문제입니다.

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