전세계약에서 계약금 포기로 계약을 해제하려면 — 민법 제565조, 이행에 착수할 때까지라는 기한
계약금 포기만으로는 계약이 끝나지 않습니다
선정 질문에 직답하면, 계약금을 포기했다고 해서 전세계약이 자동으로 끝나지는 않습니다. 계약금을 포기할 권리와 계약을 해제할 권리는 다릅니다. 민법은 계약금을 낸 당사자(이하 ‘교부자’)에게 일정 요건을 만족할 때 계약을 해제할 수 있는 권리를 주지만, 그것을 행사해야만 계약이 끝납니다.
민법 제565조의 해약금 규정
민법 제565조제1항은 다음과 같습니다.
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
이 조문에서 핵심은 세 가지입니다.
첫째, 해제의 방식이 당사자마다 다릅니다. 계약금을 낸 쪽(교부자)은 계약금을 “포기”하고, 받은 쪽(수령자)은 받은 금액의 “배액”(두 배)을 돌려주어야 계약을 해제할 수 있습니다. 즉, 교부자가 계약금 포기만으로는 부족하고, 수령자의 배액 상환이 이루어질 때 비로소 해제됩니다.
둘째, 해제 시기에 제한이 있습니다. “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”라는 기한이 정해져 있습니다. 그 이후로는 계약금을 포기해도 해제할 수 없습니다. 중도금을 보냈다는 것이 곧 이행 착수를 의미하는지 여부는 개별 사건에서 판단해야 합니다.
셋째, 당사자 간 다른 약정이 있으면 이 규칙이 적용되지 않습니다. 계약서에서 계약금 관련 규정을 따로 정했다면 그 약정을 따릅니다.
전세계약에는 준용됩니다
전세계약은 매매가 아니라 전세금을 받는 유상계약입니다. 민법 제565조는 매매에 관한 규정이지만, 제567조에 따라 전세계약에 준용됩니다.
본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
다만 단서가 중요합니다. “그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때”에는 제565조 규정이 전세계약에 적용되지 않을 수 있습니다. 전세계약의 특수성이 해약금 규정과 맞지 않는다고 판단되면, 제565조 자체가 적용되지 않을 수도 있다는 뜻입니다.
실무적 핵심
계약금 포기로 계약을 끝낼 수 있는지는 다음을 함께 살펴야 합니다.
- 계약서의 내용: 당사자 간 약정이 있으면 민법 기본 규칙을 대체합니다.
- 이행 착수 여부: 중도금 송금 시점이 이행 착수에 해당하는지는 구체 상황에 따라 달라집니다.
- 전세계약의 성질: 법원이 전세계약의 성질상 해약금 규정이 맞지 않는다고 판단하면 제565조가 적용되지 않습니다.
따라서 계약금만 포기한다고 해서 계약이 끝난다고 볼 수 없습니다. 상대방의 배액 상환이 함께 이루어지고, 이행 착수 전이어야 하며, 계약서의 약정을 확인해야 합니다.
참고 법령
- 민법 제565조(해약금)
- 민법 제567조(유상계약에의 준용)
