중도금을 이미 보냈다면 계약금을 포기해도 전세계약을 못 깨나요?
계약금을 준 사람이 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는지는, 계약금을 포기하겠다는 의사만으로 결정되지 않습니다. 민법 제565조제1항은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자가 계약금을 포기하고 해제할 수 있다고 정합니다.
따라서 중도금을 이미 보낸 경우에는, 그 지급이 계약 이행에 착수한 것으로 평가되는지 여부가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다. 조문은 ‘이행에 착수’의 뜻이나 구체적 판단 기준을 따로 정의하지 않습니다. 그러므로 입주 전이라는 사정만으로 아직 이행에 착수하지 않았다고 단정할 수 없고, 중도금을 보냈다는 사정만으로도 이 글의 근거 조문만으로 결론을 단정할 수 없습니다.
또한 민법 제565조는 문언상 매매계약에 관한 규정입니다. 전세계약처럼 매매 이외의 유상계약에는 민법 제567조에 따라 준용될 수 있지만, 계약의 성질이 이를 허용하지 않는 때에는 준용되지 않습니다. 계약서에 계약 해제나 계약금 처리에 관한 별도 약정이 있다면, 제565조의 기본 규칙이 그대로 적용된다고 볼 수도 없습니다.
정리하면, “중도금을 이미 보냈으니 계약금을 포기해도 전세계약을 깰 수 없다”거나 “계약금만 포기하면 반드시 끝난다”라고 말하기는 어렵습니다. 확인할 순서는 다음과 같습니다.
- 당사자 사이에 해제 또는 계약금에 관한 다른 약정이 있는지
- 전세계약에 해약금 규정이 준용될 수 있는지
- 당사자의 일방이 이미 이행에 착수했는지
해약금 방식의 해제는 계약이 자동으로 종료되는 구조가 아닙니다. 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고 해제할 수 있으며, 계약금을 받은 사람은 받은 금액만 반환하는 것이 아니라 그 배액을 상환하여 해제할 수 있습니다. 다만 이 역시 이행에 착수하기 전이라는 요건 아래에서 문제 됩니다.
참고 법령
- 민법 제565조제1항·제2항
- 민법 제567조
