중도금을 이미 보냈다면 계약금을 포기해도 전세계약을 해제할 수 없나요? (민법 제565조·제567조)
핵심 답변
민법 제565조제1항에 따르면 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 때는 **“당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”**입니다. 따라서 중도금을 보낸 것이 ‘이행에 착수’에 해당한다면, 조문상 계약금을 포기해도 제565조에 따른 해제는 할 수 없습니다.
다만 이 답에는 조건이 세 가지 있습니다.
- ‘이행에 착수’가 무엇인지 조문에 정의가 없습니다. 중도금 송금이 착수에 해당하는지는 조문 문언만으로 확정되지 않습니다.
- 계약서에 다른 약정이 있으면 이 규칙을 그대로 적용한다고 할 수 없습니다. 제565조제1항에는 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 유보가 붙어 있습니다.
- 제565조는 원래 ‘매매’에 관한 조문입니다. 전세계약에는 제567조를 거쳐 준용되고, 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않습니다.
아래에서 조문 원문을 바탕으로 하나씩 살펴봅니다. (기준일: 2026년 10월 5일, 현행 민법 기준)
1. 조문 원문: 민법 제565조(해약금)
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
이 조문의 표제는 **‘해약금’**입니다. 제565조는 2개 항으로 되어 있고, 호는 없습니다.
제1항을 요소별로 나누면
| 요소 | 조문 문언 | 의미 |
|---|---|---|
| 대상 | 계약당시에 “계약금, 보증금등의 명목으로” 교부한 금전 기타 물건 | 계약할 때 건넨 계약금 등 |
| 유보 | “당사자간에 다른 약정이 없는 한” | 별도 약정이 있으면 달라질 수 있음 |
| 기한 | “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지” | 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 기한이 끝남 |
| 교부자의 방법 | “이를 포기하고” | 준 계약금을 포기 |
| 수령자의 방법 | “그 배액을 상환하여” | 받은 계약금의 두 배를 돌려줌 |
| 효과 | “해제할 수 있다” | 해제할 권리가 생김 |
2. 중도금을 보냈다면: ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’
‘상대방’이 아니라 ‘당사자의 일방’입니다
조문은 해제 기한을 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”로 정합니다. 문언이 ‘상대방’으로 한정되어 있지 않으므로, 조문을 글자 그대로 읽으면 계약 당사자 중 어느 한쪽이 이행에 착수한 때가 기준이 됩니다.
전세계약으로 옮겨 보면 이렇습니다.
- 임차인이 중도금을 보냈다면, 보낸 사람은 계약 당사자인 임차인입니다.
- 그 송금이 ‘이행에 착수’에 해당한다면, 조문상 해제 기한인 “이행에 착수할 때까지”가 이미 지난 것이 됩니다.
- 그러면 임차인이 계약금을 포기하든, 임대인이 배액을 상환하든 제565조에 따른 해제는 할 수 없습니다.
그런데 ‘이행에 착수’는 조문에 정의되어 있지 않습니다
제565조에는 ‘이행에 착수’에 대한 괄호 정의가 없습니다. 무엇을 하면 착수에 해당하는지 조문이 정하지 않으므로 다음 두 가지 모두 조문만으로는 단정할 수 없습니다.
- “중도금을 보냈으니 당연히 이행 착수다”
- “아직 입주 전이니 이행 착수 전이다”
특히 “입주 전이면 아직 해제할 수 있다”는 조문에 없는 결론입니다. 조문의 기준은 입주 여부가 아니라 ‘이행에 착수’했는지입니다.
정리: 중도금을 보냈다면 이행 착수로 평가될 수 있는 행위를 이미 한 상태라는 점에 유의해야 합니다. 이 경우 계약금 포기로 해제할 수 있는 시점이 지났을 수 있습니다.
3. 계약금을 포기한다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다
제565조제1항의 효과는 “해제할 수 있다”입니다. 계약금을 포기하면 계약이 저절로 사라진다는 뜻이 아니라, 요건을 갖춘 당사자에게 해제할 권리를 준다는 뜻입니다.
- 교부자(전세계약에서는 보통 계약금을 준 임차인): 교부한 계약금을 포기하고 해제합니다.
- 수령자(보통 계약금을 받은 임대인): 받은 계약금의 배액을 상환해야 해제할 수 있습니다. 받은 금액만 돌려주는 것으로는 조문상 요건을 갖추지 못합니다.
어느 쪽이든 해제할 수 있는 시점은 같은 기한, 곧 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”입니다.
4. 전세계약에 제565조가 적용되는 근거: 민법 제567조
제565조 문언은 ‘매매’를 전제로 합니다. 전세계약처럼 매매가 아닌 계약에 이 규칙을 적용하려면 제567조를 거쳐야 합니다.
제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
- 본문: 매매에 관한 규정(제565조 포함)은 매매 이외의 유상계약에 준용됩니다.
- 단서: “그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때”에는 준용되지 않습니다.
따라서 “전세계약에도 제565조가 바로 적용된다”가 아니라, 제567조 본문으로 준용되며 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않는다고 이해해야 정확합니다.
5. “다른 약정”이 있다면
제565조제1항은 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 조건을 달고 있습니다. 전세계약서에 계약금이나 해제에 관한 별도 조항을 두었다면, 제565조의 규칙이 그대로 적용된다고 할 수 없습니다. 중도금 송금 전후와 관계없이 계약서 특약부터 확인하는 것이 순서입니다.
6. 제565조제2항과 현행 민법 개정
- 제565조제2항은 “제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다”는 내용뿐입니다. 이 글은 제551조 원문을 근거로 삼지 않았으므로 제551조의 내용은 여기서 설명하지 않습니다.
- 현행 민법은 법률 제21454호(2026. 3. 17., 일부개정, 2026. 3. 17. 시행)입니다. 이 개정으로 바뀐 조문은 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조로, 모두 상속에 관한 조문입니다. 제565조와 제567조에는 연혁 표기가 없어서 이 개정으로 바뀐 조문이라고 볼 근거가 없습니다.
- 부칙 <제21454호>에는 시행일(제1조), 적용례(제2조·제3조), 특례(제4조)가 있지만 모두 상속 조문에 관한 것입니다. 제565조·제567조에 대한 적용례나 경과조치는 없습니다.
- 두 조문 모두 기준일(2026. 10. 5.) 현재 시행 중이며, 앞으로 바뀌기로 예정된 문언도 없습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 중도금을 보냈는데 아직 입주 전입니다. 계약금만 포기하면 전세계약을 해제할 수 있나요? 조문의 기준은 입주 여부가 아니라 “당사자의 일방이 이행에 착수”했는지입니다. 중도금 송금이 이행 착수에 해당한다면 제565조에 따른 해제 기한은 이미 지났습니다. 조문에 ‘이행에 착수’의 정의가 없으므로 “입주 전이니 해제할 수 있다”고 단정할 수 없습니다.
Q2. 중도금은 제가(임차인이) 보냈습니다. 상대방이 이행한 게 아닌데도 해제를 못 하나요? 제565조제1항은 ‘상대방’이 아니라 “당사자의 일방”이라고 씁니다. 문언상 해제하려는 쪽이 한 행위도 기준에서 빠지지 않습니다.
Q3. 임대인이 계약을 해제하고 싶으면 받은 계약금만 돌려주면 되나요? 아닙니다. 조문상 수령자는 “그 배액을 상환”해야 해제할 수 있습니다. 이것도 “이행에 착수할 때까지”라는 같은 기한 안에서만 가능합니다.
Q4. 계약금을 포기한다고 통보하면 계약이 바로 끝나나요? 제565조제1항의 효과는 “해제할 수 있다”, 곧 해제할 권리입니다. 포기만으로 계약이 저절로 끝난다고 쓰인 조문이 아닙니다. 또 “다른 약정”이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.
Q5. 제565조는 매매 조문인데 전세계약에도 적용되나요? 민법 제567조 본문에 따라 매매 이외의 유상계약에 준용됩니다. 다만 단서에 따라 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않습니다.
요약
- 계약금 포기(교부자) 또는 배액 상환(수령자)으로 해제할 수 있는 기한은 **“당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”**입니다.
- 중도금 송금이 이행 착수에 해당한다면, 그 뒤에는 계약금을 포기해도 제565조에 따른 해제를 할 수 없습니다. 다만 ‘이행에 착수’의 정의는 조문에 없습니다.
- 효과는 해제할 권리이지 계약이 저절로 끝나는 것이 아닙니다.
- 다른 약정이 있으면 이 규칙이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.
- 전세계약에는 제567조 준용을 거치며, 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제565조(해약금) 제1항, 제2항
- 민법 제567조(유상계약에의 준용)
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조부터 제4조까지
