집을 중도금 받은 뒤 다시 팔면 얼마나 처벌받을까?
요약 및 결론: 집 매도인이 중도금을 받는 등 계약이 본격적으로 이행된 뒤, 계약이 취소되거나 해제되지 않은 상태에서 제3자에게 집을 다시 팔고 그 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마치면 배임죄가 성립할 수 있습니다. 형법상 배임죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 업무상 임무를 위배한 경우에는 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다.
집을 두 사람에게 팔았다는 사정만으로 배임죄가 성립하는 것은 아닙니다. 대법원은 계약금만 오간 단계와 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행된 단계, 그리고 제3자 앞으로 등기까지 마쳤는지를 나누어 판단합니다.
본문
집을 이중으로 팔면 언제 배임죄가 되나요?
대법원 판례에 따르면 계약금만 지급된 단계에서는 매도인이 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다. 매도인이 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 되는 시점은 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때부터입니다.
그 단계에 이른 뒤에도 계약이 취소되거나 해제되지 않았다면, 매도인은 매수인의 재산상 이익을 보호하는 신임관계에 놓입니다. 이 상태에서 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 제3자에게 부동산을 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기까지 마치면, 대법원은 매수인과의 신임관계를 저버린 행위로서 배임죄가 성립한다고 봅니다.
해제하겠다고 미리 알리는 통고서가 언제나 계약 해제의 의사표시가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 해제를 예고하면서 요구조건을 받아들이라고 촉구한 통고서만으로는 계약 해제의 의사표시가 있었다고 보기 어렵다고 판단한 바 있습니다.
집 이중매매와 동산 이중매매는 왜 다르게 판단하나요?
형법 제355조제2항에는 ‘부동산’, ‘동산’, ‘중도금’ 또는 ‘이중매매’라는 표현이 없습니다. 두 유형의 결론 차이는 배임죄의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 누구인지에 관한 대법원 판례의 해석에서 나옵니다.
대법원은 부동산 매매에서 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행된 뒤 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마친 경우 배임죄가 성립할 수 있다고 판단했습니다. 반면 동산 매매에서는 매도인이 동산을 인도함으로써 계약 이행을 완료하고 그때 매수인이 권리를 취득하므로, 매도인의 인도의무 외에 매수인의 재산을 보호·관리할 별도의 협력의무가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 동산을 중도금 수령 후 제3자에게 양도한 행위는 그 사정만으로 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아닙니다.
두 판결에는 반대의견도 있었습니다. 부동산 판결의 반대의견은 매도인의 의무를 ‘자기의 사무’로 보았고, 동산 판결의 반대의견은 동산도 일정 단계 이후의 이중양도를 배임죄로 처벌해야 한다고 보았습니다. 이는 반대의견이며, 각 판결의 다수의견과 구별해야 합니다.
행위별 적용 조문과 법정형은 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행된 뒤, 계약이 취소·해제되지 않은 상태에서 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마친 부동산 이중매매 | 형법 제355조제2항 | 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금 |
| 업무상의 임무를 위배하여 배임죄를 범한 경우 | 형법 제356조 | 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 |
| 동산을 매수인에게 인도하기 전에 제3자에게 양도한 경우 | 대법원 2008도10479 판결의 다수의견에 따르면, 그 행위만으로 형법 제355조제2항의 배임죄가 성립하는 것은 아님 | 해당 판결은 배임죄가 성립하지 않는다고 판단 |
제355조제2항은 형을 직접 적지 않고 ‘전항의 형과 같다’고 정합니다. 따라서 일반 배임의 법정형은 제355조제1항에 적힌 형과 같습니다. 업무상 배임은 업무상 임무 위배가 인정되는 경우의 형벌 규정으로, 부동산을 이중으로 팔았다는 사실만으로 업무상 배임의 형이 적용되는 것은 아닙니다.
실제 처벌은 법정형과 어떻게 다른가요?
법정형은 법률이 정한 처벌의 범위이고, 실제 선고형은 개별 사건의 심리와 판단을 거쳐 정해집니다. 제공된 자료에는 부동산 이중매매의 공식 처벌 통계나 양형기준 수치가 없어 실제 선고형의 통계적 경향은 공표 자료 없음으로 밝혀야 합니다.
대법원 2017도4027 판결은 배임죄 부분에서 무죄를 선고한 원심판결을 파기하고 사건을 환송한 판결입니다. 유죄를 확정하거나 구체적인 형을 선고한 판결이 아니므로, 이 판결만으로 실제 처벌 수위를 단정할 수는 없습니다.
관련 법령
제355조(횡령, 배임) ①타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.
제356조(업무상의 횡령과 배임) 업무상의 임무에 위배하여 제355조의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
자주 묻는 질문
계약금만 받고 집을 다른 사람에게 팔아도 배임죄인가요?
계약금만 지급된 단계에서는 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 계약의 구속력에서 벗어날 수 있으므로, 계약금만 오간 상태를 중도금 지급 이후와 동일하게 볼 수 없습니다. 대법원 판례가 부동산 매도인을 배임죄의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’로 보는 시점은 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행되는 단계부터입니다.
중도금을 받았으면 집을 다시 파는 즉시 배임죄인가요?
중도금 지급은 배임죄 판단에서 중요한 단계이지만, 그것만으로 모든 요건이 충족되는 것은 아닙니다. 대법원 판례가 든 성립 행위는 계약이 취소되거나 해제되지 않은 상태에서 제3자에게 처분하고, 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기까지 마친 경우입니다.
동산도 중도금을 받은 뒤 이중으로 팔면 같은 처벌을 받나요?
대법원 2008도10479 판결의 다수의견은 동산 매도인의 인도의무를 원칙적으로 ‘자기의 사무’로 보았습니다. 이에 따르면 동산을 인도하기 전에 제3자에게 양도한 행위만으로는 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아닙니다.
