집을 이중으로 판 매도인, 배임죄로 얼마나 무거운 처벌을 받나
결론부터
집(부동산)을 판 사람이 중도금까지 받고 같은 집을 다른 사람에게 다시 팔아 그 사람 앞으로 등기까지 넘겨주면, 대법원 판례에 따라 형법상 배임죄가 성립할 수 있다. 법정형은 형법 제355조제2항에 따라 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이고, 업무상 임무에 위배한 경우라면 제356조에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금까지 올라갈 수 있다.
다만 중요한 점이 있다. 똑같이 ‘이중으로 판’ 상황이라도, 파는 물건이 동산이면 결론이 다르다. 대법원은 동산을 이중으로 판 매도인에게는 배임죄가 성립하지 않는다고 판단했다. 왜 집과 동산의 결론이 갈리는지, 그 이유를 판례를 통해 살펴본다.
형법 제355조제2항의 문언 — ‘부동산’이나 ‘이중매매’라는 말은 없다
형법 제355조(횡령, 배임)는 다음과 같다.
①타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. ②타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에도 전항의 형과 같다.
조문을 보면 ‘부동산’, ‘동산’, ‘중도금’, ‘이중매매’라는 단어는 어디에도 없다. 법정형을 정하는 요건은 오직 ① 타인의 사무를 처리하는 자인지 ② 그 임무에 위배하는 행위인지 ③ 그로 인해 재산상 이익을 취득하고 본인에게 손해를 가했는지뿐이다. 집과 동산의 결론이 달라지는 이유는 조문 자체가 다르게 규정하고 있어서가 아니라, 대법원이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라는 문구를 매매 유형별로 다르게 해석했기 때문이다.
집을 이중으로 팔면 왜 배임인가 — 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결
대법원은 부동산 매매에서 다음과 같은 구분을 제시했다.
- 계약금만 받은 단계: 당사자 누구나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하면 자유롭게 계약에서 벗어날 수 있다. 이 단계에서는 매도인이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 아니다.
- 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계: 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 소유권이전의무에서 벗어날 수 없다. 그때부터 매도인은 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 서게 되고, 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다.
그런 지위에 있는 매도인이 매수인에게 소유권을 넘겨주기 전에 제3자에게 집을 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기까지 마쳐 주면, 이는 매수인의 부동산 취득·보전에 지장을 초래하는 행위로서 신임관계를 저버리는 임무위배행위, 즉 배임죄가 된다.
이 지위는 계약이 적법하게 해제되지 않는 한 그대로 유지된다. 실제 사건에서 매수인 쪽이 “요구조건을 받아들이지 않으면 계약을 해제하겠다”는 내용의 통고서를 보낸 일이 있었는데, 대법원은 이 통고서 자체만으로는 해제의 의사표시가 포함된 것으로 보기 어렵다고 판단했다. 즉 해제를 예고하는 통지만으로는 매도인의 신임관계상 지위가 소멸하지 않는다.
이 사건에서 원심은 이중매매를 한 매도인에게 배임죄의 주체인 지위나 고의가 인정되기 어렵다고 보아 무죄를 선고했지만, 대법원은 이 판단에 법리오해가 있다고 보아 이 부분을 파기하고 사건을 원심 법원에 환송했다. 유죄가 확정된 것이 아니라, 다시 심리하라는 취지로 돌려보낸 것이다.
이 판결에는 반대의견도 있었다. 반대의견은 매도인의 소유권이전의무도 매매계약에 따른 ‘자기의 사무’일 뿐이고, 상대방의 재산을 보호·관리하는 것이 계약의 본질적 내용이라고 볼 수 없다는 입장이었다. 또한 매도인에게만 협력의무를 인정하고 매수인에게는 인정하지 않는 것이 균형에 맞지 않는다는 점, 제2매수인에게 등기를 넘겨주면 배임이 되는데 제1매수인에게 등기를 넘겨주면 제2매수인에 대해서는 배임이 안 된다는 판례의 비대칭을 지적했다. 그러나 이는 소수의견이고, 법원의 결론은 다수의견인 ‘배임죄 성립’이다.
그런데 동산을 이중으로 팔면 무죄 — 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결
같은 논리가 동산에는 적용되지 않는다. 한 사건에서 매도인은 인쇄기를 매수인에게 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받았는데, 이를 다시 자신의 채권자에게 기존 채무 변제에 갈음해 넘겨주었다. 이 행위가 배임에 해당하는지가 문제 되었다.
대법원 다수의견은, 매매 목적물이 동산인 경우 매도인은 매수인에게 그 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하고, 그때 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 취득한다고 보았다. 따라서 매도인에게는 자기의 사무인 동산인도채무 외에, 매수인의 재산을 보호·관리하는 데 협력할 별도의 의무가 없다. 동산매매의 매도인은 매수인에 대하여 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 않으므로, 목적물을 인도하지 않고 다른 사람에게 처분하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다. 원심 역시 이 인도의무를 ‘민사상의 채무’로 보아 무죄를 선고했고, 대법원은 이 무죄 판단에 대한 검사의 상고를 기각했다.
이 판결의 다수의견에 대한 보충의견은 왜 부동산과 동산을 다르게 보는지를 더 설명한다. 우리 민법이 부동산은 등기, 동산은 인도로 물권변동의 효력이 생기는 형식주의를 취하고 있다는 점(민법 제186조, 제188조제1항), 그리고 의사주의를 취했던 과거 법제나 외국 법제와의 비교, 부동산등기절차가 가진 고유한 특성 등을 근거로 들었다. 이는 보충의견의 설명이며, 다수의견 본문이 직접 제시한 이유는 앞서 본 “인도로 이행 완료, 별도 협력의무 없음”이라는 부분이다.
이 판결에도 반대의견이 있었다. 반대의견은 동산매매라도 중도금이 수수되는 등 계약 이행이 일정 단계를 넘으면 부동산과 마찬가지로 매도인이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 된다고 보아야 하며, 동산을 달리 취급할 이유가 없다는 입장이었다. 그러나 법원의 결론은 다수의견인 ‘배임죄 불성립’이다.
주의할 점은, 동산을 이중으로 팔아도 배임죄가 안 된다는 것이 매도인에게 아무런 법적 책임이 없다는 뜻은 아니다. 원심도 이 인도의무를 ‘민사상의 채무’라고 보았을 뿐, 책임 자체가 없다고 한 것은 아니다. 다만 그 책임이 형법상 배임죄로는 다스려지지 않는다는 것이다.
집과 동산, 왜 결론이 갈릴까
정리하면 이렇다.
| 구분 | 핵심 판단 | 결론 |
|---|---|---|
| 부동산(집) | 중도금 지급 후 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자가 된다 | 제3자에게 처분·등기까지 마쳐 주면 배임 성립 |
| 동산 | 인도로 이행이 완료되고 그때 매수인이 권리를 취득하므로 별도 협력의무가 없다 | 배임 불성립 |
조문 문언은 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라는 하나의 기준뿐이고, 집과 동산을 구분하는 말은 없다. 결론이 갈리는 지점은 대법원이 매매 유형별로 ‘타인의 사무’에 해당하는지를 다르게 해석했다는 데에 있다. 두 판결 모두 이 해석에 반대하는 소수의견이 있었다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있다.
자주 묻는 질문
집을 팔기로 계약금만 받은 상태에서 다른 사람에게 다시 팔면 배임인가? 아니다. 계약금만 지급된 단계에서는 당사자 모두 계약금을 포기하거나 배액을 상환하면 자유롭게 계약에서 벗어날 수 있다. 매도인이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 되는 것은 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때부터다.
중도금을 받은 뒤 집을 다른 사람에게 팔기만 하면 바로 배임죄가 되나? 처분 사실만으로 끝나지 않는다. 판례는 제3자에게 처분하고 그 제3자 앞으로 처분에 따른 등기까지 마쳐 준 경우를 배임으로 보았다. 또한 매매계약이 적법하게 해제되지 않은 상태가 유지되어야 하고, 매도인에게 배임의 고의와 불법이득의사가 있어야 한다.
해제하겠다는 통고서만 보내면 매도인의 책임이 사라지나? 그렇지 않다. 요구조건을 받아들이지 않으면 해제하겠다는 취지의 통고일 뿐 그 자체로 계약 해제의 의사표시가 포함된 것으로 보기 어렵다면, 매도인의 신임관계상 지위는 소멸하지 않는다.
중고차나 기계 같은 동산을 이중으로 팔아도 처벌되나? 대법원은 동산매매의 매도인은 인도로 이행을 완료하므로 매수인의 재산 보호·관리에 협력할 별도 의무가 없다고 보아, 형법상 배임죄는 성립하지 않는다고 판단했다. 다만 이는 배임죄가 성립하지 않는다는 것일 뿐, 민사상 책임이 전혀 없다는 뜻은 아니다.
배임죄로 기소되면 형량은 어떻게 되나? 형법 제355조제2항의 배임죄는 제1항과 같은 형, 즉 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이다. 업무상 임무에 위배하여 이 죄를 범하면 형법 제356조에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 가중된다.
참고 법령·판례
- 형법 제355조(횡령, 배임) 제1항, 제2항
- 형법 제356조(업무상의 횡령과 배임)
- 형법 부칙 <제22007호, 2026. 9. 29.>
- 민법 제563조, 제565조, 제186조, 제188조제1항
- 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결
- 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
