집을 두 사람에게 팔고 다른 사람에게 등기해 줬다면 얼마나 처벌받나요?
요약 및 결론: 중도금이 지급되는 등 집 매매계약이 본격적으로 이행된 뒤, 매도인이 그 집을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐 주면 형법 제355조 제2항의 배임죄가 성립할 수 있습니다. 일반 배임죄의 법정형은 **5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금**입니다. 실제 선고형은 이 법정형만으로 정해지지 않습니다.
집을 이중으로 팔았다는 말만으로는 배임죄의 성립 시점과 처벌 수위를 알 수 없습니다. 대법원은 2018년 부동산 이중매매 판결에서 **중도금 지급 등 본격적인 계약 이행**과 **제3자 앞으로의 등기**를 구분해 판단했습니다.
본문
언제부터 집 매도인이 배임죄의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 되나요?
계약금만 지급된 단계라면 대법원은 매도인을 아직 배임죄의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’로 보지 않습니다. 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면, 그때부터 매도인은 매수인의 소유권 취득에 협력하고 재산적 이익을 보호할 신임관계에 놓인다고 봅니다.
형법 제355조 제2항에는 ‘부동산’, ‘중도금’, ‘이중매매’라는 말이 없습니다. 중도금 지급을 중요한 경계로 삼는 것은 조문 문구 자체가 아니라 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결의 해석입니다. 그 지위는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 유지됩니다.
어떤 이중매매 행위가 배임죄가 되나요?
중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행된 뒤, 매도인이 첫 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 집을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기까지 마쳐 준 행위가 대법원이 배임죄로 판단한 유형입니다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 사람이 임무에 위배해 자신이나 제3자에게 재산상 이익을 얻게 하고 본인에게 손해를 가할 때 성립합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 계약금만 지급된 단계의 부동산 이중매매 | 형법 제355조 제2항: 판례상 매도인의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’ 지위가 아직 인정되지 않는 단계 | 이 유형에 배임죄 법정형을 적용할 수 없음 |
| 중도금 지급 등 본격적인 이행 뒤 제3자에게 집을 처분하고 제3자 앞으로 등기 완료 | 형법 제355조 제2항, 제1항 | 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금 |
| 업무상의 임무에 위배하여 배임죄를 범한 경우 | 형법 제356조 | 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
| 중도금을 받은 뒤 동산을 제3자에게 양도한 경우 | 형법 제355조 제2항: 판례상 해당 동산매매의 배임죄는 성립하지 않음 | 이 유형에 배임죄 법정형을 적용할 수 없음 |
형법 제356조의 더 높은 법정형은 업무상의 임무에 위배하여 배임죄를 범한 경우에 관한 규정입니다. 집 매도인이 이중매매를 했다는 사실만으로 업무상 배임의 법정형이 적용된다고 볼 수는 없습니다.
법정형과 실제 선고형은 얼마나 다른가요?
일반 배임죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이지만, 그 상한이 실제 선고형을 뜻하지는 않습니다. 이 글의 근거자료에는 부동산 이중매매의 선고형 분포를 보여주는 공식 통계·양형기준 수치가 없어 공표 자료 없음으로 표시합니다.
대법원 2018년 판결도 실제 형량의 예로 사용할 수 없습니다. 대법원은 배임 부분을 무죄로 본 원심판결을 파기하고 다시 심리하도록 환송했을 뿐, 그 판결에서 유죄를 확정하거나 형량을 선고하지 않았습니다.
집과 동산의 이중매매는 왜 결론이 다른가요?
대법원은 집의 경우 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행되면 매도인이 매수인의 소유권 취득과 재산 보전에 협력할 신임관계에 있다고 봅니다. 반면 동산매매에서는 매도인의 인도 의무를 원칙적으로 매도인 자신의 사무로 보아, 중도금을 받은 뒤 동산을 제3자에게 양도해도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니라고 판단했습니다.
동산에 관한 결론은 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결의 다수의견입니다. 동산 매도인이 계약을 이행하지 않아도 아무 책임이 없다는 뜻은 아닙니다. 그 판결에서 원심은 동산을 인도할 의무를 민사상의 채무라고 보았고, 대법원은 배임죄에 관한 무죄 판단을 유지했습니다.
관련 법령
제355조(횡령, 배임) ①타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.
제356조(업무상의 횡령과 배임) 업무상의 임무에 위배하여 제355조의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
자주 묻는 질문
집 계약금만 받은 뒤 다른 사람에게 팔면 배임죄인가요?
대법원 2018년 판결에 따르면 계약금만 지급된 단계에서는 매도인이 아직 배임죄의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하지 않습니다. 판례가 그 지위를 인정하는 시점은 중도금 지급 등으로 계약이 본격적으로 이행되는 단계부터입니다.
중도금을 받은 뒤 다른 사람과 계약만 해도 배임죄인가요?
대법원 2018년 판결이 배임죄 성립을 인정한 행위는 제3자에게 부동산을 처분하고 **제3자 앞으로 등기까지 마쳐 준 경우**입니다. 다른 사람과 계약을 맺었다는 사실만으로 그 판결의 등기 완료 유형과 같다고 단정할 수 없습니다.
중도금을 받은 집 계약을 해제하겠다고 통보하면 배임죄를 피할 수 있나요?
집 매매계약이 적법하게 취소되거나 해제되지 않았다면, 중도금 지급 등으로 형성된 신임관계가 유지될 수 있습니다. 대법원 2018년 판결은 요구를 받아들이지 않으면 계약을 해제하겠다는 통고를 그 자체로 해제 의사표시라고 보지 않았습니다.
