집을 이중으로 판 매도인, 배임죄로 얼마나 처벌받을까?
집을 먼저 산 사람에게 계약금과 중도금을 받은 뒤, 매도인이 같은 집을 제3자에게 다시 팔고 그 사람 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다면 배임죄가 성립할 수 있습니다. 형법상 기본 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다.
다만 계약을 체결했거나 계약금만 받은 단계에서 집을 다시 팔았다는 이유만으로 곧바로 배임죄가 되는 것은 아닙니다. 대법원 판례는 매매계약의 이행 단계와 제3자 앞으로 등기를 마쳤는지 등을 기준으로 판단합니다.
중도금 지급 뒤 제3자 앞으로 등기하면 배임죄가 될 수 있습니다
형법 제355조 제2항은 배임죄의 요건을 정합니다. 조문에는 부동산이나 이중매매가 따로 적혀 있지 않습니다. 부동산 이중매매가 배임죄에 해당하는지는 대법원이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라는 요건을 어떻게 해석하는지에 달려 있습니다.
대법원은 계약금만 지급된 단계에서는 매도인과 매수인이 계약금을 포기하거나 그 배액을 돌려주는 방식으로 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다고 보았습니다. 반면 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면, 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 소유권을 이전할 의무에서 벗어날 수 없습니다.
이때부터 매도인은 매수인의 재산적 이익을 보호하는 신임관계에 놓이고, 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’가 될 수 있습니다. 그런 매도인이 먼저 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 집을 제3자에게 처분하고, 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기까지 마쳐 주면 배임죄가 성립할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.
계약을 해제하겠다고 예고한 통고서가 있었다는 사정만으로 계약이 해제됐다고 단정할 수는 없습니다. 대법원은 통고서에 해제 의사표시가 포함됐는지를 살펴보았고, 해당 사건의 통고서는 해제를 예고한 내용일 뿐 그 자체로 계약을 해제한 것은 아니라고 판단했습니다. 계약이 적법하게 해제되지 않은 상태라면 매도인의 신임관계가 유지될 수 있습니다.
기본 법정형은 징역 또는 벌금입니다
형법 제355조 제2항은 배임죄의 형을 직접 쓰지 않고 “전항의 형과 같다”고 정합니다. 제1항의 형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 따라서 부동산 이중매매에서 배임죄가 인정될 경우 적용될 수 있는 기본 법정형은 이 범위입니다.
업무상의 임무에 위배하여 배임죄를 범한 경우에는 형법 제356조에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 법정형입니다. 다만 집을 이중으로 팔았다는 사정만으로 업무상 배임이 되는 것은 아닙니다. 업무상 임무 위배가 인정되는지가 별도로 문제됩니다.
대법원 판결은 유죄 확정이나 선고형을 뜻하지 않습니다
대법원은 2018년 부동산 이중매매 사건에서 배임죄를 무죄로 본 원심판결 중 배임 부분을 파기하고 사건을 환송했습니다. 이는 배임죄 성립에 관한 법리를 판단한 것이며, 그 판결 자체를 유죄 확정이나 구체적인 선고형으로 볼 수는 없습니다.
두 판결에는 반대의견도 있었습니다. 부동산 사건의 반대의견은 매도인의 의무를 ‘자기의 사무’로 보았고, 동산 사건의 반대의견은 중도금 지급 뒤의 동산 이중매매도 배임죄로 처벌해야 한다는 취지였습니다. 그러나 대법원 다수의견의 결론은 부동산과 동산에서 달랐습니다.
동산 이중매매는 같은 결론이 아닙니다
대법원은 동산의 경우, 중도금을 받은 뒤 제3자에게 다시 양도했더라도 배임죄가 성립하는 것은 아니라고 판단했습니다. 동산 매도인은 목적물을 인도하면 계약 이행을 완료하고, 매수인은 그때 목적물에 대한 권리를 취득합니다. 따라서 매도인에게 자신의 동산 인도채무 외에 매수인의 재산을 별도로 보호·관리할 의무가 있다고 보기 어렵다는 이유입니다.
이는 동산 이중매매에 배임죄가 성립하지 않는다는 형법 해석입니다. 그렇다고 매도인에게 민사상 책임도 없다는 뜻은 아닙니다.
참고 법령
- 형법 제355조 제1항·제2항
- 형법 제356조
- 민법 제565조
참고 판례
- 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결
- 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
