집을 이중으로 판 매도인, 얼마나 처벌받나요?
집을 이중으로 팔아 배임죄가 성립하면 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금입니다. 업무상의 임무에 위배해 배임죄를 범한 경우에는 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 적용됩니다. 다만 이중매매라는 이유만으로 곧바로 배임죄가 성립하거나 특정한 형량이 정해지는 것은 아닙니다.
언제 배임죄가 성립하나요?
대법원은 부동산 매매에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면, 매도인이 매수인의 소유권 취득에 협력해야 하는 신임관계에 놓인다고 봅니다. 그때부터 매도인은 형법 제355조 제2항의 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당할 수 있습니다.
계약이 취소되거나 해제되지 않은 상태에서 매도인이 첫 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 집을 제3자에게 처분하고, 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐 준 행위는 배임죄가 성립한다는 것이 대법원 판례입니다. 반면 계약금만 지급된 단계에서는 계약금 포기나 배액 상환으로 계약의 구속력에서 벗어날 수 있으므로, 계약을 맺었다는 사실만으로 같은 결론을 내릴 수 없습니다.
계약 해제 여부도 중요합니다. 대법원은 해제하겠다고 예고한 통고서를 그 자체로 계약 해제의 의사표시라고 보지 않았습니다. 해당 판결은 배임 부분을 무죄로 판단한 원심을 파기해 환송한 것으로, 최종 선고형을 제시한 판결은 아닙니다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결).
왜 물건을 이중으로 판 경우와 다른가요?
형법 조문에는 ‘집’, ‘동산’, ‘중도금’, ‘이중매매’라는 말이 없습니다. 차이는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라는 요건에 관한 판례의 해석에서 나옵니다.
대법원은 동산 매매에서는 매도인이 물건을 인도하는 일이 원칙적으로 자신의 계약상 채무라고 보았습니다. 따라서 중도금을 받은 뒤 그 물건을 제3자에게 양도했더라도, 그 사정만으로 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다라고 판단했습니다. 이는 계약상 책임까지 없다는 뜻은 아닙니다(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결).
결국 집 이중매매의 처벌 가능성을 판단할 때는 계약이 어느 단계까지 이행됐는지, 유효하게 유지되고 있었는지, 제3자 앞으로 등기를 마쳤는지를 살펴야 합니다. 배임죄가 성립하더라도 위 법정형은 처벌의 범위이며, 실제 선고형은 개별 사건의 판단에 달려 있습니다.
참고 법령
- 형법 제355조 제1항·제2항
- 형법 제356조
- 민법 제565조
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
