방 하나에만 전세권을 설정했다면 건물 전체를 경매에 넘길 수 있을까?
민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 ‘전세권의 목적물’의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 따라서 경매 대상의 범위는 전세권이 설정된 목적물이 무엇인지에 달려 있습니다. 방 하나만 전세권의 목적으로 등기했다면, 제318조의 문언만으로 건물 전체를 경매에 넘길 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
민법 제303조제1항에는 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자와 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받는다고 규정되어 있습니다. 여기서 “그 부동산 전부에 대하여”는 우선변제의 범위에 관한 표현입니다. 제318조의 경매 대상인 “전세권의 목적물”과는 구별해서 읽어야 합니다.
경매를 청구할 수 있는 요건도 정해져 있습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체해야 하고, 그때 전세권자는 민사집행법이 정한 절차에 따라 경매를 청구할 수 있습니다. 제318조는 경매가 자동으로 진행되거나, 전세권 목적물보다 넓은 범위를 당연히 경매할 수 있다고 정하지 않습니다.
경매신청 절차와 관련해 민사집행법 제264조는 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행할 때 담보권이 있음을 증명하는 서류를 내도록 하고, 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류도 내도록 합니다. 경매개시결정을 소유자에게 송달할 때에는 그 승계 증명 서류의 등본을 붙이도록 정합니다.
따라서 건물 전체가 경매 대상인지 여부는 전세권 등기에서 목적물이 어떻게 설정되어 있는지 확인해야 판단할 수 있습니다. 방 하나에 관한 등기라는 사실만으로 건물 전체를 경매할 수 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.
참고 법령
- 민법 제303조제1항·제2항, 제317조, 제318조
- 민사집행법 제264조
