방 하나에만 전세권 등기를 했어도 건물 전체를 경매에 넘길 수 있나요

입력 2026.10.27. 오전 10:08

요약 및 결론: 전세권자가 민법 제318조에 따라 청구할 수 있는 경매의 대상은 "전세권의 목적물"이며, 그 범위는 전세권설정등기가 미치는 부분에 한정된다. 건물 중 방 하나에만 전세권 등기를 했다면 경매청구권의 목적물도 원칙적으로 그 등기된 부분이고, 전세권 등기가 되지 않은 건물의 나머지 부분까지 당연히 포함된다고 볼 근거는 민법 제303조·제317조·제318조 어디에도 없다. 다만 경매를 청구하려면 전세금 반환 지체라는 요건이 먼저 충족되어야 하고, 실제 경매 절차는 민사집행법이 정한 바에 따라 진행된다.

전세보증금을 지키는 방법으로 확정일자부 임대차 대신 전세권설정등기를 선택하는 사례에서, 건물 전체가 아니라 방 하나나 일부 호실에만 전세권 등기를 하는 경우가 흔히 발생한다. 보증금을 돌려받지 못했을 때 경매로 회수할 수 있는 범위가 등기된 부분에 한정되는지, 건물 전체로 확대되는지는 특정 사건이 아니라 전세권 등기 실무에서 반복되는 유형적 질문이다.

전세권의 경매청구권, 대상은 무엇인가

민법 제318조는 “전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다”고 정한다. 여기서 경매 청구의 대상은 “전세권의 목적물”이라는 특정된 표현이지, 그 목적물이 속한 건물 전체가 아니다. 목적물이 무엇인지는 전세권설정등기가 어떤 범위로 되어 있는지에 따라 정해지므로, 등기 범위가 방 하나라면 조문 문언상 목적물도 그 범위로 좁혀진다.

“그 부동산 전부”는 건물 전체라는 뜻인가

민법 제303조제1항은 전세권자가 “그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다”고 정한다. 이때 “그 부동산”은 전세권이 설정된 목적물을 가리키는 표현이고, 그 목적물 전부에 대해 우선변제권이 미친다는 뜻이지 건물 전체에 대한 권리를 새로 만들어 주는 규정이 아니다. 즉 방 하나에 전세권을 설정했다면 “그 부동산 전부”는 그 방 전체를 의미하는 것으로 읽히고, 건물 전체를 가리키는 것으로 넓혀 해석할 근거를 이 조문에서 찾을 수 없다.

전세금 반환이 늦어졌다고 바로 경매를 신청할 수 있나

그렇지 않다. 민법 제317조는 “전세권이 소멸한 때”를 전제로, 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 “동시에” 전세금을 반환하도록 정한다. 설정자가 먼저 돈을 돌려줘야 하는 구조가 아니라 동시이행 관계이며, 제318조의 경매청구권은 이 전세금 반환을 설정자가 “지체”했을 때 비로소 발생하는 재량적 권리(“청구할 수 있다”)다.

경매 절차는 어떻게 진행되나

민법 제318조는 경매 절차를 “민사집행법의 정한 바에 의하여” 진행하도록 연결한다. 민사집행법 제264조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행 경매에서 ① 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 제출, ② 담보권을 승계한 경우 승계를 증명하는 서류 제출, ③ 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때 제2항 서류의 등본 첨부를 각각 정한다. 전세권자가 경매를 신청하려면 전세권이 담보권으로서 유효하게 존재한다는 서류를 먼저 갖추어야 한다는 의미다.

행위별 분해

실제 적용 현황은 어떤가

이 쟁점은 형사처벌이 아니라 전세권이라는 담보물권의 효력 범위에 관한 민사 문제이므로 “법정형과 실제 선고의 간극”이라는 틀 자체가 적용되지 않는다. 전세권 일부 설정 시 경매 목적물 범위에 관해 공표된 법원 통계나 별도의 양형·처분 기준은 확인되지 않았으며, 글감에도 이와 관련된 판례나 통계가 없다. 따라서 구체적 사안에서 목적물 범위를 어떻게 특정하고 등기했는지에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점만 조문상 확인되고, 그 이상의 수치나 선례는 공표 자료 없음으로 밝힌다.

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