방 하나에만 전세권 등기를 했어도 건물 전체를 경매에 넘길 수 있나요?
원칙적으로, 방 하나를 전세권의 목적물로 하여 등기했다면 민법 제318조에 따라 경매를 청구할 수 있는 대상도 그 전세권의 목적물입니다. 따라서 그 등기만을 근거로 건물 전체의 경매를 청구할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 전세권자가 “전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다”고 정합니다. 경매청구의 요건은 전세금 반환 지체이고, 절차는 민사집행법에 따라 진행됩니다.
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리이며, 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 여기서 “그 부동산 전부”는 전세권의 목적물로 정해진 부동산을 뜻하므로, 등기된 목적물의 범위를 확인하는 일이 중요합니다.
또한 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 목적물 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 부동산 담보권 실행을 위한 경매신청에는 담보권이 있음을 증명하는 서류를 내야 합니다.
정리하면, 방 하나만 전세권의 목적물로 등기한 경우에는 그 방이 경매청구의 기준이 됩니다. 건물 전체를 대상으로 할 수 있는지는 전세권 설정등기에서 정한 목적물 범위가 무엇인지에 따라 판단해야 합니다.
참고 법령
- 민법 제303조, 제317조, 제318조
- 민사집행법 제264조
