전세금 일부라도 먼저 받으려면 — 보증금이 얼마 이하여야 최우선변제를 받을 수 있나요
결론부터: “얼마 이하”는 두 가지 기준이 따로 있다
전세금(임차보증금) 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 것을 흔히 ‘최우선변제’라고 부릅니다. 이때 “보증금이 얼마 이하여야 하는가”라는 질문에는 사실 두 개의 서로 다른 숫자가 관련됩니다.
- 우선변제를 받을 수 있는 임차인인지를 가르는 보증금 상한 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
- 그 임차인이 실제로 먼저 받을 수 있는 금액의 상한 (주택임대차보호법 시행령 제10조제1항)
이 두 숫자는 지역마다 다르고, 조문도 다릅니다. 아래에서 차례로 정리합니다.
법적 근거: 금액은 법이 아니라 대통령령(시행령)이 정한다
주택임대차보호법 제8조제1항은 임차인에게 “다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 정합니다. 다만 같은 항 후단은 “주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 요건을 못 박고 있습니다. 즉 이 권리는 아무 때나 생기는 것이 아니라, 경매신청등기 전에 대항요건(주택임대차보호법 제3조제1항)을 갖춘 임차인에게만 인정됩니다.
그럼 구체적으로 “일정액이 얼마인지”, “누가 그 대상인지”는 법률 본문이 아니라 시행령이 정합니다. 법 제8조제3항 본문은 “우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다”고 위임하고 있습니다. 그리고 같은 항 단서는 “보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”는 상한을 별도로 두고 있습니다. 위임 규정(본문)과 총액 한계(단서)는 성격이 다른 규정이므로 구분해서 이해해야 합니다.
기준 ① — 우선변제 대상이 되는 임차인의 보증금 상한 (시행령 제11조)
시행령 제11조는 “우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다”고 정합니다. 즉 본인의 보증금이 아래 금액을 넘으면, 그 지역에서는 최우선변제 대상 자체가 되지 못합니다.
| 지역 구분 | 보증금 상한(이 금액 이하) |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억4천500만원 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8천500만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 |
예를 들어 서울에서 전세보증금이 1억6천500만원을 초과하면, 다른 요건을 다 갖췄더라도 최우선변제 대상 임차인에 해당하지 않습니다.
기준 ② — 실제로 먼저 받을 수 있는 금액의 상한 (시행령 제10조제1항)
기준 ①을 충족해 우선변제 대상 임차인이 되었다고 해서 보증금 전액을 먼저 받는 것은 아닙니다. 시행령 제10조제1항은 “우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다”고 정해, 실제로 먼저 받을 수 있는 금액에 별도의 상한을 두고 있습니다.
| 지역 구분 | 우선변제 받는 일정액(이 금액 이하) |
|---|---|
| 서울특별시 | 5천500만원 |
| 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 4천800만원 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원 |
즉 조문이 정한 이 숫자는 “받는 금액”이 아니라 “그 금액을 넘지 못한다”는 상한선입니다. 실제 배당액은 경매 절차와 배당재원에 따라 이보다 적을 수도 있습니다.
정리: 두 기준을 함께 적용하는 방식
- 먼저 시행령 제11조 기준으로 본인의 보증금이 지역별 상한 이하인지 확인한다.
- 해당되면, 시행령 제10조제1항의 지역별 금액 이하 범위에서 우선변제를 받는다.
같은 서울이라도 “1억6천500만원 이하 임차인”이라는 자격 기준과 “5천500만원 이하”라는 실제 수령액 상한은 서로 다른 숫자이므로 혼동하지 않아야 합니다.
추가로 알아둘 세 가지 제한
① 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다. 시행령 제10조제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다”고 정합니다. 앞의 표에 있는 지역별 금액을 채우더라도, 해당 주택의 가액(대지 가액 포함) 2분의 1을 넘는 부분까지 먼저 받을 수는 없습니다.
② 임차인이 여럿이면 안분한다. 시행령 제10조제3항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다”고 정합니다. 즉 여러 임차인의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 비율대로 나눈 금액만 각자의 일정액이 됩니다.
③ 가정공동생활을 하는 임차인은 합산한다. 시행령 제10조제4항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다”고 정합니다. 이 경우 각자를 별개의 임차인으로 보고 상한을 각각 따지는 것이 아니라, 합산한 보증금을 기준으로 판단합니다.
조문에 “무조건”, “자동으로”, “즉시”, “전액”이라는 표현은 없습니다. 최우선변제는 지역별 금액 상한, 주택가액의 2분의 1 한계, 임차인 수에 따른 안분·합산 규정이 함께 적용되는 제도이며, 보증금 상한 이하라는 사실 하나만으로 결과가 정해지는 것은 아닙니다.
시행일 관련 참고
- 주택임대차보호법 제8조는 2026년 1월 2일 시행 조문이며, 현재 문언(제3항)을 만든 개정은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포)입니다. 최근 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정) 부칙은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾸는 내용만 정할 뿐, 제8조 자체의 문언을 고치지 않았습니다.
- 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조는 2026년 7월 1일 시행 조문이며, 현재 금액 문언을 만든 개정은 대통령령 제33254호(2023. 2. 21. 공포, 이후 2010.7.21~2023.2.21 사이 여러 차례 개정)입니다. 최근 대통령령 제36423호(2026. 6. 23. 타법개정) 부칙은 시행일과 별표 1의 관할구역란 개정만 정할 뿐, 제10조·제11조의 금액에 관한 별도의 적용례나 경과조치는 없습니다.
이 범위의 법령 문언과 관련해 확인된 판례는 이 글에서 다루지 않았습니다. 또한 법 제8조제2항이 준용하는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 내용은 이 글의 범위 밖입니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조제1항, 제8조(제1항, 제2항, 제3항), 제8조의2, 부칙(법률 제21065호) 제1조, 제7조
- 주택임대차보호법 시행령 제10조(제1항 각 호, 제2항, 제3항, 제4항), 제11조(각 호), 부칙(대통령령 제36423호) 제1조, 제3조
