보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있나요

입력 2026.09.28. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 시행령 제11조는 최우선변제를 받을 수 있는 임차인을 **보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외)·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인**으로 한정한다. 이 기준을 넘으면 소액임차인이 아니어서 이 제도로는 한 푼도 먼저 받지 못한다. 기준 안에 들더라도 실제로 먼저 받는 금액은 별도 조문인 시행령 제10조제1항이 정한 5천500만원·4천800만원·2천800만원·2천500만원 **이하**이고, 그마저 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다(주택임대차보호법 제8조제3항 단서, 시행령 제10조제2항).

전세보증금을 돌려받지 못한 채 살던 집이 경매로 넘어간 임차인이 가장 먼저 확인해야 할 숫자가 이 두 가지 금액표다. 그런데 이 숫자는 국회가 만든 법률이 아니라 대통령령, 즉 시행령에 들어 있고 지역에 따라 네 갈래로 갈린다. 현행 금액 문언을 만든 개정은 대통령령 제33254호(공포 2023. 2. 21.)이며, 시행령의 시행일은 2026년 7월 1일이다.

얼마 이하여야 ‘소액임차인’이 되나요

주택임대차보호법 시행령 제11조는 “법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다”고 정한다. 즉 자격 자체가 보증금 액수로 걸러진다.

괄호 안의 제외 범위를 빠뜨리면 지역 판정이 틀어진다. 제2호의 과밀억제권역에서는 서울특별시가 빠지고, 제3호의 광역시에서는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역이 빠진다.

기준 안에 들면 보증금을 다 받나요

아니다. 받을 사람의 기준과 받을 금액의 기준은 서로 다른 조문이다. 제11조가 자격을 정하고, 제10조제1항이 그 임차인이 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 ‘보증금 중 일정액’을 정한다. 제10조제1항 본문은 “다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다”이므로, 표의 숫자는 받는 액수가 아니라 상한이다.

예를 들어 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인은 제11조의 자격을 갖추지만, 이 제도로 먼저 확보할 수 있는 금액의 한도는 5천500만원이다. 나머지 보증금은 이 조문이 아니라 다른 순위 다툼에서 회수 여부가 갈린다.

행위·상황별로 정리하면

금액을 정하는 주체는 누구인가요

금액을 정하는 것은 법률이 아니라 대통령령이다. 주택임대차보호법 제8조제3항 본문은 “제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다”고 규정한다. 그래서 구체적 숫자는 시행령 제10조·제11조에 있고, 그 문언은 대통령령 제33254호(공포 2023. 2. 21.)로 만들어졌다.

같은 제8조제3항의 단서는 위임과는 별개의 한계다. “다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”가 그것이다. 본문은 ‘누가 정하는가’를, 단서는 ‘얼마를 넘을 수 없는가’를 정하므로 두 문장을 섞어 읽으면 안 된다. 이 문언을 만든 개정은 법률 제9653호(공포 2009. 5. 8.)이고, 법의 시행일은 2026년 1월 2일이다.

금액 기준만 맞으면 자동으로 받나요

조문은 그렇게 쓰여 있지 않다. 주택임대차보호법 제8조제1항 전단은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 하지만, 곧이어 후단이 “이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 못 박는다. 권리(효과)와 요건이 한 항 안에서 분리돼 있는 구조다.

‘무조건’·‘자동으로’·‘즉시’·‘전액’ 같은 말은 제8조에도 시행령 제10조·제11조에도 없다. 또한 법 제8조제2항은 제3조의2제4항부터 제6항까지를 준용한다고만 정하며, 그 준용 조문의 구체적 문언은 이 글이 다루는 조문 범위 밖이다.

임차인이 여러 명인 집이면 어떻게 되나요

시행령 제10조제3항과 제4항이 두 가지 상황을 나눠 규정한다. 제3항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우”에, 각 일정액 합계에 대한 각자의 비율로 주택가액의 2분의 1을 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다고 정한 간주 규정이다.

제4항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다”고 한다. 합산된 보증금이 제11조 각 호의 금액을 넘는지가 그다음 판단 대상이 된다.

실제로 얼마나 받는지 통계가 있나요

이 글이 근거로 삼은 자료 범위에는 최우선변제로 실제 배당된 금액이나 인용 비율에 관한 공표 자료가 없다. 또한 이 범위에서 관련 판례도 확인되지 않았으므로, 특정 사건번호나 배당 실무의 평균치를 제시하지 않는다.

조문상 확정적으로 말할 수 있는 상한은 두 겹이다. 첫째는 시행령 제10조제1항의 지역별 금액(5천500만원·4천800만원·2천800만원·2천500만원)이고, 둘째는 주택가액의 2분의 1이라는 한계다. 시행령 제10조제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다”고 정한다. 예컨대 주택가액이 6천만원이면 서울 기준 5천500만원이 아니라 3천만원이 한도가 된다.

지금 적용되는 기준은 언제 것인가요

기준일 2026년 9월 28일 현재 주택임대차보호법은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정)로 2026년 1월 2일부터, 시행령은 대통령령 제36423호(2026. 6. 23. 타법개정)로 2026년 7월 1일부터 시행 중이다. 다만 상단 공포번호와 금액 문언을 만든 개정번호는 다르다. 금액은 대통령령 제33254호(2023. 2. 21. 공포), 법 제8조제3항은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포)로 각각 형성됐다.

시행령 부칙(대통령령 제36423호)은 시행일과 별표 1 중 공단 광주지부 관할구역란 개정을 정할 뿐, 제10조·제11조 금액에 관한 적용례나 경과조치를 두고 있지 않다. 법률 제21065호 부칙도 제8조 문언을 고치지 않았고, “제8조의2제4항제3호 중 ‘기획재정부’를 ‘재정경제부’로 한다”만 정한다. 이 부칙의 제2조부터 제6조까지는 원문에 “생략”으로 남아 있어 그 내용은 확인되지 않았다.

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