보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있나요?
전세금 일부를 다른 담보물권자보다 우선해 변제받으려면, 먼저 임차인의 전체 보증금이 지역별 기준금액 이하여야 합니다. 이 기준은 주택임대차보호법이 아니라 주택임대차보호법 시행령 제11조가 정하고 있습니다.
지역별 보증금 기준
2026년 9월 28일 기준 보증금 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 | 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억4천500만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 8천500만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 |
여기서 중요한 점은 이 금액이 실제로 먼저 받을 수 있는 금액이 아니라, 우선변제 대상이 되는 임차인의 보증금 상한이라는 것입니다.
실제로 우선변제되는 일정액
보증금이 위 기준 이하인 임차인이라도 보증금 중 일정액을 우선변제받는다는 뜻입니다. 우선변제받을 수 있는 보증금 중 일정액은 다음과 같습니다.
| 지역 | 우선변제되는 보증금 중 일정액의 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5천500만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 4천800만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 2천800만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원 이하 |
따라서 예를 들어 서울특별시에서 보증금이 1억6천500만원 이하인 임차인은 우선변제 대상이 될 수 있지만, 우선변제되는 일정액은 5천500만원 이하입니다.
주택가액의 2분의 1이라는 별도 한계
주택임대차보호법 제8조제3항은 우선변제되는 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하면서, 그 범위와 기준이 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다.
이에 따라 시행령 제10조제2항은 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정합니다.
즉, 지역별 일정액 상한에 해당하더라도 주택가액의 2분의 1이라는 별도 한계가 적용될 수 있습니다.
보증금 기준만 충족해도 우선변제받는다고 단정할 수는 없습니다
주택임대차보호법 제8조제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 다만 주택에 대한 경매신청 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다고 규정합니다.
따라서 지역별 보증금 기준 이하라는 사정만으로 곧바로 우선변제가 확정되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 요건을 갖추었는지도 함께 확인해야 합니다.
임차인이 여러 명인 경우
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 보증금 중 일정액의 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 각 임차인의 일정액 비율에 따라 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 나누어 각 임차인의 일정액으로 봅니다.
또한 여러 임차인이 해당 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산합니다.
정리
질문의 답은 다음과 같습니다.
- 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 기준은 지역별로 7천500만원부터 1억6천500만원까지입니다.
- 실제 우선변제되는 보증금 중 일정액의 상한은 지역별로 2천500만원부터 5천500만원까지입니다.
- 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
- 보증금 기준을 충족하더라도 경매신청 등기 전에 법에서 정한 요건을 갖추어야 합니다.
- 이 금액 기준은 법률 본문이 직접 정한 것이 아니라 주택임대차보호법 시행령이 정한 것입니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제8조제1항부터 제3항까지
- 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항부터 제4항까지
- 주택임대차보호법 시행령 제11조
