보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있나요?
전세보증금의 일부를 다른 담보물권자보다 우선해 변제받는 대상이 되려면, 보증금이 지역별 기준 이하여야 합니다. 이 기준은 주택임대차보호법 자체가 아니라, 주택임대차보호법 시행령 제11조가 정합니다.
2026년 9월 28일 기준 보증금 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 구분 | 우선변제를 받을 임차인이 되기 위한 보증금 기준 | 보증금 중 우선변제 범위 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 | 5천500만원 이하 |
| 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억4천500만원 이하 | 4천800만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역 및 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8천500만원 이하 | 2천800만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 2천500만원 이하 |
핵심은 두 금액을 구분하는 것입니다.
첫째, 오른쪽에서 두 번째 열은 우선변제를 받을 수 있는 임차인인지 판단하는 보증금 상한입니다. 예를 들어 서울특별시의 경우 보증금이 1억6천500만원 이하여야 합니다.
둘째, 마지막 열은 그 임차인이 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 상한입니다. 서울특별시 기준으로 보증금이 1억6천500만원 이하라고 해서 1억6천500만원 전부를 우선변제받는다는 뜻은 아닙니다. 시행령상 일정액은 5천500만원 이하입니다.
보증금 기준을 충족해도 확인할 한계
주택임대차보호법은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 다만, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추어야 합니다.
또한 우선변제 범위에는 주택가액 기준의 한계가 있습니다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 시행령도 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다.
따라서 지역별 보증금 기준과 일정액 기준을 충족하더라도, 실제 우선변제 범위는 주택가액의 2분의 1 한계 안에서 보게 됩니다.
임차인이 여러 명인 경우
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 각 임차인의 보증금 중 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 각 임차인의 일정액 비율에 따라 주택가액의 2분의 1을 나누어 계산합니다.
또한 여러 임차인이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산합니다.
정리
“전세금 일부라도 먼저 받을 수 있는 보증금”은 지역별로 다릅니다. 먼저 시행령 제11조의 보증금 상한을 충족해야 하고, 그다음 시행령 제10조의 지역별 일정액 상한과 주택가액 2분의 1 한계를 함께 확인해야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제8조제1항, 제8조제3항
- 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항부터 제4항
- 주택임대차보호법 시행령 제11조
