보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있나요? — 최우선변제 기준 금액 정리

입력 2026.09.28. 오전 10:08

한 줄 답: 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외)·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하여야 합니다. 이 금액은 주택임대차보호법이 아니라 같은 법 시행령 제11조가 정합니다(시행 2026. 7. 1. 기준).

1. 왜 ‘법’이 아니라 ‘시행령’을 봐야 하나

주택임대차보호법 제8조제3항 본문은 이렇게 되어 있습니다.

제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

즉 법률은 “누가 받을 수 있는지”와 “얼마를 받는지”를 직접 숫자로 쓰지 않고, 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령(시행령)으로 정하도록 위임했습니다. 그래서 금액이 궁금할 때 법 조문만 찾아보면 숫자가 나오지 않습니다. 숫자는 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조에 있습니다.

법 제8조제3항 문언을 만든 개정은 법률 제9653호(공포 2009. 5. 8.)이고, 현재 법의 시행일은 2026. 1. 2.입니다. 시행령의 현행 금액 문언을 만든 개정은 대통령령 제33254호(공포 2023. 2. 21.)이며, 시행령의 시행일은 2026. 7. 1.입니다.

2. ‘받을 수 있는 사람’의 기준 — 시행령 제11조

시행령 제11조는 우선변제를 받을 임차인을 “보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인”으로 정합니다.

지역 구분에 달린 괄호를 빼놓고 읽으면 안 됩니다. 과밀억제권역에서는 서울특별시가 제외되고, 광역시에서는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역이 제외됩니다.

3. ‘받는 금액’의 기준은 다른 조문 — 시행령 제10조제1항

제11조를 통과해 대상이 되었다 해도, 그 사람이 실제로 우선변제받는 ‘보증금 중 일정액’의 범위는 시행령 제10조제1항이 따로 정합니다. 두 조문은 역할이 다릅니다.

정리하면 이렇습니다.

• 제11조: 보증금이 얼마 이하인 임차인이 이 제도의 대상인가 → 1억6천500만원 / 1억4천500만원 / 8천500만원 / 7천500만원
• 제10조제1항: 그 임차인이 우선하여 변제받을 일정액의 범위 → 5천500만원 / 4천800만원 / 2천800만원 / 2천500만원

두 표의 숫자를 섞어 쓰는 오해가 흔합니다. “서울에서 보증금 5천500만원 이하여야 받는다”는 식의 설명은 두 조문을 뒤섞은 것입니다.

4. 시행령의 금액은 ‘받는 액수’가 아니라 ‘상한’이다

시행령 제10조제1항은 “다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다”고 정합니다. 표의 금액이 곧 받는 돈이라는 뜻이 아니라, 그 금액을 넘지 못한다는 뜻입니다.

여기에 두 겹의 상한이 더 붙습니다.

1. 법률상 한계 — 법 제8조제3항 단서: “보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.” 본문(대통령령 위임)과 단서(주택가액 2분의 1 상한)는 서로 다른 내용이므로 섞어 읽지 않아야 합니다.
2. 시행령상 한계 — 제10조제2항: “임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.”

즉 지역별 표의 금액과 주택가액의 2분의 1 중 더 낮은 쪽이 실제 한도로 작동합니다.

5. 금액 요건을 충족해도 요건이 하나 더 있다

법 제8조제1항은 권리와 요건을 나눠서 적고 있습니다.

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

전단은 “권리가 있다”는 효과, 후단은 **“주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”**는 요건입니다. 보증금 액수가 시행령 기준 이하라는 사실만으로 권리가 완성된다고 읽을 수 없습니다.

또 법 제8조제2항은 제3조의2제4항부터 제6항까지를 준용한다고 정합니다. 다만 준용되는 그 조문들의 문언은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위 밖이므로 여기서는 내용을 단정하지 않습니다.

6. 한 주택에 임차인이 여러 명일 때 — 제10조제3항·제4항

• 제10조제3항(간주 규정): 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 그 합계액에 대한 각 임차인의 일정액의 비율로 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다.
• 제10조제4항: 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산합니다.

7. 자주 하는 오해 정리

조문 어디에도 ‘무조건’, ‘자동으로’, ‘즉시’, ‘전액’이라는 표현은 없습니다.

8. 기준 시점에 관한 메모

• 시행령의 현행 금액(제10조·제11조)을 만든 개정은 대통령령 제33254호(공포 2023. 2. 21.)입니다. 시행령 상단 공포번호(대통령령 제36423호, 2026. 6. 23. 타법개정)와는 다릅니다.
• 대통령령 제36423호 부칙은 시행일(“이 영은 2026년 7월 1일부터 시행한다”)과 별표 1의 공단 광주지부 관할구역란 개정을 정할 뿐이고, 제10조·제11조 금액에 관한 적용례나 경과조치는 이 부칙에 없습니다.
• 법률 제21065호 부칙도 제8조 문언을 고치지 않았고, 다른 법률의 개정으로 “제8조의2제4항제3호 중 ‘기획재정부’를 ‘재정경제부’로 한다”만 정합니다. 이 부칙 제2조부터 제6조까지는 원문이 “생략”으로 남아 있어 그 내용은 확인되지 않았으므로 단정할 수 없습니다.
• 이 글의 범위에서 관련 판례는 확인되지 않았습니다.

참고 법령

• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 제1항·제2항·제3항 — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
• 주택임대차보호법 제8조의2(주택임대차위원회) — 법 제8조제3항이 인용
• 주택임대차보호법 제3조제1항, 제3조의2제4항부터 제6항까지 — 법 제8조제1항 후단·제2항이 인용
• 주택임대차보호법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조
• 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 제1항·제2항·제3항·제4항 — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]
• 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
• 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제36423호, 2026. 6. 23.) 제1조, 제3조
• 「수도권정비계획법」 — 시행령 제10조제1항, 제11조의 과밀억제권역 구분이 인용

관련 법령: 주택임대차보호법 제8조 · 주택임대차보호법 시행령 제10조 · 주택임대차보호법 시행령 제11조

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.