전세금 일부를 우선변제받으려면 보증금이 얼마 이하여야 하나요?
2026년 9월 28일 시행 법령을 기준으로, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 임차인의 보증금 상한은 지역에 따라 다음과 같습니다.
| 주택 소재 지역 | 임차인의 보증금 상한 | 우선변제받을 수 있는 일정액의 상한 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 | 5천500만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억4천500만원 이하 | 4천800만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8천500만원 이하 | 2천800만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 2천500만원 이하 |
예를 들어 서울특별시에 있는 주택이라면 임차인의 보증금이 1억6천500만원 이하여야 우선변제 대상 임차인의 범위에 들어갑니다. 다만 이때 우선변제받을 수 있는 일정액의 상한은 5천500만원입니다.
보증금 기준과 우선변제 금액은 서로 다릅니다
주택임대차보호법 시행령 제11조는 어떤 임차인이 우선변제 대상이 되는지를 보증금 규모에 따라 정합니다. 반면 시행령 제10조제1항은 그 임차인이 우선변제받을 수 있는 보증금 중 일정액의 상한을 정합니다.
따라서 표의 오른쪽 금액을 임차인이 실제로 받게 되는 확정 금액으로 이해해서는 안 됩니다. 해당 금액은 법령이 정한 우선변제 범위의 상한입니다.
또한 기준이 “이하”이므로 보증금이 지역별 상한과 정확히 같은 경우도 금액 기준에는 포함됩니다. 반대로 보증금이 상한을 초과하면 시행령 제11조가 정한 우선변제 대상 임차인의 범위에 들지 않습니다.
주택가액의 절반이라는 추가 한계가 있습니다
우선변제받을 수 있는 일정액은 지역별 상한만으로 결정되지 않습니다. 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다. 여기서 주택가액에는 대지의 가액도 포함됩니다.
즉, 지역별 상한이 적용되더라도 주택가액의 절반을 넘겨 우선변제받을 수는 없습니다.
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 임차인의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 각 임차인의 일정액 비율에 따라 주택가액의 절반을 나누어 각 임차인의 일정액으로 봅니다. 여러 임차인이 그 주택에서 가정공동생활을 한다면 이들을 1명의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산합니다.
보증금 액수만 충족하면 되는 것은 아닙니다
주택임대차보호법 제8조제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 정하면서, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다고 규정합니다.
따라서 지역별 보증금 상한 안에 들어간다는 사실만으로 우선변제가 이루어진다고 볼 수는 없습니다. 보증금 기준과 함께 법이 정한 요건을 갖추었는지도 별도로 확인해야 합니다.
최우선변제 금액은 법률이 아니라 시행령에서 정합니다
주택임대차보호법 제8조제3항은 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위·기준을 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.
이에 따라 구체적인 지역별 보증금 상한은 주택임대차보호법 시행령 제11조가, 우선변제받을 수 있는 일정액의 상한은 같은 시행령 제10조가 정합니다. 법률 자체는 별도로, 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없다는 한계를 두고 있습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제8조제1항부터 제3항
- 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항부터 제4항
- 주택임대차보호법 시행령 제11조
