전세금 일부를 먼저 받으려면: 보증금 상한과 우선변제 금액의 이중 기준
전세계약이 문제가 되는 상황을 생각해보자. 임차인이 전세금을 맡겨두고 살던 집이 경매에 넘어가면, 전세금을 돌려받기 어려워진다. 다른 채권자(은행 담보대출, 전당권 등)가 먼저 가져가기 때문이다. 주택임대차보호법 제8조는 이런 임차인을 보호하기 위해 “일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리”를 인정한다.
그런데 이 우선권이 모든 임차인과 모든 보증금에 적용되는 것은 아니다. 법으로 정한 범위 안에서만 가능하다. 그 범위를 정하는 기준이 두 가지인데, 여기서 많은 사람이 헷갈린다.
누가 우선변제권을 가질 수 있나: 임차인의 보증금 상한
먼저 “어느 임차인이” 우선변제를 받을 수 있는지를 정하는 기준이 있다. 이것은 시행령 제11조가 정한다.
보증금이 다음 금액 이하인 임차인만 우선변제권을 가진다:
- 서울특별시: 1억 6천 500만 원 이하
- 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4천 500만 원 이하
- 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8천 500만 원 이하
- 그 밖의 지역: 7천 500만 원 이하
이 금액을 초과하는 보증금을 낸 임차인은 법 제8조의 우선변제권 자체가 없다는 뜻이다.
우선변제받을 일정액: 보증금의 상한과 또 다른 상한
이제 “어느 임차인”이 우선변제권을 가진다고 하더라도, “얼마를” 받을 수 있는지는 별개 문제다. 시행령 제10조제1항이 정한다.
우선변제를 받을 보증금 중 일정액은 다음을 넘지 못한다:
- 서울특별시: 5천 500만 원
- 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 4천 800만 원
- 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2천 800만 원
- 그 밖의 지역: 2천 500만 원
이 숫자들은 상한이다. 예를 들어 서울에서 보증금 5천만 원을 낸 임차인이면, 우선변제로 받을 수 있는 최대는 5천만 원이다. 하지만 보증금 7천만 원을 낸 임차인은 5천 500만 원까지만 우선변제를 받는다.
주택가액의 절반이라는 또 다른 천장
여기서 한 가지 더 있다. 임차인 개인의 일정액이 주택 전체 가액의 2분의 1을 넘으면, 그 초과분은 우선변제를 받지 못한다(시행령 제10조제2항). 예를 들어 주택 가치가 10억 원인데 한 임차인의 보증금이 8천만 원이면, 우선변제는 5억 원까지만 가능하므로 문제 없다. 하지만 임차인 여럿의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하면 비율대로 나눈다(제3항).
정말로 “전세금 일부”라도 먼저 받으려면
마지막으로 빼놓을 수 없는 조건이 있다. 법 제8조제1항 후단은 “주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 명시한다. 다시 말해, 우선변제권을 갖기 위해서는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 이미 전월세 등기가 되어 있어야 한다.
정리
보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있는가에 대한 답은 단순하지 않다. 먼저 임차인 자신의 보증금이 지역별 상한 이하여야 우선변제권을 가진다. 그 다음 실제로 받을 수 있는 액수는 지역별 일정액 한도나 주택가액의 2분의 1 중 작은 것이다. 그리고 경매신청 등기 전에 전월세 등기가 돼 있어야 한다. 이 세 조건을 모두 충족할 때만 우선변제 권리를 행사할 수 있다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
- 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
