전세금 일부를 먼저 받으려면 보증금이 얼마 이하여야 할까
요약 및 결론: 주택임대차보호법 시행령이 정한 지역별 상한 이하의 보증금을 낸 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 법정 요건을 갖추면, 다른 담보채권자보다 우선하여 보증금 일부(그 상한 이내)를 변제받을 수 있다. 2026년 7월 1일 현재 기준으로, 서울특별시 5천500만원, 수도권 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4천800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원이 상한액이다.
전월세 시장에서 임차인이 제시하는 보증금의 액수는 지속적으로 상승해왔다. 임차인 보호법이 정한 최우선변제권은 경제 규모가 큰 지역일수록 높은 금액을 책정해 지역별 주택가격을 반영하며, 정부가 수년마다 기준을 개정한다. 현행 기준을 정확히 아는 것이 보증금 반환 위험에 대비하는 필수 요소다.
본문
최우선변제권이란 무엇인가
임차인이 낸 보증금은 법적으로 ‘다른 담보물권자(예: 은행 저당권자)보다 우선하여 변제받을 권리’를 가진다. 이를 최우선변제권이라 한다. 주택이 경매로 진행될 때 받을 돈의 순서를 정하는 법적 지위로, 임차인을 보호하는 핵심 제도다. 다만 이 권리는 자동으로 발생하지 않으며, 주택에 대한 경매신청 등기 전에 주민등록 전입 등 법정 요건을 갖춰야만 효력을 가진다.
우선변제를 받을 수 있는 임차인의 기준은
법 제8조제3항은 우선변제의 범위와 기준을 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다고 정했고, 시행령 제11조가 지역별로 구체적인 기준을 정했다. 임차인의 보증금이 일정 금액 이하여야 그 임차인이 우선변제를 받을 자격이 생긴다는 뜻이다.
| 지역 | 보증금 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억4천500만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8천500만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 |
이 상한을 초과하는 보증금을 낸 임차인은 우선변제를 받을 수 없다.
지역별로 받을 수 있는 일정액은 얼마인가
위 표의 기준을 충족하는 임차인이 실제로 우선변제 받을 수 있는 금액(보증금의 ‘일정액’)은 시행령 제10조제1항에서 별도로 정했다. 이는 받을 수 있는 자격 기준(제11조)과 받을 수 있는 금액 기준(제10조)이 분리된 것으로, 두 조건을 모두 만족해야 우선변제를 받는다.
| 지역 | 우선변제받을 일정액의 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5천500만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 4천800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원 |
예를 들어 서울에서 1억원을 보증금으로 낸 임차인은 자격 기준(1억6천500만원 이하)은 충족하지만, 우선변제 받을 수 있는 금액은 5천500만원을 넘지 못한다.
보증금이 주택가액의 절반을 초과하면 어떻게 되나
법 제8조제3항 단서는 “보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다”고 정했다. 시행령 제10조제2항은 이를 구체화해, 임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 우선변제 받을 수 있는 금액은 주택가액의 2분의 1까지만 인정된다고 명시했다. 즉 지역별 상한보다 주택가액을 기준으로 더 낮은 한계가 적용될 수 있다.
또한 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 각각의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 그 초과분은 각 임차인의 보증금 비율에 따라 분할된다(시행령 제10조제3항). 예를 들어 1명이 6천만원, 1명이 5천만원을 내고 주택가액이 2억원이라면, 합계 1억1천만원 중 우선변제 대상은 최대 1억원(2억의 2분의 1)까지만 인정되며, 이를 다시 나누는 방식이다.
요건을 갖추는 시점과 범위는 무엇인가
법 제8조제1항 후단은 “주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 명시했다. 최우선변제권은 등기 후에 충족된 요건으로는 인정되지 않으며, 반드시 경매신청 등기 이전에 완료돼야 한다. 법 제8조제2항은 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다고 정했으므로, 그 규정들이 정하는 요건을 함께 충족해야 한다.
관련 법령
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시: 1억6천500만원
자주 묻는 질문
보증금이 정확히 얼마면 최우선변제권이 있나요?
지역별 상한 이하이면서 주택에 대한 경매신청 등기 전에 법정 요건을 갖춘 경우에만 최우선변제권이 인정된다. 예를 들어 서울에 살고 보증금이 1억5천만원이라면, 받을 자격 기준(1억6천500만원 이하)은 충족하지만, 실제로 우선변제 받을 수 있는 금액은 5천500만원까지만이다.
이 기준이 자주 바뀌나요?
시행령 제10조와 제11조의 금액은 경제 상황과 지역별 주택가격 변화를 반영해 정부가 수년 단위로 개정해왔다. 2026년 7월 1일 현재 시행 중인 금액이 최신 기준이며, 향후 개정이 있을 수 있으므로 임대차 계약 체결 시점에서의 현행 규정을 확인하는 것이 중요하다.
전세사기를 당했을 때 최우선변제권으로만 보호받을 수 있나요?
최우선변제권은 주택 경매 시 다른 담보채권자보다 우선 순위를 갖는 민사상 권리일 뿐이다. 전세금 미반환 자체에 대한 형사 처벌이나 정부 지원 프로그램 등 별도 구제 절차가 존재하므로, 상황에 따라 다각적으로 검토해야 한다.
