전세 계약 전, 집주인 동의 없이 밀린 세금을 열람할 수 있나요? (국세징수법 제109조)
짧은 답
계약 전에는 집주인(임대인)의 동의가 있어야 합니다. 국세징수법 제109조제1항에 따라, 임대차계약을 하기 전에 임대인의 미납국세 등을 열람하려면 임대인의 동의를 받아 세무서장에게 열람을 신청해야 합니다.
동의 없이 신청할 수 있는 경우는 제109조제2항에 따라 다음 조건을 모두 갖춘 때뿐입니다.
- 임대차계약을 이미 체결한 임차인일 것
- 그 계약의 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과할 것
- 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청할 것
이렇게 동의 없이 신청하면 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 합니다. 따라서 동의 없이 신청하더라도 집주인은 열람 내역을 통지받습니다.
이 글은 2026년 10월 19일 현재 시행 중인 국세징수법(법률 제21490호, 2026. 3. 24. 타법개정, 시행 2026. 10. 2.)을 기준으로 합니다.
핵심 정리
| 구분 | 임대인 동의 | 신청할 수 있는 시기 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 계약 전 | 필요 | 임대차계약을 하기 전 | 제109조제1항 |
| 계약 체결 후, 보증금이 대통령령으로 정하는 금액 이하 | 필요 | 임대차 기간이 시작하는 날까지 | 제109조제1항 |
| 계약 체결 후, 보증금이 대통령령으로 정하는 금액 초과 | 불필요 (세무서장이 임대인에게 통지) | 임대차 기간이 시작하는 날까지 | 제109조제2항 |
- 신청 시기는 **“임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지”**입니다(제109조제1항). 법 문언이 정한 시기는 여기까지입니다.
- 동의 없는 열람의 기준이 되는 보증금 금액은 대통령령에 위임되어 있습니다. 구체적인 금액은 시행령에서 확인해야 합니다.
1. 조문 원문: 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람)
제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다. <개정 2022.12.31>
- 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
- 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
- 체납액
② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. <신설 2022.12.31>
③ 제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2022.12.31>
제109조는 3개 항과 3개 호로 되어 있습니다.
2. 계약 전에는 왜 동의가 필요한가
제109조제1항은 열람 신청의 원칙을 정합니다. 임차하려는 사람은 “임대인의 동의를 받아” 열람을 신청할 수 있습니다.
제2항은 이 원칙의 예외입니다. 그런데 그 적용 대상은 **“임대차계약을 체결한 임차인”**입니다. 아직 계약을 맺지 않은 단계의 사람은 제2항의 대상이 아닙니다. 그러므로 계약 전 단계에서는 임대인의 동의 없이 열람을 신청할 근거가 법 문언에 없습니다.
실무에서 정리하면 다음과 같습니다.
- 계약서에 서명하기 전에 미납국세 등을 열람하려면 집주인의 동의를 받아야 합니다.
- 집주인이 동의하지 않는다면, 계약 전 열람 신청은 할 수 없습니다.
- 계약을 체결한 뒤에는 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에만, 임대차 기간이 시작하는 날까지 동의 없이 신청할 수 있습니다.
3. 동의 없이 신청하는 경우(제2항): 요건과 효과
요건 (모두 충족해야 함)
| 요건 | 법 문언 |
|---|---|
| 신청인의 지위 | “임대차계약을 체결한 임차인” |
| 보증금 | “해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자” |
| 기한 | “임대차 기간이 시작하는 날까지” |
효과: 임대인에게 통지됨
제2항 후단은 **“신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다”**고 정합니다. 이는 세무서장의 의무입니다.
따라서 동의 없이 신청할 수는 있어도, 집주인에게 알리지 않고 열람하는 제도는 아닙니다. 열람 내역은 임대인에게 통지됩니다.
4. 무엇을 열람할 수 있나: ‘밀린 세금’은 체납액만이 아니다
열람 대상은 임대인이 납부하지 아니한 **“국세 또는 체납액”**이며, 다음 3개 호 전부가 포함됩니다(제109조제1항제1호~제3호).
| 호 | 열람 대상 |
|---|---|
| 제1호 | 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세 |
| 제2호 | 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세 |
| 제3호 | 체납액 |
일상적으로 말하는 ‘밀린 세금’은 흔히 체납액(제3호)만 떠올리게 합니다. 하지만 제109조는 체납액 외의 국세도 열람 대상으로 정합니다. 신고는 했지만 내지 않은 국세(제1호)와 고지서가 발급되었으나 지정납부기한이 아직 오지 않은 국세(제2호)가 여기에 해당합니다.
5. 어디에, 어떻게 신청하나
- 신청처: 원칙은 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장입니다. 다만 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 신청할 수 있습니다(제109조제1항 후단).
- 세무서장의 의무: 신청을 받은 세무서장은 “열람 신청에 따라야 한다”(제109조제1항 후단).
- 신청인의 지위: 임차인 쪽은 **“신청할 수 있다”**로 되어 있습니다. 신청은 의무가 아니라 임차인이 선택하는 것입니다.
- 세부 절차: 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다(제109조제3항). 제출 서류 등 구체적 절차는 시행령에서 확인해야 합니다.
6. 전세 주택만 해당하나: 상가건물도 포함
제109조제1항이 정한 대상 건물은 다음 두 가지입니다.
- 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물
- 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물
따라서 이 제도는 전세 주택에만 해당하지 않습니다. 주거용 건물과 상가건물을 임차하여 사용하려는 사람에게 적용됩니다.
7. ‘납세증명서’(제108조)와 혼동하지 말 것
미납 세금 확인 방법으로 납세증명서가 함께 언급되는 경우가 많습니다. 하지만 근거 조문과 구조가 다릅니다.
| 구분 | 제108조 납세증명서 | 제109조 미납국세 등의 열람 |
|---|---|---|
| 신청하는 사람 | 납세자 | 건물을 임차하여 사용하려는 자(임차인) |
| 행위 | 세무서장이 납세증명서를 발급 | 세무서장에게 미납국세 등의 열람을 신청 |
| 세무서장의 처리 | 사실 확인 후 즉시 발급하여야 함 | 열람 신청에 따라야 함 / 동의 없는 신청은 지체 없이 임대인에게 통지하여야 함 |
제108조(납세증명서의 발급) 관할 세무서장은 납세자로부터 납세증명서의 발급을 신청받은 경우 그 사실을 확인한 후 즉시 납세증명서를 발급하여야 한다.
제108조는 납세자 본인이 신청하는 구조입니다. 이 조문으로는 임차인이 집주인의 납세증명서를 직접 신청할 근거가 나오지 않습니다. 임차인이 임대인의 미납국세 등을 확인하는 법적 통로는 제109조의 열람 신청입니다.
8. 조문 연혁: 동의 없는 열람은 언제 생겼나
- 현재 제109조의 문언은 **법률 제19190호(공포 2022. 12. 31.)**로 만들어졌습니다.
- 제1항·제3항: <개정 2022.12.31>
- 동의 없는 열람을 정한 제2항: <신설 2022.12.31>
- 현행 시행본에 붙은 **법률 제21490호(2026. 3. 24. 타법개정, 시행 2026. 10. 2.)**는 공소청법 부칙에 따른 개정입니다. 이 개정이 국세징수법에서 바꾼 것은 제115조제2항의 “지방검찰청”을 “지방공소청”으로 고친 부분뿐입니다(부칙 제9조제13항). 제109조는 고치지 않았습니다.
- 제2항을 신설한 법률 제19190호의 시행일·적용례·경과조치는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
- 제108조에는 연혁 표기가 없습니다. 그래서 그 문언을 만든 개정의 공포번호는 여기서 특정하지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약금을 보내기 전에 집주인 동의 없이 밀린 세금을 볼 수 있나요? 아니요. 계약 전 열람 신청은 임대인의 동의를 받아야 합니다(제109조제1항). 동의 없는 신청은 계약을 체결한 임차인만 할 수 있습니다(제109조제2항).
Q2. 계약을 체결한 뒤라면 보증금과 상관없이 동의 없이 신청할 수 있나요? 아니요. 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과해야 하고, 신청은 임대차 기간이 시작하는 날까지 해야 합니다(제109조제2항).
Q3. 동의 없이 신청하면 집주인이 모르나요? 아니요. 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 합니다(제109조제2항 후단).
Q4. 열람 대상은 체납액뿐인가요? 아니요. 신고기한까지 신고하고 납부하지 않은 국세, 지정납부기한이 도래하지 않은 고지 국세, 체납액이 모두 대상입니다(제109조제1항제1호~제3호).
Q5. 집 근처 세무서가 아닌 다른 세무서에 신청해도 되나요? 됩니다. 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 신청할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 합니다(제109조제1항 후단).
Q6. 상가를 임차할 때도 적용되나요? 적용됩니다. 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물도 대상입니다(제109조제1항).
Q7. 관련 판례가 있나요? 이 글의 근거 자료 범위에서 제109조에 관한 판례는 확인되지 않았습니다.
참고 법령
- 국세징수법 제108조(납세증명서의 발급)
- 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) 제1항(제1호~제3호), 제2항, 제3항
- 국세징수법 부칙(법률 제21490호, 2026. 3. 24.) 제1조, 제9조제13항
- 주택임대차보호법 제2조 (제109조제1항에서 인용)
- 상가건물 임대차보호법 제2조 (제109조제1항에서 인용)
