전세 계약 전, 집주인 동의 없이 밀린 세금을 열람할 수 있을까
요약 및 결론: 전세 계약을 하기 전에는 집주인(임대인)의 동의를 받아야 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 근거는 국세징수법 제109조제1항입니다. 동의 없는 열람 신청은 같은 조 제2항에 따라 '임대차계약을 체결한 임차인'으로서 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 사람만, '임대차 기간이 시작하는 날까지' 할 수 있습니다. 이 경우 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지해야 하므로, 집주인이 열람 사실을 알게 됩니다.
임대인에게 밀린 국세가 있는지를 계약 전에 확인하려면 국세징수법 제109조를 보아야 합니다. 국세징수법 현행 시행본(법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행)에서도 미납국세 열람을 정한 제109조의 문언은 바뀌지 않았습니다. 다만 "계약 전에도 집주인 동의 없이 볼 수 있다"는 설명이 퍼져 있어, 조문이 실제로 허용하는 범위를 시점별로 정리합니다.
계약 전에 집주인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있나요?
계약 전에는 집주인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 없습니다. 국세징수법 제109조제1항은 임차하려는 사람이 “임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아” 열람을 신청할 수 있다고 정합니다. 동의 없는 신청을 허용하는 제109조제2항은 그 대상을 ‘임대차계약을 체결한 임차인’으로 한정하므로, 계약을 맺기 전 단계에는 적용되지 않습니다.
계약 전 단계의 예비 임차인이 미납국세를 확인하려면 집주인의 동의를 받아 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 열람을 신청해야 합니다. 신청 자체는 임차인이 선택하는 것이지만(제1항의 “신청할 수 있다”), 신청을 받은 세무서장은 그 신청을 거절할 재량이 없습니다(제1항 후단의 “열람 신청에 따라야 한다”).
동의 없이 열람을 신청할 수 있는 사람은 누구인가요?
국세징수법 제109조제2항에 따라 동의 없이 열람을 신청할 수 있는 사람은 다음 세 요건을 모두 갖춘 임차인입니다. 첫째, 임대차계약을 이미 체결했어야 합니다. 둘째, 그 계약의 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과해야 합니다. 셋째, 신청은 임대차 기간이 시작하는 날까지 해야 합니다.
보증금 기준 금액은 법률이 아니라 대통령령에 위임되어 있습니다. 이 글이 근거로 삼은 자료(국세징수법 법률 조문)에는 그 금액이 나오지 않으므로, 구체적인 액수는 국세징수법 시행령에서 따로 확인해야 합니다.
동의 없이 열람하면 집주인이 알게 되나요?
동의 없이 열람을 신청하면 집주인이 알게 됩니다. 국세징수법 제109조제2항 후단은 “신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다”고 정하고 있어, 통지는 세무서장의 의무입니다. 제2항의 동의 없는 열람은 임대인 동의 절차만 생략할 뿐, 임대인에게 알리지 않는 절차가 아닙니다.
‘밀린 세금’으로 열람할 수 있는 범위는 어디까지인가요?
국세징수법 제109조제1항이 정한 열람 대상은 체납액에 그치지 않고 3개 호 전부입니다. 조문 문언상 대상은 임대인이 납부하지 아니한 “국세 또는 체납액”이며, 구체적으로 다음과 같습니다.
- 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세(제1호)
- 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세(제2호)
- 체납액(제3호)
제1호와 제2호는 아직 체납으로 확정되지 않은 단계의 국세도 포함합니다. 따라서 열람 결과를 “체납액이 있는지 없는지”로만 읽으면 제1호ㆍ제2호에 해당하는 미납 국세를 놓칠 수 있습니다.
전세 주택이 아니라 상가를 빌릴 때도 열람을 신청할 수 있나요?
상가를 빌릴 때도 열람을 신청할 수 있습니다. 국세징수법 제109조제1항은 대상 건물을 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물과 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물로 정하고 있습니다. 전세ㆍ월세 등 주택 임차뿐 아니라 상가건물 임차를 앞둔 사람도 같은 조문의 요건에 따라 열람을 신청할 수 있습니다.
어느 세무서에 신청해야 하나요?
열람 신청의 기본 접수처는 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장입니다. 다만 국세징수법 제109조제1항 후단은 “관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다”고 정합니다. 건물 소재지와 다른 지역의 세무서에 신청해도 그 세무서장은 신청에 따라야 합니다. 열람신청에 필요한 구체적 사항은 제109조제3항에 따라 대통령령으로 정합니다.
집주인의 납세증명서를 임차인이 대신 신청할 수 있나요?
국세징수법 제108조로는 임차인이 집주인의 납세증명서를 직접 신청할 근거가 나오지 않습니다. 제108조는 관할 세무서장이 “납세자로부터” 납세증명서 발급을 신청받은 경우 확인 후 즉시 발급하도록 정한 조문입니다. 납세증명서는 납세자 본인이 신청하는 서류이고, 임차인이 임대인의 미납국세를 확인하는 절차는 제109조의 ‘열람 신청’으로 따로 정해져 있습니다.
시점ㆍ행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
국세징수법 제108조ㆍ제109조를 시점과 행위별로 나누면 다음과 같습니다. 이 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 조문이 정한 요건과 효과입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 계약 전, 임대인 동의를 받아 열람 신청 | 국세징수법 제109조제1항 | 신청할 수 있음. 신청받은 세무서장은 따라야 함 |
| 계약 전, 임대인 동의 없이 열람 신청 | 국세징수법 제109조제1항ㆍ제2항 | 허용 근거 없음. 제2항은 ‘임대차계약을 체결한 임차인’만 대상 |
| 계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지, 임대인 동의를 받아 열람 신청 | 국세징수법 제109조제1항 | 신청할 수 있음 |
| 계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지, 보증금이 대통령령으로 정하는 금액 초과, 동의 없이 열람 신청 | 국세징수법 제109조제2항 | 신청할 수 있음. 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지해야 함 |
| 건물 소재지 관할이 아닌 세무서장에게 열람 신청 | 국세징수법 제109조제1항 후단 | 신청할 수 있음. 신청받은 세무서장은 따라야 함 |
| 임대차 기간이 시작한 뒤 열람 신청 | 국세징수법 제109조제1항ㆍ제2항 | 두 항이 정한 신청 기간(“임대차 기간이 시작하는 날까지”) 밖 |
| 임차인이 집주인 명의 납세증명서 발급 신청 | 국세징수법 제108조 | 제108조는 ‘납세자로부터’ 신청받는 경우를 정함. 임차인 신청 근거 아님 |
열람 절차를 어기면 제재가 있나요? 실제 운용 통계는?
국세징수법 제108조ㆍ제109조에는 벌칙이나 과태료 규정이 없습니다. 두 조문은 임차인의 신청 가능 범위와 세무서장의 의무(열람 신청에 따를 의무, 임대인 통지 의무)를 정할 뿐, 형벌이나 행정제재를 정하지 않습니다. 열람 신청 건수나 처리 결과에 관한 공식 통계는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않았습니다(공표 자료 없음). 제109조를 직접 다룬 판례도 이 자료 범위에서는 확인되지 않았습니다.
이 조문은 언제 지금의 모습이 되었나요?
국세징수법 제109조의 현행 문언은 법률 제19190호(공포 2022. 12. 31.)로 만들어졌습니다. 이 개정으로 제1항과 제3항이 개정되었고, 동의 없는 열람을 정한 제2항이 신설되었습니다. 법률 제19190호의 시행일ㆍ적용례ㆍ경과조치는 이 글의 자료에서 확인되지 않았습니다.
현행 시행본에 표시된 법률 제21490호(2026. 3. 24. 타법개정, 2026. 10. 2. 시행)는 제109조를 고치지 않았습니다. 이 법률이 국세징수법에서 바꾼 것은 제115조제2항의 “지방검찰청”을 “지방공소청”으로 고친 부분뿐입니다(부칙 제9조제13항). 국세징수법의 소관 부처는 재정경제부입니다.
관련 법령
제108조(납세증명서의 발급) 관할 세무서장은 납세자로부터 납세증명서의 발급을 신청받은 경우 그 사실을 확인한 후 즉시 납세증명서를 발급하여야 한다.
제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 열람 신청은 관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다.
자주 묻는 질문
집주인 밀린 세금, 계약 전에 동의 없이 확인할 수 있나요?
계약 전에는 집주인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 없습니다. 국세징수법 제109조제1항은 계약 전 열람에 임대인의 동의를 요구합니다. 동의 없는 열람은 제109조제2항에 따라 계약을 체결했고 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임차인이 임대차 기간 시작일까지만 신청할 수 있습니다.
미납국세를 동의 없이 열람하면 집주인에게 통보되나요?
통보됩니다. 국세징수법 제109조제2항 후단에 따라 동의 없는 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다. 동의 없는 열람은 임대인의 사전 동의만 생략하는 절차입니다.
상가 임대차도 미납국세 열람 신청이 되나요?
됩니다. 국세징수법 제109조제1항은 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물뿐 아니라 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하려는 사람도 열람을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청 시기와 동의 요건은 주택과 같습니다.
