전세 계약 전, 집주인 동의 없이 밀린 세금을 확인할 수 있나요
전세·월세를 구하는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 질문이다. “계약하기 전에 집주인이 세금을 밀렸는지 몰래 볼 수 있나요?” 답은 명확하다. 계약 전 단계에서는 집주인의 동의가 있어야 한다. 동의 없이 볼 수 있는 경우는 따로 있고, 그 경우도 조건이 정해져 있다.
이 내용은 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람)에 규정되어 있다.
1. 계약 전 열람: 동의가 필요하다
국세징수법 제109조제1항은 이렇게 정한다.
「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다.
조문을 그대로 읽으면 신청할 수 있는 시기가 두 구간이다.
- 임대차계약을 하기 전
- 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지
이 두 구간 모두에서 공통적으로 요구되는 전제가 하나 있다. 임대인(집주인)의 동의다. 즉 “전세 계약 전에 집주인 동의 없이 밀린 세금을 확인할 수 있나요?”라는 질문에 대한 답은, 조문만 보면 ‘아니다’가 맞다. 계약 전 열람은 동의를 받아야 신청할 수 있는 제도로 설계되어 있다.
신청 방법도 한 가지 눈에 띄는 점이 있다. 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청하는 것이 원칙이지만, 조문 후단은 “관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 할 수 있으며, 신청을 받은 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다”고 정한다. 임차인(또는 임차하려는 자) 쪽은 신청할 수 있는 재량이고, 그 신청을 받은 세무서장 쪽은 열람 신청에 따라야 하는 의무 관계로 구성되어 있다.
2. 동의 없이 볼 수 있는 경우는 따로 있다 — 단, ‘계약 후’다
제109조제2항은 동의 없는 열람을 허용하는 예외를 두고 있다.
제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다.
여기서 중요한 점이 세 가지다.
첫째, 이 예외는 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용된다. 즉 계약이 이미 성립한 뒤의 이야기다. 계약을 체결하기 전 상태에서는 이 예외가 적용되지 않는다는 뜻이다.
둘째, 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과해야 한다. 그 구체적인 금액은 국세징수법 조문 자체에는 나오지 않고 하위법령(대통령령)에 위임되어 있다. 이 글에서는 그 금액을 특정해서 적지 않는다.
셋째, 동의 없이 열람을 신청했다고 해서 집주인이 끝까지 모르게 되는 것은 아니다. 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. 통지는 세무서장의 의무로 명시되어 있다. 즉 임대인에게 알려지지 않은 채 영구히 숨길 수 있는 구조가 아니라, 열람이 이루어졌다는 사실이 임대인에게 통지되는 구조다.
정리하면, “계약 후 보증금이 일정 금액을 넘는 임차인이, 임대차 기간이 시작하는 날까지, 동의 없이 신청할 수 있되, 그 사실은 집주인에게 통지된다”는 것이 제2항의 내용이다. 계약 전 단계의 동의 요건을 대체하는 규정이 아니다.
3. 무엇을 열람할 수 있나 — ‘체납액’만이 아니다
흔히 “밀린 세금을 본다”고 하면 체납액만을 떠올리기 쉽지만, 조문상 열람 대상은 세 가지 호로 구성되어 있다(제109조제1항제1호~제3호).
- 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세
- 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세
- 체납액
즉 이미 기한이 지나 밀린 ‘체납액’뿐 아니라, 신고는 했지만 아직 납부하지 않은 국세, 그리고 고지는 됐지만 아직 납부기한이 돌아오지 않은 국세까지 포함된다. 조문 표현으로는 ‘국세 또는 체납액’이며, 이를 단순히 ‘밀린 세금 = 체납액’으로 좁혀서 이해하면 조문과 달라진다.
4. 대상 건물 — 주택만이 아니라 상가건물도 포함
이 제도는 전세·월세로 흔히 거론되는 주거용 건물에만 한정되지 않는다. 조문은 적용 대상을 다음 두 가지로 정한다.
- 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물
- 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물
따라서 상가를 임차하려는 사람도 같은 조문에 근거해 임대인의 밀린 세금 등을 열람 신청할 수 있는 구조다. ‘전세 주택에만 적용되는 제도’로 한정해서 이해하면 조문의 적용 범위를 좁게 읽은 것이 된다.
5. 제108조의 ‘납세증명서’와 혼동하지 말 것
국세징수법 제108조는 다음과 같이 규정한다.
관할 세무서장은 납세자로부터 납세증명서의 발급을 신청받은 경우 그 사실을 확인한 후 즉시 납세증명서를 발급하여야 한다.
이 조문은 ‘납세자 본인’이 자신의 납세증명서 발급을 신청하는 절차다. 임차인(또는 임차하려는 자)이 집주인의 납세증명서를 직접 신청할 수 있는 근거를 제108조에서 찾을 수는 없다. 임차인이 집주인의 미납 국세·체납액 정보를 확인하려 할 때 근거가 되는 조문은 제109조의 ‘열람’ 제도이며, 제108조의 ‘발급’과는 신청 주체와 절차가 다르다. 두 조문을 섞어서 “임차인이 즉시 발급받을 수 있다”는 식으로 쓰면 틀린 설명이 된다. 참고로 제109조의 통지는 ‘지체 없이’로 규정되어 있고, ‘즉시’라는 표현은 제108조(납세증명서 발급)에 쓰인 표현이다.
6. 신청에 필요한 세부 사항
제109조제3항은 “제1항에 따른 열람신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정한다. 즉 신청서 양식, 제출 방법 등 구체적인 절차는 하위법령에서 정하도록 위임되어 있다. 이 글은 법률 조문 수준의 내용만을 다루며, 대통령령이 정하는 세부 금액·절차까지는 다루지 않는다.
7. 조문 연혁 참고
현재 시행 중인 국세징수법(법률 제21490호, 2026. 3. 24. 타법개정, 시행 2026. 10. 2.)은 제115조제2항의 “지방검찰청”을 “지방공소청”으로 고치는 개정이었고, 제109조 자체는 이 개정으로 바뀌지 않았다. 제109조제1항·제3항은 2022. 12. 31. 개정되었고, 동의 없는 열람을 정한 제2항은 같은 날 신설되었다(법률 제19190호, 공포 2022. 12. 31.). 즉 제109조의 현재 문언을 만든 개정은 현행 시행본 상단에 표시된 공포번호(제21490호)와는 다른, 2022년 개정이다.
요약
- 전세·월세 계약을 하기 전 단계에서 집주인의 밀린 국세·체납액 등을 열람하려면 임대인의 동의가 필요하다.
- 동의 없는 열람은 계약을 이미 체결한 임차인 중 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 경우에만, 임대차 기간이 시작하는 날까지 가능하며, 이 경우 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지한다.
- 열람 대상은 체납액뿐 아니라 미납 신고분·지정납부기한 미도래분까지 포함한 ‘국세 또는 체납액’ 전체다.
- 대상 건물은 주거용 건물과 상가건물 모두를 포함한다.
- 제108조의 납세증명서 발급과 제109조의 열람 신청은 서로 다른 제도다.
참고 법령
- 국세징수법 제108조(납세증명서의 발급)
- 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) 제1항, 제2항, 제3항 (제1항제1호~제3호 포함)
