전세 계약을 합의로 깼다면, 해제 신고도 따로 해야 하나요?
전세 계약을 임대인·임차인이 합의해서 중간에 끝내는 경우가 있습니다. 이미 전입신고와 확정일자까지 마친 상태라면, “계약을 끝냈으니 이제 신고는 신경 안 써도 되는가”라는 의문이 남습니다. 결론부터 말하면, 처음 계약을 신고했던 주택이라면 해제도 별도로 신고해야 합니다. 근거와 방법을 조문 순서대로 정리합니다.
1. 해제 신고 의무는 언제 생기나
부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 “법”) 제6조의3제1항 본문은 이렇게 정합니다.
“임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.”
여기서 두 가지를 정확히 짚어야 합니다.
- 전제 조건: 해제 신고 의무는 “제6조의2에 따라 신고한 후”에만 생깁니다. 즉 애초에 최초 임대차 계약 신고 대상이었고 실제로 신고를 했던 계약이라야 해제 신고 의무도 따라옵니다.
- 기산점: 최초 신고의 기한이 “계약의 체결일부터 30일”(법 제6조의2제1항)인 것과 달리, 해제 신고의 기한은 “해제가 확정된 날부터 30일 이내”입니다. 두 기산점을 섞으면 안 됩니다.
그리고 조문 문언은 “임대차 계약이 해제된 때”라고만 되어 있을 뿐, 해제 사유를 합의해제로 한정하지 않습니다. ‘합의’라는 단어는 뒤에서 볼 단독신고 시 첨부하는 “주택 임대차 계약 해제 합의서”라는 서류 이름에만 등장합니다. 즉 합의로 깨든 다른 사유로 깨든, 법 문언상 해제 신고 의무의 발생 요건 자체는 동일하게 규정되어 있습니다.
다만 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고해야 한다는 단서가 있습니다(법 제6조의3제1항 단서). 이때 “국가등”의 구체적 범위는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않으므로 단정하지 않습니다.
2. 원칙은 공동신고 — 둘이 함께 서명·날인
법 제6조의3제1항 본문이 정한 원칙은 “공동으로 신고하여야 한다”는 의무입니다. 시행규칙 제6조의3제1항도 이를 구체화하여, 신고하려는 임대차계약당사자는 별지 제5호의5서식 “주택 임대차 계약 해제 신고서”(이하 “임대차 해제 신고서”)에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출하도록 정하고 있습니다.
계약을 합의로 끝냈다면 통상 당사자 쌍방이 해제에 동의한 상태이므로, 이 공동신고 경로를 따르는 것이 원칙적인 모습입니다.
3. 한쪽이 협조하지 않으면 — 단독신고
이미 계약이 끝났는데도 상대방이 신고서 서명에 협조하지 않는 경우를 대비해, 법 제6조의3제2항은 다음과 같은 재량 규정을 둡니다.
“제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.”
‘할 수 있다’는 문언에서 보듯 이는 의무가 아니라 재량으로 열어둔 경로입니다. 시행규칙 제6조의3제2항에 따르면, 단독으로 신고하려는 자는 임대차 해제 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 다음을 첨부해 제출해야 합니다.
- 단독신고사유서
- 주택 임대차 계약 해제 합의서 또는 주택 임대차 계약이 해제된 사실을 입증할 수 있는 서류 등
이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인해야 합니다.
4. 이름은 단독이지만 실제로는 공동으로 취급되는 경로
여기서 혼동하기 쉬운 지점이 있습니다. 위 “거부”를 요건으로 하는 단독신고와는 별도로, 일방이 서류만 제출해도 공동으로 제출한 것으로 간주해 주는 경로가 시행규칙 제6조의3제4항의 준용 규정을 통해 마련되어 있습니다. 이 조항은 시행규칙 제6조의2제3항·제4항·제6항·제8항(제8항은 해제 신고로 한정)·제9항을 준용하도록 하면서, 문구를 해제 신고에 맞게 바꿔 읽도록 합니다. 정리하면 다음 세 가지 경로입니다.
- 일방이 단독으로 서명 또는 날인하고 관련 서류(계약서, 입금증·통장사본 등 입증서류 등)를 첨부해 제출하는 경우 — 준용되는 제6조의2제3항
- 일방 또는 위임을 받은 사람이, 임대차계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있는 해제 합의서를 제출하는 경우 — 준용되는 제6조의2제9항
- 부동산거래계약시스템을 통해 계약을 체결(이 경우는 해제 신고로 한정)한 경우 — 준용되는 제6조의2제8항
이 세 경로는 “거부”를 요건으로 하지 않는 별개의 간주 규정이므로, 앞서 본 거부형 단독신고(법 제6조의3제2항)와 섞지 않아야 합니다.
5. 신고 후 받는 서류의 명칭
신고 서류와 그 결과물의 명칭을 구분할 필요가 있습니다.
- 당사자가 제출하는 서식: 별지 제5호의5서식 “주택 임대차 계약 해제 신고서”
- 신고관청이 내주는 서식: 별지 제5호의6서식 “주택 임대차 계약 해제 확인서”
법 제6조의3제3항은 “신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다”고 정하고, 시행규칙 제6조의3제3항은 이를 받아 “지체 없이 변경 사항을 반영한 임대차 신고필증 또는 별지 제5호의6서식의 주택 임대차 계약 해제 확인서를 내줘야 한다”고 구체화합니다. 즉 발급은 “지체 없이” 이루어지는 것이지, 신고와 동시에 곧장 처리되는 절차가 아닙니다.
6. 정리 — 핵심만 다시 보면
- 애초에 제6조의2에 따라 신고했던 주택 임대차 계약이 합의로 해제된 경우, 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 별도로 해제 신고를 해야 합니다.
- 원칙은 공동신고(임대차 해제 신고서에 공동 서명·날인)입니다.
- 상대방이 신고를 거부하면 단독신고사유서와 입증서류를 첨부해 단독으로 신고할 수 있습니다(재량).
- 거부가 없어도, 일방 제출·서명된 해제 합의서 제출·부동산거래계약시스템 이용 등 일정한 경우에는 공동으로 제출한 것으로 간주됩니다.
- 신고관청은 신고 내용을 확인한 후 지체 없이 신고필증(또는 해제 확인서)을 발급합니다.
- 해제 신고를 하지 않았을 때의 과태료나 벌칙 조항은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않았으므로 단정하지 않습니다. 신고 대상이 되는 임대차의 금액 기준과 적용 지역 역시 대통령령에 위임되어 있어 이 글의 범위 밖입니다.
참고 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 신고 및 해제 신고)
