전세 계약을 합의로 깼다면 해제 신고도 따로 해야 하나요
요약 및 결론: 전세 임대차가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따라 이미 신고된 계약이라면, 합의로 계약을 해제한 경우에도 해제 신고를 해야 합니다. 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 원칙적으로 임대차계약당사자가 공동으로 신고해야 하며, 한쪽이 거부하면 요건에 따라 단독신고가 가능합니다.
전세 계약을 합의로 끝내면서 계약서나 해제 합의서만 작성하면 신고 절차도 끝난다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 최초 임대차 신고가 된 계약의 해제라면, 해제 합의와 해제 신고는 별도로 구분해야 합니다.
해제 합의만으로 신고 의무가 없어지나요?
신고된 주택 임대차 계약이 해제된 때에는 해제 신고 의무가 발생합니다. 법 조문은 해제의 방식이나 원인을 합의해제로 한정하지 않고, “임대차 계약이 해제된 때”라고 규정합니다.
해제 신고 의무의 전제는 해당 계약이 법 제6조의2에 따라 신고된 계약이라는 점입니다. 신고 대상이 되는 금액 기준과 적용 지역은 대통령령에 위임되어 있으며, 이 자료만으로 구체적 기준은 확인할 수 없습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 의무ㆍ절차 |
|---|---|---|
| 최초 주택 임대차 계약 신고 | 법 제6조의2제1항 | 계약 체결일부터 30일 이내 공동신고 |
| 이미 신고한 임대차 계약의 해제 신고 | 법 제6조의3제1항 | 해제가 확정된 날부터 30일 이내 공동신고 |
| 상대방이 해제 신고를 거부한 경우 | 법 제6조의3제2항, 시행규칙 제6조의3제2항제2호 | 단독신고 가능, 단독신고사유서와 해제 합의서 또는 해제 사실 입증서류 등을 첨부 |
| 해제 신고 접수 후 확인 | 법 제6조의3제3항, 시행규칙 제6조의3제3항 | 법상 신고필증 발급, 시행규칙상 해제 확인서 발급 |
신고 기한은 언제부터 계산하나요?
해제 신고 기한은 계약을 처음 체결한 날이 아니라 해제가 확정된 날부터 30일 이내입니다. 최초 계약 신고의 기한인 “계약 체결일부터 30일”과 해제 신고의 기산점을 혼동하면 안 됩니다.
합의서를 작성한 사실만으로 법정 기산점을 다른 날짜로 바꿀 수 있는 것은 아닙니다. 법문이 정한 기준은 “해제가 확정된 날”입니다.
공동신고가 원칙인가요?
해제 신고는 임대차계약당사자의 공동신고가 원칙입니다. 다만 당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고해야 하며, 이 자료에는 국가등의 구체적 범위가 제시되어 있지 않습니다.
상대방이 신고를 거부하는 경우에는 단독신고를 할 수 있습니다. 단독신고자는 해제 신고서에 단독으로 서명하거나 날인하고, 단독신고사유서와 주택 임대차 계약 해제 합의서 또는 해제 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 제출해야 합니다.
한 사람이 제출해도 공동신고로 보는 경우가 있나요?
신고 거부를 이유로 하는 단독신고와, 한 사람이 제출했지만 공동제출로 보는 경로는 구별해야 합니다. 시행규칙은 일방이 서류를 첨부해 제출하는 경우, 당사자의 서명 또는 날인이 된 해제 합의서를 일방 또는 위임받은 사람이 제출하는 경우 등을 공동제출로 볼 수 있도록 준용합니다.
부동산거래계약시스템을 이용한 경우에도 해제 신고에 한정하여 공동으로 신고서를 제출한 것으로 봅니다. 이 간주 규정은 상대방의 신고 거부를 전제로 한 단독신고 규정과 다릅니다.
어떤 서류를 내고 무엇을 받나요?
공동 해제 신고에는 별지 제5호의5서식인 “주택 임대차 계약 해제 신고서”를 사용합니다. 신고관청은 신고 사항의 누락 여부 등을 확인한 뒤 별지 제5호의6서식인 “주택 임대차 계약 해제 확인서”를 내줘야 합니다.
법 제6조의3제3항은 신고관청이 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하도록 정합니다. 시행규칙은 해제 신고의 경우 해제 확인서 서식을 정하고 있습니다.
해제 신고를 하지 않으면 처벌받나요?
제공된 법 제6조의3과 시행규칙 제6조의3에는 해제 신고를 하지 않았을 때의 과태료나 벌칙, 금액이 규정되어 있지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 미신고 제재의 종류나 금액을 단정할 수 없습니다.
해제 신고와 관련한 실제 처벌 또는 선고 수위에 관한 공식 통계나 공표 자료도 이 자료 범위에는 없습니다.
관련 법령
제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고) ① 임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 법 제6조의2제1항 본문에서 "그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 신고 및 해제 신고) ① 법 제6조의3제1항 본문에 따라 주택 임대차 가격의 변경 또는 주택 임대차 계약의 해제를 신고하려는 임대차계약당사자는 별지 제5호의4서식의 주택 임대차 계약 변경 신고서(이하 "임대차 변경 신고서"라 한다) 또는 별지 제5호의5서식의 주택 임대차 계약 해제 신고서(이하 "임대차 해제 신고서"라 한다)에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출해야 한다.
자주 묻는 질문
전세를 합의 해지했는데 해제 신고는 언제까지 해야 하나요?
법 제6조의2에 따라 신고된 전세 임대차 계약을 합의로 해제했다면, 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 최초 계약 체결일부터 계산하는 신고 기한과는 다릅니다.
임대인이 해제 신고를 같이 안 해주면 혼자 신고할 수 있나요?
임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다. 단독신고사유서와 해제 합의서 또는 해제 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부해야 합니다.
해제 합의서가 있으면 해제 신고서를 따로 안 내도 되나요?
해제 합의서는 준용되는 요건에 따라 제출하면 공동제출로 보는 경로가 될 수 있습니다. 당사자의 서명 또는 날인이 된 해제 합의서를 제출해 공동제출로 보는 경로는 별도로 규정되어 있습니다.
