전세 계약을 합의로 깼다면 해제 신고도 따로 해야 하나요?
요약 및 결론: 임대차계약당사자는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3제1항에 따라, 제6조의2에 따라 이미 신고한 주택 임대차 계약이 해제된 때에는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고해야 한다. 이 의무는 처음부터 별도로 생기는 것이 아니라 최초 계약 신고를 마친 임대차에 한해서만 발생한다. 상대방이 신고에 협조하지 않으면 같은 법 제6조의3제2항에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
전세나 월세 계약을 계약 기간 중간에 당사자끼리 합의로 끝내는 경우는 실무에서 자주 나오는 유형이다. 이때 사람들은 대부분 계약서를 정리하고 보증금을 반환하는 데만 신경 쓰고, 처음 계약할 때 관청에 신고했던 사실 자체를 신고 종료 처리해야 한다는 점은 놓치기 쉽다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 신고 대상 임대차 계약의 변경과 해제에 대해서도 별도의 공동신고 의무를 정하고 있어, 계약을 깼다고 해서 신고 관계가 저절로 정리되는 것은 아니다.
어떤 임대차 계약의 해제가 신고 대상인가요?
신고 대상은 아무 임대차나 해당하는 것이 아니라, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라 이미 신고를 마친 주택 임대차 계약이다. 제6조의3제1항 본문은 “제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때”라고 규정하여, 최초 신고를 전제로 한 후속 의무임을 분명히 하고 있다. 조문 문언은 해제의 원인을 합의해제로 한정하지 않고 그냥 “임대차 계약이 해제된 때”라고만 쓰고 있으며, ‘합의’라는 말은 단독신고를 할 때 첨부하는 “주택 임대차 계약 해제 합의서”라는 서류명에만 나온다.
해제 신고는 언제까지, 누가 해야 하나요?
기한은 해제가 확정된 날부터 30일 이내이며, 계약을 처음 체결한 날부터 30일을 기준으로 삼는 최초 신고(제6조의2제1항)의 기산점과는 다르다. 원칙은 임대차계약당사자가 함께 신고관청에 공동으로 신고하는 것이고, 이는 “하여야 한다”로 규정된 의무다. 다만 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고해야 하며, 이때 ‘국가등’의 구체적 범위는 이 글의 근거 자료로는 확인되지 않는다.
상대방이 신고를 거부하면 어떻게 하나요?
일방이 신고를 거부하는 경우 다른 일방은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(제6조의3제2항, 재량 규정). 시행규칙 제6조의3제2항에 따라 단독신고를 하려는 사람은 임대차 해제 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 뒤, 단독신고사유서와 함께 주택 임대차 계약 해제 합의서 또는 해제된 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부해 신고관청에 제출해야 하고, 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지를 확인해야 한다. 이와 별도로 시행규칙 제6조의3제4항이 준용하는 경로도 있는데, 일방 또는 위임받은 사람이 당사자의 서명이나 날인이 된 해제 합의서를 제출하는 경우, 또는 부동산거래계약시스템을 통해 해제를 처리한 경우에는 신고 거부 여부와 관계없이 공동으로 제출한 것으로 “본다”(간주). 이는 거부를 요건으로 하는 단독신고와는 성격이 다른 별개의 경로이므로 섞어서 이해하면 안 된다.
신고 후 신고관청은 무엇을 내주나요?
신고를 받은 신고관청은 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 한다(제6조의3제3항). 다만 서식 명칭 단계에서는 구분이 있는데, 당사자가 제출하는 공동신고 서식은 시행규칙 별지 제5호의5서식 “주택 임대차 계약 해제 신고서”이고, 신고관청이 확인 후 내주는 서식은 시행규칙 별지 제5호의6서식 “주택 임대차 계약 해제 확인서”다. 법률 조문은 이를 통틀어 “신고필증”이라고 표현하고 있다.
행위별 분해 표
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 의무·기한 |
|---|---|---|
| 최초 주택 임대차 계약 체결 후 신고 | 법 제6조의2제1항 | 계약 체결일부터 30일 이내 공동신고 의무 |
| 신고된 임대차의 보증금·차임 변경 신고 | 법 제6조의3제1항 | 변경 확정일부터 30일 이내 공동신고 의무 |
| 신고된 임대차 계약의 해제 신고 | 법 제6조의3제1항 | 해제 확정일부터 30일 이내 공동신고 의무 |
| 일방이 신고를 거부할 때 단독신고 | 법 제6조의3제2항, 시행규칙 제6조의3제2항 | 단독신고 가능(재량), 단독신고사유서 등 서류 첨부 |
| 부동산거래계약시스템 이용 또는 서명·날인된 해제 합의서 제출 | 시행규칙 제6조의3제4항(제6조의2제8항·제9항 준용) | 공동신고로 간주 |
| 해제 신고 미이행에 대한 제재 | 확인 안 됨 | 공표 자료 없음 |
해제 신고를 안 하면 실제로 어떻게 되나요?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 자체에는 해제 신고를 하지 않았을 때 부과되는 과태료나 벌칙 조문이 포함되어 있지 않으며, 이 글이 근거로 삼은 자료 범위 안에서는 그 제재 조문과 금액이 확인되지 않는다. 앞으로 시행될 개정 법률들이 제26조·제28조 등을 손보는 사례가 있으나, 그 개정 내용이 해제 신고 위반에 대한 제재를 신설하거나 바꾸는지는 이 자료만으로는 단정할 수 없다. 따라서 실제 선고·처분 통계 역시 공표 자료 없음으로 남겨 둔다.
관련 법령
제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고) ① 임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.
제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 법 제6조의2제1항 본문에서 "그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 신고 및 해제 신고) ① 법 제6조의3제1항 본문에 따라 주택 임대차 가격의 변경 또는 주택 임대차 계약의 해제를 신고하려는 임대차계약당사자는 별지 제5호의4서식의 주택 임대차 계약 변경 신고서(이하 "임대차 변경 신고서"라 한다) 또는 별지 제5호의5서식의 주택 임대차 계약 해제 신고서(이하 "임대차 해제 신고서"라 한다)에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 제출해야 한다.
자주 묻는 질문
전세 계약을 구두로 합의 해제했는데도 신고해야 하나요?
법 제6조의3제1항은 해제의 원인을 서면 합의로 한정하지 않고 "임대차 계약이 해제된 때"라고만 규정하므로, 처음에 제6조의2에 따라 신고를 마친 임대차라면 해제 방식과 무관하게 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동신고 대상이 될 수 있다. 다만 애초에 최초 신고 대상이 아니었던 임대차라면 이 조문에 따른 해제 신고 의무 자체가 생기지 않는다.
상대방이 해제 신고에 협조하지 않으면 저 혼자 신고할 수 없나요?
법 제6조의3제2항에 따라 일방이 신고를 거부하는 경우에는 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있으며, 이때는 시행규칙 제6조의3제2항에 따라 단독신고사유서와 해제 합의서 또는 해제 사실을 입증할 서류를 함께 제출해야 한다. 신고관청은 접수 후 단독신고 사유가 맞는지를 확인하는 절차를 거친다.
해제 신고를 안 하면 과태료 같은 게 나오나요?
이 글이 근거로 삼은 법 제6조의3과 관련 시행규칙 조문에는 해제 신고 위반에 대한 과태료나 벌칙 조항이 들어 있지 않으며, 그 제재 근거 조문과 금액은 확인되지 않는다. 관련 통계나 처분 사례에 대해서도 공표 자료가 없다.
