계속 민폐를 끼치는 이웃의 집을 강제로 경매에 넘길 수 있나요?
요약 및 결론: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조는 구분소유자의 의무 위반으로 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 경우, 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 법원에 청구할 수 있도록 정합니다. 이웃의 불편이 반복된다는 사정만으로 경매가 이루어지는 것은 아니며, 구분소유자 수와 의결권 **각각 4분의 3 이상**의 관리단집회 결의와 법원의 재판이 필요합니다.
이웃의 행위가 계속될 때 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 청구할 수 있는 조치는 행위의 정지청구부터 사용금지청구, 경매청구까지 단계별로 다릅니다. 2026년 10월 12일 기준으로 적용되는 조문에서는 각 조치의 요건과 결의 절차도 다르게 정하고 있습니다.
본문
이웃의 행위를 멈추게 해 달라고 먼저 청구할 수 있나요?
구분소유자가 건물의 관리·사용에 관한 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하거나 그럴 우려가 있으면, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 행위의 정지, 결과의 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있습니다. 제43조의 청구 자체에 관리단집회 결의를 요구하는 규정은 없지만, 그 청구를 소송으로 제기할 때에는 결의가 필요합니다. 제43조는 그 결의에 4분의 3 정족수를 정하지 않습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 공동의 이익에 어긋나는 행위 또는 그 우려 | 제5조제1항, 제43조제1항·제2항 | 행위 정지·결과 제거·예방조치 청구. 소송 제기에는 관리단집회 결의 필요 |
| 현저한 공동생활상 장해가 있고 정지청구 등으로 제거하기 매우 곤란한 경우 | 제44조제1항부터 제3항 | 소송으로 적당한 기간 동안 전유부분 사용금지 청구 |
| 구분소유자의 의무 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우 | 제45조제1항부터 제5항 | 법원에 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 청구 |
| 점유자의 의무 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우 | 제46조제1항부터 제3항 | 전유부분에 관한 계약의 해제와 인도 청구 |
집을 사용하지 못하게 하는 조치는 언제 가능한가요?
제44조의 사용금지청구는 제5조제1항에 어긋나는 행위로 공동생활상의 장해가 현저하고, 제43조의 정지·제거·예방조치 청구로는 그 장해를 없애 공동생활 등을 유지하기 매우 곤란할 때 가능합니다. 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 소송으로 적당한 기간 동안 전유부분의 사용금지를 청구하는 방식입니다.
사용금지청구에는 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 모두 충족하는 관리단집회 결의가 필요합니다. 결의 전에 해당 구분소유자에게 변명할 기회도 주어야 합니다.
이웃집 경매는 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
제45조의 경매청구는 구분소유자가 제5조제1항·제2항을 위반하거나 규약상 의무를 현저히 위반한 결과, 공동생활을 유지하기 매우 곤란해진 경우에 가능합니다. 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 전유부분과 대지사용권의 경매를 명해 달라고 법원에 청구합니다.
경매청구에도 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상을 모두 충족하는 관리단집회 결의가 필요합니다. 결의 전에는 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다. 경매를 명한 재판이 확정되면 청구한 자가 경매를 신청할 수 있지만, 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청할 수 없고, 해당 구분소유자는 그 경매의 경락인이 될 수 없습니다.
문제를 일으키는 사람이 집주인이 아닌 점유자라면요?
전유부분을 점유하지만 구분소유자는 아닌 사람도 제5조의 공동이익 보호 의무가 준용되는 ‘점유자’입니다. 점유자의 행위에 대해서도 제43조의 정지·제거·예방조치 청구 규정이 준용됩니다.
점유자가 제45조제1항에 따른 의무를 위반해 공동생활을 유지하기 매우 곤란해졌다면, 제46조에 따라 전유부분에 관한 계약의 해제와 인도를 청구할 수 있습니다. 이 청구에는 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상의 결의가 필요하고, 결의 전 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 합니다. 전유부분을 인도받은 자는 지체 없이 점유할 권원이 있는 자에게 인도해야 합니다.
실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?
제43조부터 제46조는 행위 정지, 사용금지, 경매, 인도에 관한 민사상 청구와 절차를 정하며, 이 조문들에 징역이나 벌금의 법정형은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 조문에 따른 조치를 실제 형사 선고형처럼 설명할 수 없습니다. 제공된 자료 기준으로 관련 공식 통계·양형기준이나 실제 재판 결과의 공표 자료 없음.
관련 법령
제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.
제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.
제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.
자주 묻는 질문
이웃집을 관리단 결의만으로 경매에 넘길 수 있나요?
아니요. 제45조의 경매청구에는 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 필요하지만, 그 결의만으로 경매가 이루어지지는 않습니다. 법원에 경매를 명해 달라고 청구하고, 경매를 명한 재판이 확정되어야 청구한 자가 경매를 신청할 수 있습니다.
민폐 이웃에게 그만두라고 요구하려면 4분의 3 동의가 필요한가요?
제43조의 행위 정지·결과 제거·예방조치 청구 자체에는 4분의 3 결의 요건이 정해져 있지 않습니다. 그 청구를 소송으로 제기할 때에는 관리단집회 결의가 필요하지만, 제43조는 그 결의의 정족수를 별도로 적고 있지 않습니다.
세입자가 문제를 일으키면 집주인 집을 경매할 수 있나요?
제46조는 구분소유자가 아닌 점유자의 의무 위반으로 공동생활 유지가 매우 곤란해진 경우, 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제와 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다고 정합니다. 점유자의 행위를 이유로 하는 이 청구와 구분소유권 경매청구는 서로 다른 조치입니다.
