집을 이중으로 팔아넘긴 매도인은 얼마나 무거운 처벌을 받나요?
부동산을 이중으로 매도했다고 해서 언제나 곧바로 배임죄가 되는 것은 아닙니다. 다만 첫 매수인에게서 중도금을 받는 등 계약이 본격적으로 이행된 뒤, 계약이 적법하게 취소·해제되지 않은 상태에서 제3자에게 해당 부동산을 처분하고 소유권이전등기까지 마쳐 주었다면 배임죄가 성립할 수 있습니다.
형법 제355조 제2항의 배임죄 법정형은 같은 조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 업무상의 임무에 위배하여 제355조의 죄를 범한 경우에는 형법 제356조에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.
왜 중도금 이후의 부동산 이중매매가 문제 되나
형법 제355조 제2항은 부동산 이중매매나 중도금을 직접 규정하지 않습니다. 배임죄는 “타인의 사무를 처리하는 자”가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때 성립합니다.
대법원은 부동산 매매에서 계약금만 지급된 단계와 중도금이 지급된 뒤를 구별합니다.
계약금만 지급된 단계에서는 당사자가 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다. 따라서 이 단계만으로 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 사람이라고 보지는 않습니다.
반면 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되면, 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인의 재산적 이익을 보호·관리하는 신임관계에 놓인다고 보았습니다. 이때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 “타인의 사무를 처리하는 자”가 될 수 있습니다.
그 상태에서 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 제3자에게 다시 매도하고, 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐 주면 첫 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장이 생깁니다. 대법원은 이를 신임관계를 저버린 임무위배행위로 보아 배임죄 성립을 인정했습니다.
처벌 판단에서 중요한 조건
부동산 이중매매가 배임죄로 평가되려면 다음 사정이 핵심입니다.
- 첫 매매계약이 중도금 지급 등으로 본격적 이행 단계에 이르렀을 것
- 첫 매매계약이 적법하게 취소되거나 해제되지 않았을 것
- 매도인이 첫 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 제3자에게 처분했을 것
- 제3자 앞으로 그 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳐 주었을 것
- 배임의 고의와 불법이득의 의사가 인정될 것
단순히 “해제하겠다”는 취지의 통고가 있었다는 사정만으로 계약이 이미 해제된 것으로 보기는 어렵습니다. 대법원은 해제를 예고하거나 조건을 제시한 통고서 자체에는 해제 의사표시가 포함됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
실제로 선고되는 형은 별도로 정해진다
법정형은 처벌 범위일 뿐, 개별 사건에서 실제로 어느 정도의 형이 선고되는지를 뜻하지는 않습니다. 구체적 형량은 공소사실, 계약 이행 단계, 계약의 해제 여부, 등기 경위, 고의와 손해 등에 관한 판단을 거쳐 정해집니다.
대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결도 원심의 무죄 판단을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한 것이므로, 특정한 선고형이 확정된 사례로 이해해서는 안 됩니다.
동산 이중매매와 결론이 다른 이유
동산은 중도금을 받은 뒤 제3자에게 양도했더라도 형법상 배임죄가 성립하지 않는다는 것이 대법원 다수의견의 결론입니다.
대법원은 동산 매매의 매도인이 목적물을 인도함으로써 계약 이행을 완료하고, 그때 매수인이 목적물에 대한 권리를 취득한다고 보았습니다. 따라서 매도인에게는 동산을 인도할 자신의 채무가 있을 뿐, 매수인의 재산을 별도로 보호·관리하는 사무를 처리하는 지위는 인정되지 않는다는 이유입니다.
이는 동산을 이중 처분한 매도인에게 책임이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 제공된 판례의 결론은 그 행위만으로 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니라는 데 있습니다.
정리
집을 이중으로 판 매도인은 중도금 지급 등으로 첫 계약이 본격적으로 이행된 뒤에도 계약이 유효하게 유지되는 상황에서, 제3자에게 처분하고 등기까지 마쳐 주었다면 배임죄로 처벌될 수 있습니다. 기본 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이며, 업무상 배임에 해당하면 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.
참고한 법령과 조문
- 형법 제355조 제1항·제2항
- 형법 제356조
- 민법 제565조
관련 판례
[1] [다수의견] 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사
[1] [다수의견] (가) 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다. (나) 매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사
