보증금 소송에서 이긴 뒤 경매를 신청하려면 집부터 비워야 하나요?
보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택의 경매를 신청할 때, 집을 먼저 비워야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 이 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다.
원래 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원이라면, 채권자가 반대의무를 이행하거나 그 이행을 제공했다는 사실을 증명해야 집행을 개시할 수 있도록 합니다. 주택임대차보호법은 보증금반환을 위한 임차주택 경매에 이 요건을 적용하지 않는 것입니다. 이는 경매를 시작하는 시점에 관한 규정입니다.
경매대금에서 보증금을 받는 시점에는 별도 규정이 있습니다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정합니다.
따라서 경매 신청 전에 집을 인도할 필요가 없다는 것과 제2항에 따른 보증금을 받으려면 양수인에게 집을 인도해야 한다는 것을 구분해야 합니다. 제1항이 집행개시 요건을 면제한다고 해서 인도 없이 제2항의 보증금까지 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의2 제1항·제2항·제3항
- 민사집행법 제41조 제1항
