보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부를 먼저 받을 수 있나요?
요약 및 결론: 2026년 9월 28일 기준, 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 상한은 지역에 따라 7천500만원부터 1억6천500만원까지입니다. 다만 먼저 변제받는 금액은 보증금 전액이 아니라 지역별로 최대 2천500만원부터 5천500만원이며, 주택가액의 2분의 1이라는 추가 한계가 적용됩니다.
전세보증금의 최우선변제 기준은 주택임대차보호법에 금액이 직접 적혀 있는 것이 아니라, 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정해집니다. 2026년 7월 1일부터 시행 중인 주택임대차보호법 시행령을 기준으로 임차인의 보증금 상한과 먼저 받을 수 있는 금액을 구분해야 합니다.
보증금이 얼마 이하여야 최우선변제를 받을 수 있나요?
최우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한은 지역별로 다릅니다. 서울특별시는 1억6천500만원, 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하입니다.
광역시 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역을 제외한 곳, 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 보증금 8천500만원 이하가 기준입니다. 그 밖의 지역은 보증금 7천500만원 이하인 임차인이 대상입니다.
| 지역 | 최우선변제 대상이 되는 보증금 상한 | 적용 조문 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 | 주택임대차보호법 시행령 제11조제1호 |
| 과밀억제권역 중 서울특별시 제외, 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 | 1억4천500만원 이하 | 시행령 제11조제2호 |
| 광역시 중 과밀억제권역 포함 지역과 군 지역 제외, 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 | 8천500만원 이하 | 시행령 제11조제3호 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 시행령 제11조제4호 |
보증금 기준을 충족하면 얼마까지 먼저 받을 수 있나요?
최우선변제 대상이 되더라도 먼저 변제받는 금액에는 별도의 상한이 있습니다. 서울특별시는 최대 5천500만원, 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 최대 4천800만원입니다.
광역시 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 곳, 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 최대 2천800만원입니다. 그 밖의 지역은 최대 2천500만원입니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하로 임차 | 시행령 제10조제1항제1호, 제11조제1호 | 보증금 중 최대 5천500만원이 우선변제 범위 |
| 서울특별시를 제외한 과밀억제권역, 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시에서 보증금 1억4천500만원 이하로 임차 | 시행령 제10조제1항제2호, 제11조제2호 | 보증금 중 최대 4천800만원이 우선변제 범위 |
| 해당 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시에서 보증금 8천500만원 이하로 임차 | 시행령 제10조제1항제3호, 제11조제3호 | 보증금 중 최대 2천800만원이 우선변제 범위 |
| 그 밖의 지역에서 보증금 7천500만원 이하로 임차 | 시행령 제10조제1항제4호, 제11조제4호 | 보증금 중 최대 2천500만원이 우선변제 범위 |
| 우선변제 대상 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과 | 법 제8조제3항 단서, 시행령 제10조제2항 | 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제 가능 |
| 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과 | 시행령 제10조제3항 | 각 임차인의 일정액 비율에 따라 주택가액의 2분의 1을 분할 |
| 한 주택의 임차인 2명 이상이 가정공동생활을 함 | 시행령 제10조제4항 | 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산 |
| 경매신청 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖춤 | 법 제8조제1항 | 다른 담보물권자보다 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 권리 발생 |
보증금 상한 이하라면 지역별 금액을 그대로 받나요?
지역별 5천500만원·4천800만원·2천800만원·2천500만원은 지급이 보장되는 고정액이 아니라 우선변제 범위의 상한입니다. 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 인정됩니다.
하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 임차인의 우선변제 대상 금액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘는 경우에도 전원이 지역별 상한액을 그대로 받는 것은 아닙니다. 시행령 제10조제3항에 따라 각 임차인의 보증금 중 일정액 비율로 주택가액의 2분의 1을 나눕니다.
경매가 시작된 뒤에 요건을 갖춰도 되나요?
주택임대차보호법 제8조제1항은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추도록 정합니다. 제공된 자료에는 제3조제1항의 구체적인 문언이 포함되어 있지 않으므로, 그 세부 요건은 이 글의 범위에서 단정할 수 없습니다.
최우선변제의 효과와 그 요건은 구분해야 합니다. 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 규정만으로 지역별 보증금 기준이나 경매신청 등기 전 요건이 없어지는 것은 아닙니다.
실제 처벌 수위나 선고 사례가 있나요?
최우선변제는 임차인이 다른 담보물권자보다 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있는 권리에 관한 제도이며, 제공된 조문에는 징역이나 벌금 같은 형사 법정형이 없습니다. 따라서 법정형과 실제 선고 사이의 차이를 비교할 수 있는 사안이 아니며, 제공된 자료 범위에서 공식 처벌 통계·양형기준·판례의 공표 자료도 없습니다.
관련 법령
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시: 1억6천500만원
자주 묻는 질문
서울에서 보증금 1억7천만원이면 일부라도 최우선변제받나요?
주택임대차보호법 시행령 제11조제1호가 정한 서울특별시의 보증금 상한은 1억6천500만원입니다. 보증금 1억7천만원은 이 상한을 초과하므로, 제공된 조문상 법 제8조의 최우선변제를 받을 임차인 범위에 포함되지 않습니다.
보증금 1억원이면 전국 어디서나 최우선변제 대상인가요?
보증금 1억원은 서울특별시와 보증금 상한이 1억4천500만원인 지역에서는 금액 기준을 충족하지만, 상한이 8천500만원 또는 7천500만원인 지역에서는 초과합니다. 실제 판단에서는 지역 구분과 함께 경매신청 등기 전 법 제3조제1항의 요건도 확인해야 합니다.
서울에서 보증금이 1억원이면 5천500만원을 반드시 받나요?
서울특별시의 5천500만원은 반드시 지급되는 금액이 아니라 우선변제받을 수 있는 일정액의 상한입니다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하거나 복수의 임차인에게 시행령 제10조제3항이 적용되면 실제 우선변제 범위가 달라질 수 있습니다.
