보증금이 얼마 이하여야 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있나요?

입력 2026.09.28. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제8조와 그 시행령 제10조·제11조에 따라, 임차인의 보증금 전체 금액이 지역별로 정해진 상한 이하일 때만 최우선변제를 받을 수 있다. 서울특별시는 보증금 1억6,500만원 이하인 임차인이 5,500만원까지, 그 밖의 지역은 보증금 7,500만원 이하인 임차인이 2,500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 변제받는다. 다만 이 권리는 요건 없이 생기지 않고, 경매신청 등기 전에 주택임대차보호법 제3조제1항이 정한 대항력 요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춰야 발생한다.

전세 보증금을 돌려받지 못한 채 임차 주택이 경매나 공매로 넘어가는 사례가 반복되면서, 근저당권보다 먼저 받을 수 있는 돈이 얼마인지를 확인하려는 검색이 늘고 있다. 최우선변제 금액은 법률이 직접 정하지 않고 대통령령(시행령)에 위임돼 있어, 지역별 기준과 시행일을 함께 확인하지 않으면 잘못된 숫자를 근거로 판단하기 쉽다. 이 글은 2026년 9월 28일 기준으로 시행 중인 법령 조문만을 근거로 정리한다.

최우선변제권이란 무엇인가

주택임대차보호법 제8조제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 정한다. 이 조문의 후단은 요건을 별도로 못 박는데, “임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다”는 것이다. 즉 권리 자체와 그 권리가 인정되는 요건은 같은 항 안에서도 분리돼 있고, 대항력(주택의 인도와 전입신고)을 경매신청 등기 전에 이미 갖추고 있어야 한다.

얼마를 받을 수 있는지는 누가 정하나

법 제8조제3항 본문은 “우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다”고 규정한다. 즉 최우선변제의 대상자 범위와 금액 자체는 법률이 아니라 시행령이 정하며, 이 시행령은 주택임대차위원회 심의를 거쳐야 한다. 다만 같은 항 단서는 그 상한을 법률 차원에서도 걸어 두는데, “보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”고 정한다.

보증금이 얼마 이하여야 최우선변제 대상이 되나

시행령 제11조는 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 자격을 보증금 총액 기준으로 나눈다. 이 조문은 항 구분 없이 4개 호로만 구성돼 있고, “보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다”고 규정한다.

보증금이 이 금액을 1원이라도 넘으면 제11조가 정한 최우선변제 대상 임차인 범위에서 벗어난다.

대상이 되면 실제로 얼마까지 먼저 받나

대상 범위에 들어간 임차인이 실제로 우선변제받는 금액은 시행령 제10조제1항이 별도로 정한다. 제10조제1항은 “우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다”고 규정하며, 여기서 정한 금액은 받을 수 있는 최대치(상한)이지 보장된 고정액이 아니다.

같은 지역이라도 제11조(대상 자격 기준)와 제10조제1항(실제 받는 금액)의 숫자가 다르다는 점에 주의해야 한다. 예를 들어 서울은 보증금 1억6,500만원 이하인 임차인이 대상이 되지만, 그 임차인이 먼저 받는 금액은 5,500만원까지다.

주택가액의 절반을 넘으면 어떻게 되나

시행령 제10조제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다”고 정한다. 즉 위 표의 상한액을 받을 자격이 있더라도, 경매로 넘어간 주택 자체의 가액이 낮으면 그 절반을 넘는 금액까지는 최우선변제로 받을 수 없다. 이 상한은 법 제8조제3항 단서가 이미 정한 “주택가액의 2분의 1”이라는 법률상 한계를 시행령이 그대로 구체화한 것이다.

한 집에 임차인이 여러 명이면 어떻게 나누나

시행령 제10조제3항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다”고 규정한다. 임차인들이 각자 받을 몫을 합산했을 때 주택가액의 절반을 넘으면, 개별 상한이 아니라 비율 분할로 다시 계산한다는 뜻이다. 또한 같은 조 제4항은 “하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다”고 정해, 한 가구가 나눠서 계약한 경우에는 각자를 별개의 임차인으로 취급하지 않는다.

처벌이나 제재가 있는 규정인가

이 조문들은 형벌·과태료를 정한 규정이 아니라 경매·공매 절차에서 배당받는 순위와 금액을 정하는 민사적 우선변제권 규정이다. 그래서 위 두 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 ‘보증금 상한’ 또는 ‘우선변제 금액 상한’으로만 표시했다. 이 범위에서 확인되는 법원 판례나 별도의 통계 자료는 이 글이 근거로 삼은 자료에 없으므로, 공표 자료 없음이라고 밝힌다.

지금 적용되는 금액은 언제부터 이 숫자였나

현재 시행령 제10조·제11조가 담고 있는 금액 문언은 대통령령 제33254호(공포 2023년 2월 21일)로 만들어진 것이며, 상단에 표시되는 최신 공포번호(대통령령 제36423호, 2026년 6월 23일)는 다른 법령(전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법 시행령) 시행에 맞춰 별표 1의 관할구역란만 고친 개정이다. 이 시행령의 부칙은 시행일(“이 영은 2026년 7월 1일부터 시행한다”)과 별표 개정만 정하고, 제10조·제11조 금액에 관한 적용례나 경과조치는 두지 않았다. 법 제8조제3항의 위임 문언도 마찬가지로 법률 제9653호(공포 2009년 5월 8일)에서 만들어졌고, 상단의 최신 공포번호(법률 제21065호, 2025년 10월 1일, 타법개정)는 제8조의2제4항제3호의 부처 명칭(“기획재정부”를 “재정경제부”로)만 고친 것이어서 제8조 자체의 내용은 바뀌지 않았다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.